文／住浙网研究员 华静

总成交额超1178亿，57宗地块中40宗涉宅地达到封顶价并竞配自持比例，

最高自持比例达40%……

“史诗级”的杭城首次集中供地，以极为华丽的数据落下帷幕。

喧嚣过后，参与抢地大战的房企们几家欢喜几家愁；购房者则可以期待大批供应后，即将杀到的 “红盘们”。

满目皆是封顶加自持，那么真正的“红盘”会藏在哪些板块？一起来盘盘。

一号种子：四堡七堡“双子星”

作为钱江新城二期的开篇之作，四堡七堡单元所在的两宗宅地的价格傲视群雄，6.75万元/㎡、6.6万元/㎡（装标6000元/㎡），两个价格更是直接奠定了钱新2.0的江湖地位。

两个项目均由滨江&融信联合体拿下，强强联合。地段没得挑，品质也有了保障；在江河汇、钱江新城的早期项目的热销抢房状态下，红盘预定。

从基本数据来看，两宗地块都不大，可售面积约6.8万方，按140方的改善套均面积来计算，大约会产生约485个幸运儿。

四堡七堡地块区位图

二号种子：钱江世纪城“SKP”地块住宅部分

北京华润，底价竞得，这宗最没有悬念，也是最让人期待的一宗地块的落定，让杭州钱江南岸迎来了首座超高端商业综合体，还有一批可以期待的“改善型”住宅。

地块位于市心北路与盈丰路交叉口北侧，属地铁2号线盈丰路站上盖，项目体量庞大，出让面积达139.7亩，地上可建筑体量高达约52.7万方。其中不少于17万方的商业体量用于打造杭州SKP。另外还有约8.5万方的住宅，精装限价45000元/平米。

按照140方的改善户均面积来算，大约会有600套左右的住宅供应。目前坊间在传，北京华联会引进万科来合作操盘。 

在钱江世纪城官微的描述里，未来的“杭州SKP”将是一个总投资约160亿元的、包含高端时尚百货商场、高端写字楼、超五星酒店在内的世界级商业地标。

届时，在钱江世纪城库存见底的大背景及“超级商城”的加持下，这批改善住宅，势必会受到购房者的青睐。

三号种子：未来科技城“华润万象城”地块住宅部分

百轮争夺，又一宗百亿地块，足以见得未来科技城三站换乘综合体地块的“分量”。自持4%，111.6亿元，华润拿地代价不小，未科居民盼了近10年的“万象城”终于要来了。

地块位于湖境云庐、镜溪绿汀的南面，是绿汀路站地铁上盖，由分布在四个象限的4宗子地块组成。  

绿汀路TOD规划效果图

细分来看，第一象限将布局综合体和地下商业，地上集中商业综合体不少于17万方，地下集中商业1.8万-2.2万方。

第二、三、四象限地块均规划商业商务和住宅，其中住宅占总体量的46%，体量达到约30.86万方，除去自持4%之外，住宅总供应量约29.6万方，如果按照100方每套来算，可以提供约3000套房子，这批限价36100元/方的精装住宅将是明年未来科技城的主要潜在供应量。 

这批住宅限价一分未涨，作为一个TOD项目，非常有性价比，参考东边万科天空之城的热度，绿汀路TOD也会备受追捧。

四号种子：融信钱江世纪城核心区单元地块

在SKP地块的“艳压”下，谈论这宗地块的声音相对少一些。

但“金子”的光芒显然难以掩盖，作为萧山区争夺最激烈的一宗纯宅地，钱江世纪城核心区块单元地块以高达29%的自持在媒体上刷爆，也打响了土拍大战中“高自持”的第一枪。

该地块位置非常优越，东侧就是创世纪，早前几个红盘天璞、澄品都在身侧，4.7万元/㎡的新房精装限价和观品、君品、嘉品等处于同一梯度，目前世纪城板块的最低中签率4.27%是由滨江君品保持（已售罄）。

劣势在于地块较小，且呈狭长形，总建面约5.43万方，刨除29%的自持部分和需配建的约1.38万方的公租房，可售供应量约在2.4万方左右，若按照120方的户均面积来算，仅有200套左右的供应量，鉴于板块内多为改善型产品，若打造小户型，在低门槛的情况下还是很吃香的。

由于板块内部一、二手的巨大倒挂，虽然存在地块小、自持高、有公租等劣势，作为板块内稀缺的纯宅地，融信项目具备很强的竞争力。

五号种子：自持40%的建发祥符项目

40%的超高自持，让建发祥符项目成了此次土拍大战里的“话题王”。

姑且不论未来地块的规划难度对于开发商有多大，但存在即合理。这宗看似平平无奇的地块能被众多开发商抢成这样和板块市场热度不无关联。

今年以来，祥符板块的整体热度可以用“突飞猛进”来形容，个位中签率更是层出不穷，成为了“粉盘”板块杀出的大黑马。目前，板块最低中签率由大运桥西府保持，低至2.7%。

