文/住浙网研究员 华静

随着明星楼盘交付，所在板块的热度总会在不经意间被拉高，新交付楼盘对于二手房市场的这种引领和刺激，也成了杭州楼市里近来常常上演的情景剧。

日前，绿城建发沁园迎来交付，在交付美照刷爆朋友圈的同时，申花二手“破10万”的话题也怒刷了一波存在感。

沁园实景图

虽然目前在好找房等平台上，并未寻得沁园的身影，但据项目周边二手门店的中介小哥介绍，目前小区的挂牌意向客户确实不少，但不少房源还在陆续上架中。另外，他也提到目前沁园的交付品质还不错，所以业主心里价位较高，挂牌价多超10万/平，这个价格能不能被市场“买单”还是未知数，目前还没有房源成交，诚心卖的业主挂价在9万多，小户型，有一定的溢价空间。

据我爱我家和贝壳找房等平台查询，沁园目前已有个位数的房源挂牌，挂牌均价在10.8-11.8万元/平不等，和置业顾问介绍的情况基本一致，已有少量带看。

Part1

而随着沁园的交付，板块内的其余次新业主显然也有些按捺不住。

综合各二手平台查询，如首开杭州金茂府、杭房建发养云静舍、融创宜和园、滨江锦绣之城、融信公馆ARC等几个板块内人气较高的次新项目，也都在近一周内出现调价的情况，上涨幅度在20-350万之间不等。

其中涨价幅度最大的，也最为典型的例子为融创宜和园。一套187方的4房房源在6月11日当日，一把调价350万元，折合单价11.9万元/平，较前期挂价上涨了近2万元/平。

从宜和园本身来讲，近期并无大的利好释放，甚至有法拍场上“合院”弃选的打击，突然调价似乎并和乎常理；而绿城建发沁园交付期为6月10日起，这两者之间是巧合？还是助推？总不免让人有所联系。

另外，板块整体的二手房挂牌单价也有小幅上扬的状况，但总体趋于平稳，高价房源的成交数量一般。

Part2

挂价始终是挂价，不代表已被市场接受。

为了更好的还原申花板块，现阶段二手次新房的交易现状，研究员特意选取了上述5个板块代表次新项目（首开杭州金茂府、杭房建发养云静舍、融创宜和园、滨江锦绣之城、融信公馆ARC）为研究模板进行数据比对。

（数据来源：好找房）

目前挂牌价处于TOP的是滨江锦绣之城，挂牌均价突破了10万元/平，最低的是融信公馆ARC，均价在8.6万元/平左右；相较于1月份，挂牌价涨幅最明显的是首开杭州金茂府，涨幅达到了约21.77%，融创宜和园基本无变化。

从这五个项目近半年来的最高成交价看，金茂府领衔，有房源成交价破9万/平，但产品类型并非高层，而是叠墅；其余四个项目最高成交价都在8万+。

（首开杭州金茂府实景）

但据研究员向板块内的中介小哥小徐咨询，其表示：目前9万+成交的案例目前在整个板块内数量并不多，以个案为主。主流成交价集中在6-8万元这个范围内。

“近半年来板块内这几个品质次新房的涨幅比较明显，存在房东惜售和卖家博弈的状况，所以虽然这几个项目的带看量都不错，但整体的成交和挂牌量都不大。对于买家们而言，申花除了这些次新房，老一批的品质楼盘，如赛丽绿城慧园、滨江万家花城等均价在6-7万元/平的项目，性价比更高，成交量也更大些。”小徐还介绍到。

从具体的成交套数来看，近3个月内，就如小徐所言，5个代表次新小区的成交并不活跃，总成交数套数为20套，其中融创宜和园为0成交；反观价位较低的慧园和万家花城两盘想加就达到了21套，其中万家花城达到了16套之多。

（赛丽绿城慧园实景）

Part3

从早期的东方福邸，赛丽绿城慧园，到这两年陆续交付的武林邸、锦绣之城，金茂府、宜和园、养云静舍、融信公馆、沁园再到接下来会亮相的古翠隐秀、天荟......随便拎一个出来，都让人眼前一亮。

也是这批次“豪宅”的入市，为申花在市场上赢得了话语权，让申花站稳了“杭州楼市新晋豪宅区”的设定。

从实地跑盘来看，申花豪宅区的设定并非徒有虚名。

毕竟，不论是交通（地铁2号线、5号线已运营、未来还有10号线）、商业（城西银泰、大悦城等）、还是医疗（省立同德、杭师大附属等）、教育（育才登云、杭师大附小等）申花可以称得上是一个全面发展的代表。而唯一的缺憾恐怕就是成熟板块的短板，少了一些未来预期。

申花有优势的地方或许就要数“产品”了。这么多个板块跑下来，申花的次新项目可以说是最令人惊艳的，百花齐放，各具特色。

能看到在限价下的沁园，以原色玻璃和灰色的铝板，做出了深灰色系的绿城迭代之作；能看到致敬扎哈的大作的融信公馆ARC，橙色搭配白色的游艇风外立面在整个杭城独树一帜；能看见主城区里中西合璧的融创宜和园，在杭州的豪宅市场刮起了新式合院的美谈。

融信公馆实景

只是从目前这几大次新房的成交和板块现状，在犹如神仙打架又缺少一点板块刺激的申花，在“破10”这条路上恐怕还需要一点时间。

Part4

上文也提到，申花已足够成熟，但是短板是，少了点未来预期。

这种未来预期和江河汇、奥体等后起之秀相比，更为逊色些。从申花的现有规划和布局来看，申花少了点产业的支撑，这两年叫得上名的重磅利好和ip配套也和申花没有半毛钱关系，早就被其余新新板块瓜分干净，在学区资源这一块和老文教、桥西等板块亦有差距。

虽然在新房的价格梯度上，申花的价格高度是被官方盖戳，也被开发商们所认可的，毕竟限价5万4的申花是仅次于钱江新城、望江新城等区域的存在，也是杭州不可多得的4万＋地块聚集区；但从数据中也不难发现，在二手房的市场竞价环节中，申花的涨价势头并没有跑赢规划红利更猛的奥体。

滨江锦绣之城实景图

从成交价来看，以融信保利创世纪为首的奥体三子和申花板块目前的二手成交价，基本处于同一水平线，多集中在6-8万元／平，但从成交活跃度这一指标来看，申花却是大大落后，据数据显示仅创世纪单盘，近3个月来成交套数久多达38套，比申花五子的总和还要多了近一倍。

据手边买房最新数据显示，6月1日至6月15日期间，网签均价在5万以上的，占比仅11.19%；其中，均价在7万以上的，占比仅2.54%；余下近89%，网签均价都在5万及以下，其中，均价3万及以下占比最多，达44.06%。

从目前整个大杭城的二手成交背景来看，申花、奥体板块破“10”之路恐怕还需要一点时间。

申花是否通过产品厚积薄发，在二手市场站稳脚跟？奥体申花之争谁能笑到最后？是会在亚运前还是亚运后？