文/住浙网研究员 徐创

2017年3月，杭州土拍打了一个补丁：一旦地块溢价率封顶，所建商品房须在取得不动产登记证后方可销售。这便是现房销售。

不过政策仅实行了不到5个月，这期间诞生了20个现房销售的住宅项目。如今，其中绝大多数现房项目已经领证销售甚至交付，剩下的项目最近也多有动静，杭州现房销售项目“最后的探戈”舞曲已经奏响。

一、葛洲坝豪宅要亮相了

不久前，南部卧城的禹洲·泊朗廷首开，现房项目的未售清单中又少了一个名字。5月25日，项目公示了登记人数——推出的306套房源，共有628组家庭登记，中签率48.7%。

这样的中签率放在当下的行情中，相对偏高。但是在普遍限售，一次次陪跑的地狱级买房难度下，又何尝不是一次“捡漏”的机会。

禹洲·泊朗廷实景图

而且，此次推出的全是洋房产品，主力户型为约112-148方，毛坯均价30000元/平米。这放在以刚需为主的南部卧城，总价门槛上也过滤掉了一批人。

这次加推之后，泊朗廷还剩下4幢洋房和4幢高层，想尽快上车的刚需和改善要把握住了。目前，项目高层还在进行外立面施工，洋房一期已经实景呈现，预计明年6月份交付。

禹洲·泊朗廷实景图

随着泊朗廷的首开，除去100%自持的新湾宏利项目，还有4个现房项目待售。这些项目或许并不那么容易摇到。

在“僧多粥少”的蒋村，龙湖葛洲坝·中国府（备案名，推广名为“中国府”）是一个被惦记了很久的项目。从去年开始，就不断有粉丝咨询什么时候开盘。

龙湖葛洲坝·中国府实景图

5月27日，一张“登场”海报也预示着项目离首开已经不远了。从现场情况来看，目前中国府的售楼处正处于最后的收尾阶段，预计6月开放。

全部楼幢的外立面已经实景呈现，米黄色石材+大面积玻璃非常符合豪宅该有的质感。园区内外的绿化和道路虽还在施工中，不过也接近完工。

龙湖葛洲坝·中国府售楼处实景图

整体项目规划了10幢6层叠墅和10幢高层，乍一看体量还行，但是自持比例高达44%。刨去这部分之后，实际可售的仅有364套房源，非常不解渴。

其中高层建面约160-244方，叠墅建面约222-223方，主打高端改善，高层做了架空层，售楼处的地下一层则打造了泛会所和泳池。

龙湖葛洲坝·中国府实景图

中国府预计会在7月一把梭哈，高层价格预计在5万/平米左右，叠墅在7万/平米以上。

果真如此，单论高层的价格来看，倒挂还是很丰厚的，毕竟旁边的河滨之城成交均价已超过65000元/平米。 

二、锦绣公馆先卖商业再卖住宅？

一鸽再鸽的中冶·锦绣公馆终于按捺不住了，不久前实现了首开。

不过项目推出的不是住宅房源，而是东区的跃墅（类住宅）产品，40年产权，户型面积为约118和155方，均价56000元/平米，总层高约4.79米，为跃层设计。

这批跃墅产品备受欢迎，由于认筹的客户多于房源数，采用了摇号的形式开盘，最终推出的房源悉数售罄。接下来，中冶·锦绣公馆将继续加推跃墅的118方三房产品。

中冶·锦绣公馆沙盘实景图

由此看来，跃墅产品售完之后，锦绣公馆的住宅房源才会上新。如此拖沓，在于开发商想要拿到更理想的价格。

目前文教区的限价为58000元/平米，但是锦绣公馆的楼面价高达39571元/平米，还需自持16%。如果以目前的板块限价出售，锦绣公馆的利润有限。

中冶·锦绣公馆实景图

锦绣公馆的住宅分布于西区的5幢高层中，全部可售住宅仅158套，户型建面约139-179方，放风价在6万以上。从现场情况来看，小区已基本达到了交付标准，外立面已经完全呈现，内部的园林绿化等也已完工。

三、保利天汇想要一把梭哈

在钱塘江江南岸，还有两个待售的现房项目。

其中保利·天汇位于滨江区，是5号线聚才路站的上盖项目，共规划了12幢高层（9幢可售、3幢自持）、一幢酒店、一所幼儿园，以及部分商业。

目前，项目住宅部分的主体结构、外立面基本完工。内部装修、园区和底商裙楼部分还在施工中。

保利·天汇实景图

天汇外立面是铝板+玻璃幕墙的组合，高级感十足，不愧于保利“天”字系的定位。但是一眼看去，整体的建筑密度不小，部分楼层的采光或许会有一定的影响。

保利·天汇实景图

天汇主力户型建面约98-139方，可售房源套数约1037套。据了解，项目预计6月开放售楼处，最快6月底一把梭哈所有的可售房源，很有可能会和其他红盘对冲。

至于价格，天汇的放风价为5-5.5万元/平米，还没有最终确定。但是无论什么价格，苦改善久矣的滨江客们，准备好房票摇吧！

高运·尚悦府效果图

另外，高运·尚悦府位于萧山区益农镇，直线距离武林广场有近42公里。目前，整个益农都没有项目可售，全等着这颗独苗。

项目规划了2幢高层和4幢小高层，共计约400套房源，户型面积约90-120方，为毛坯交付。目前整体项目已经完工，处于“即买即住”的状态。

高运·尚悦府实景图（图源网络）

5月28日，尚悦府领出预售证，一次性推出了所有可售房源，均价范围在8453-12012元/平米。 

四、还有这些现房随到随买

除了这些待开项目，个别已开盘的现房还有房源可以随到随买。例如中建·学成府还有少量排屋在售，建面约160-180方，总价600万元/套起。

还有少量洋房房源在售，集中于顶楼和底楼，主力户型约110-116方，均价22900元/平米。

融信·空港澜天实景图

由于现房项目交付早，还有一些房源也早就流入了二手房市场。如申花红盘杭房建发·养云静舍，一交付二手房立马就有成交。

根据好找房数据，近6月最高成交均价达到了81906元/平米，是一套约125方房源，对比上54000元/㎡的新房价格，获利近350万元。

高价成交不是个例，近期养云静舍成交的房源总价均在800万以上。

杭房建发·养云静舍近期成交纪录

并不是每一个现房项目都如此吃香，像一次推出1368套的绿都·东澜府目前高层签约均价在25000元/平米左右（来源于好找房），相比于21300元/平米的新房价格，涨幅有限。

丁桥的东寰名邸，签约均价30260元/平米，而当时的新房价格也要28000元/平米。

如果价格合适，研究员建议去二手房市场淘金，毕竟现房项目是实景呈现了，品质相对可控。