这块祥符东单元GS0806-R21/B1/B2-05地块位于祥符板块东侧，距离京杭大运河约500米。地块性质为商住地，总体量约9.16万方，其中住宅部分不大于4.54万方，且需配建不少于4540㎡公租房，相当于住宅部分可售约4万方，除掉自持部分，可售约2.4万方。若按照100方的户均面积来算，约有240套左右的供应量。

地块新房精装限价3.6万/㎡（含4000元/㎡装标），在整个板块内部处于第二梯队，跟相隔不远的大运桥西府（高层售价约4万元/㎡）相比价差高达4000元/㎡。据大运桥西府的销售情况来看，建发祥符项目已提前预定红盘席位。

六号种子：宋都运河新城项目

在本次的土拍战中，本土房企宋都表现不俗，共拿地5宗，但地块多在临安、富阳等外溢区域。值得关注的，是在主城区拿下的运河新城宅地。

在挂牌期间，该地块就已封顶自持，竞价过程中，拼杀十分激烈，最终，由宋都以21%的自持拿下，楼面价20962元/㎡，新房精装限价29500元/㎡（含3000元/㎡装标）。

主城区的2字头，还是运河新城，真心不多了。这么算吧，一河之隔的勾庄早就限价29000元/㎡，两者只差了一点点。

从板块来看，不论是土拍市场还是新房市场，热度都在走高：去年至今，共出让了3宗地块，分别被融信、万科、保利拿下，均拍到自持，且自持比例在升高；新房方面，香港置地上河公园（新房售价37000元/㎡）、融信天阳云澜天第（新房售价38000元/㎡）等项目开盘后中签率一路走低，上河公园最近一次开盘中签率低至3.4%。

地块为纯宅地，建面约8.5万㎡，容积率仅2.5，无配建要求，可操作性较大，且值得一提的是，29500元/㎡的新房限价，在目前板块内部极具竞争力，比最低的保利运河新城项目（33000元/㎡）还要再低3500元/㎡。

七号种子：融信三墩北项目

融信继天澜后，再次补仓三墩北板块。

个个是红盘的三墩北，依旧约2.81万元/㎡的限价，几乎坐实了红盘，悬念只是会否“万人摇”。

该地块紧邻紫璋台和天澜，地块建面8.5万㎡（需配建不少于8463.36㎡的公租房），除去约8%的自持部分，可售面积约7万方。若按照100方的户均面积来算，约有700套左右的供应量，可以说是为库存殆尽，补上了一轮弹药。

八号种子：广宇塘栖项目

作为余杭区首宗开拍宅地，塘栖小城市核心区地块未开拍前，报价便已封顶，最终由广宇以总价91764万元拿下，自持29%，可售面积约4.2万方。

该宗地块高自持背后，和地块属性密不可分。该地块为沿河低密地块，容积率仅1.1，适合打造低密产品，这样的纯低密产品在板块内部较为稀缺。据悉，广宇有意拿自持部分做特色养老。

在价格上，28300元/㎡的精装限价较板块内高层上浮5200元/㎡，但按低密产品系数倒推，上浮在合理范围。

从板块内部的销售情况来看，高层走俏，有项目中签率低于20%，时有流摇发生。低密产品的市场认可度还有待考究。

九号种子：丰收湖综合体地块

丰收湖综合体地块位于上城区和临平区（原属江干区、余杭区），东至三胜街、九华路等，南至科城路，西至九环路，地块预打造高档酒店、甲级写字楼、创新社区等为一体的地标性建筑。

项目由4宗地块组成，包含3宗商住地块及1宗商务地块，宗占地面积约35.5万方，其中住宅约15.4万方。除去19%自持，按套均100方来计算，有近1300套的供应。

本次，丰收湖综合体地块释出的新房精装限价为33400元/㎡，较此前区域内33000元/㎡最高新房精装限价上浮约400元/㎡。但从地块位置和属性来看，400元/㎡的价差相对合理。

目前，受到板块、价格、地铁等利好，乔司板块在售项目今年去化明显好转，如源著天樾府、观湖之宸、时光里等项目销售情况都很不错，中签率屡次走低，源著天樾最近一次开盘，中签率和10%的限售门框擦肩而过，一只脚踏进“超级红盘”大本营。

如今有了天街加持，商业的提升，更可以进一步为板块造血，丰收湖的“真红盘”或许要来了。