文/住浙网研究员 徐创

4月9日，传了很久的行政区划调整终于落地了。

根据《杭州发布》消息，此次分区将江干与上城合并，成立新的上城区；将下城与拱墅合并，成立新的拱墅区；将原余杭区拆分，设立新的余杭区和临平区；另外在原钱塘新区成立钱塘区。

区划调整是牵一发而动全身的，其中最直接的就是由于人事变动而产生新的置业需求。那么在新的区府周边，都有哪些置业选择？

一、余杭区：仅有“热点盘”可选？

新的余杭区府位于未来科技城文一西路1500号，即原先未来科技城市民之家所在地。周边楼盘主要有中梁·沐宸院、杭州富力中心等在售盘，以及金成、众安等待售新盘。

其中，中梁·沐宸院是官方认定的“红盘”，仅无房户和人才可摇。项目已于2月份首开，推出了794套房源中签率为29.95%。目前沐宸院还剩余约981套房源可售，预计5、6月份加推。

中梁·沐宸院鸟瞰效果图

距离沐宸院不远的是杭州富力中心，是5号线葛巷站上盖的综合体项目，规划有住宅、写字楼、商场、酒店式公寓风丰富业态。

其中北区住宅去年6月就已全面售罄，全盘仅剩下南区住宅待推。据了解，南区住宅共规划了8幢高层，房源共计546套，主力户型为约132-144-164方。由于户型更大，总价门槛会比北区更高。

杭州富力中心效果图

除了这两个在售项目，今年金成·汀云上府和众安地块都有望面市。汀云上府的东面就是已交付的阳光城未来悦，整个地块三面临水，自然环境非常不错。

但是项目整体进度比较慢，去年6月拿地至今已过了10个月，还没有首开消息放出。根据规划，汀云上府规划有10幢高层（含一幢公租房），均为底层架空或局部架空。

户型方面以小户型居多，其中约99-100方有300套，约113方有30套，约131方有146套。可见，虽然36100元/平米的限价相较于沐宸院有所上涨，但总价依然处于可控的范围内。

金成·汀云上府鸟瞰效果图

众安未来科技城项目是其中限价最高的一个，达到了37710元/平米，但是考虑到1.6的容积率，还是很有性价比的。

因为低容积率，该项目只排出了14幢8层小高层，居住体验会比高层楼盘好不少。户型的覆盖范围很大，约90-200方的面积可以满足不同的需求段。

另外还有一个明显的优势就是，和未来科技城第五幼儿园、第四小学一级第三初中都是一路之隔，也更靠近绿汀路TOD综合体。

值得一提的是，这些楼盘或许只是无房户和人才的专属。如果是没有购房资格的，那么附近的酒店式公寓产品也可以考虑。

如鼎创财富中心位于欧美金融城附近，为约45-56方的LOFT户型，总共约789套，均价3万-3.1万元/平米；华夏之心也有少量小户型在售，建筑面约43-70方，总价约130万起，还是准现房。

二、临平区：期待鼎湖社区

新的临平区府位于临平街道西大街33号，由于是老城，周边置业的选择并不多。

东北方向直线距离约1.5公里的是一个“雪藏”了很久的项目。该地块早在2013年已出让，但是由于开发商非法吸收公共存款，相关责任人被判刑，该地块进入法拍程序。

最终由浙江连投科技有限公司（现名：浙江连投房地产开发有限公司）于2020年6月竞得。

项目地块呈“Z”字形，规划建造2幢高层住宅楼（层高21-22F），5幢4F叠墅，3幢6F多层住宅楼和1幢13F办公楼，其中住宅合计403套。

地块规划图

户型方面，由于在土地出让时就规定户型面积在90方以下的住宅建筑面积不少于总面积的45%，因此项目规划了一批约55-60方小户型，整体90方以下户型占比约67%。

当然想要改善的，项目的叠墅产品也可以考虑。除此之外，还有理想臻品的合院，总共82套。

想要买住宅的，鼎湖未来社区也可以期待。这是当时余杭区的第一个未来社区，目前项目地块正在挂牌中，精装限价28500元/平米。

根据规划，鼎湖社区规划总建筑面积约158万方，其中光住宅部分的地上建面就有约60万平方米（安置房约21万平方米、商品房约39万平方米），可供的选择余地非常大。

合景泰富·寰汇效果图

酒店式公寓方面，合景泰富·寰汇拥有约42-147方户型，均价约20000元/平米。中顺新澜悦户型约43-58方LOFT，总户数约700套，均价约20000元/平米。

这两个项目均位于南苑地铁站口，待9号线开通，2站路就能到达新的区府所在地。 

三、钱塘区：核心区周边淘淘

钱塘区区政府位于青六北路499号，即原先的钱塘新区管委会。毗邻地铁7号线江东二路站，对面就是待交付的卓越星央悦府。

目前新区府周边的新盘均已售罄，唯一的待售项目是隔了一站地铁的金成祥新·潮塘轩，项目直线距离启成路站约550米，是大江东核心区范围内唯一的待售盘。

潮塘轩整盘规划了8幢高层（含一幢自持），精装限价19800元/平米。目前，项目首开时间还未知，但极有可能是热点楼盘。

金成祥新·潮塘轩鸟瞰效果图

把范围稍微扩大一点，那么位于河庄的华鸿·东潮云庭和塘新线站上盖的云帆未来社区也都在通勤范围之内。

其中东潮云庭规划有12幢高层建筑，包括11幢住宅和1幢公租房，主力户型约89-119方，精装限价19800元/平米，即将首开。

云帆未来社区主力户型约98-132方，精装限价19300元/平米。经过2月份的首开，目前整盘还剩余1500余套可售，预计5月加推新房源。

四、上城区

除了以上这些，还有新上城区，其区府位于望潮路77号。

在它周边，仅有新世界望江项目和滨江始版桥未来社区两个住宅项目，稍远一些的市民中心周边有迪凯金座这样的大平层项目。

始版桥社区效果图

五、拱墅区：三塘和申花重点关注

新的拱墅区政府设在拱宸桥台州路1号，该地段发展成熟，新盘数量不多。因此，想要在区府周边置业的，只能将半径再扩大一些。

例如向东两站地铁的三塘，便是一个不错的板块。目前板块中荣安·春熙上和湾和阳光城·檀映里处于在售状态。

其中春熙上和湾预计于5月加推9、10#楼，共101套房子，主力户型面积约98-120方；檀映里即将加推4#楼的32套房源，主力户型约115方。两个项目精装限价均为47000元/平米。

春熙上和湾鸟瞰效果图

此外，三塘板块还有一个著名的“鸽盘”——九龙仓·天御。2017年8月，九龙仓以36453元/平米的楼面价，外加25%的自持比例拿下项目地块，一直没有开盘。

项目整体共规划4幢高层（4#为自持楼幢），户型面积约137-197方。一梯一户，室内层高约3.1米，以及大面积铝板+石材的弧形立面，都彰显着高端的改善属性。

向西还有申花板块的九龙仓·天荟和滨融府，九龙仓天荟仅剩下了高层15#，以及洋房8、14#待售，其中高层约118-158方，均价54000元/平米；洋房约154-188方，均价62000元/平米。

九龙仓天荟效果图

滨融府首开创下了2.92%的板块中签率新低，预计5月加推，户型约139和168方。

除了这些住宅项目，运河万科中心直线距离新区府约1.7公里，目前还有在售户型约36-44方，单价约27888元/平方米起。