文/住浙网研究员 华静
昨天，杭州首批集中出让的57宗地块出让公告正式发布。6.75万元/平的钱江新城二期限价，想不吸引眼球都难。
除了钱新2.0，纵观这57宗宅地涉及的40余个板块，整体的新房限价体系变化不大，但也不乏看点：
一、四个“新”板块解锁限价
4个之前未出限价板块，解锁了新房限价。
如四堡七堡地块所在的钱江新城二期，有了两个定价体系，分别为67500元/㎡及66000元/㎡；下沙工业区板块精装限价30000元/㎡；双浦板块精装限价28200元/㎡；临安的太阳镇13800元/㎡。
（1）67500元/㎡，解锁的四堡项目领跑
其中，最受关注的莫过于钱江新城二期两宗地块价格的解锁，四堡地块67500元/㎡的限价和江河汇相差2300元/㎡，与江河鸣翠仅差1000元/㎡，是本次57宗地块新房限价中的“领头羊”。
而且，67500元/㎡价格的“解锁”给周边板块以巨大的想象空间，这也解释了昨天城东新城、艮北等和一同喜提楼市热搜。
下图中的四堡七堡单元16号地块，距离江河汇流区块较远，精装限价66000元/平米。有意思的是，地块向北约1公里就是艮北的前滩名邸、博翠碧蓝湾等小区，艮北的限价为42400元/平米，两者价差高达23600元/平米。
今年7月，钱新二期七堡还要出3块地，对于杭海路一路之隔的九堡来讲，给了二手房想象空间和自信，像九堡的新盘德信钱塘云庄成了许多人眼中的香饽饽，因为项目据说只能批出3字头的价格。这几天，丽江公寓的一些业主被中介轮番电话“轰炸”，询问有没有出手的意向，这个沉寂了10多年的老盘又翻红了。
（2）2.82万元/㎡，双浦新区扬眉吐气？
双浦新区，可以说是西湖区的南端了，也是三江汇的重要供应区，2.8万/㎡的加持基本拉平了火热异常的三墩北，不过此宗地块容积率1.6，预计打造低密产品，可见双浦新区未来高层精装限价会略低于2.82万元/㎡。
另外，下沙工业区板块和下沙沿江限价基本没变，维持在3万/㎡；临安的太阳镇为13800元/㎡。
二、五个“老”板块限价抬升
丰收湖、塘栖、瓜沥、玲珑、临平新城等五个板块的新房精装限价较之前有所抬升，其中变化最小的是丰收湖地块，变化最大的是塘栖宅地。
（1）丰收湖综合体地块，涨400元/㎡
此次丰收湖挂牌的商住地，正是“鸽”了许久的丰收湖综合体地块（预打造高档酒店、甲级写字楼、创新社区等为一体的地标性建筑），东至三胜街、九华路等，南至科城路，西至九环路。
此前，区域内有两个价格体系，一是中南中南春溪集为代表的33000元/㎡，另一种则是属于余杭区范畴的以观湖之宸、时光里等为代表的30000元/㎡，后者项目更多。
本次，丰收湖综合体地块释出的新房精装限价为33400元/㎡，较此前区域内33000元/㎡最高新房精装限价上浮约400元/㎡；从地块位置和属性来看，400元/㎡的价差相对合理，并不算夸张。
（2）塘栖猛涨5200元/㎡，源于低密属性
杭州北面的镇塘栖，高达5200元/㎡的涨幅也成了不少人议论的焦点。但实际上，造成这种巨大起伏的根本原因还是地块属性所致。
从地块指标不难发现，此次塘栖推出的这宗宅地为沿河低密地块，出让面积42887平方米，可建面积47175.7平方米，精装限价28300元/㎡，容积率只有1.1。
虽然该地块28300元/㎡较去年成交的绿地地块贵了5200元/㎡，但按该地块1.1的容积率来看，未来大概率打造的是叠墅系产品，按1比1.5的价格系数比来倒推，和此前区域内在售新房如观棠明月的高层限价（约1.9万元/㎡），基本持平。
(3)瓜沥、玲珑、临平新城等涨幅不一
瓜沥此前新房价格三年未涨，均维持在17000元/㎡，本次挂牌的瓜沥坎山单元地块，精装限价达到了20350元/㎡，是瓜沥单元首次突破2万+。
临安的玲珑单元也较之前21800元/㎡上浮了3000元/㎡，临平新城抬升至29780元/㎡，距离3万元/㎡还差临门一脚。
仔细分析不难发现造成这些地块限价上浮的原因也多和地块属性相勾连，如精装限价29780元/㎡的临平新城宅地，为杭州地铁9号线秋山大街站上盖的TOD商住地块；而与坎山单元一同出让的瓜沥城北单元地块，新房限价依旧被摁在1万7。
三、11个板块限价下滑
11个板块较之前的板块最高限价有所下滑；分别位于祥符、运河新城、之江转塘、勾庄、东湖新城、南部卧城、萧山老城区、青山湖科技城、临安锦南新城、富阳富春、银湖等11个板块。
当然，这之中，如祥符、勾庄、南部卧城、富阳富春、银湖等板块内部新房价格体系本就较为复杂，多组团定价，虽相较于最高限价有所下滑，但和原先区域地块限价基本一致。
另外，还有多数板块新房限价持平，像未来科技城，绿汀路综合体的精装限价依旧是36100元/㎡，三墩北也依旧被摁在28100元/㎡，至于金沙湖、东新、宁围等板块，同样分文未涨。
总体上，新房限价变化不大。房住不炒，依旧是主基调。
