文/住浙网研究员 华静 

3650万元！ 

刚刚，曾拍出4000万高价后被悔拍的融创宜和园8幢34号合院二拍落槌。 

相较于一拍的4000万，二拍竞价依旧激烈，在经历了轮284竞价后，最终该合院以3650万元的高价成交，单价约16.78万元／㎡。它也创下了法拍限购后的总价和单价新高。 

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Part1

前世今生 

融创宜和园8幢34号总建筑面积为217.45㎡，共五层，包含地上3层及地下2层，带小院和双车位。

2021年2月20日10时，融创宜和园8幢34号一拍正式开始竞价，起拍价为2485万元，评估价为3103.7万元。 

最终，在经历了203轮的拉锯战后，合院最终以4000万元成交，折合单价约18.39万元/㎡成为杭州法拍史上成交单价第二高的房源。 

2021年5月20日，风云突变。这套宜和园合院再度出现在阿里法拍的官网上，起拍价和评估价较一拍都没有变化，定于6月20日早10点开拍；这也预示着，首轮买主悔拍了！高达450万元的保证金打了水漂。 

2021年6月21日12时28分，经历284轮竞价后融创宜和园8幢34号二拍以3650万元总价成交，折合单价约16.78万元/㎡，相较于一拍差了约1.61万元/㎡。

Part2

16.78万元/㎡，情理之中还是意料之外？

近年来，在寸土寸金的杭州主城区，合院项目可以说凤毛麟角，尽显稀缺属性。当年还在预售阶段的宜和园合院，可谓高冷，看一眼样板间就要高达800万的验资证明，合院新房单价约9.8万元/平起。 

据研究员查询，本套融创宜和园8幢34号合院的新房售价约11.2万元/㎡。 

当时总价和2485万元的起拍价（折合单价约11.4万元/㎡）基本持平；按最终的成交价来看，涨幅约为5.5万元/㎡，在限购时代不算小了。

据好找房查询，目前融创宜和园小区无同类型的合院产品在市场上售卖，仅有约18套高层房源挂牌，挂牌均价约9.8万元/平；从成交活跃度来看，小区近90天内并无成交，流量较为一般；从价格来看，6个月内的高层最高成交单价发生在今年的1月份，一套155方高层房源，签约价约8.7万元/㎡，但近月成交均价约6.5万元/㎡。 

从宜和园合院上市时的热度来看（宜和园的合院在2018年12月首开，两个月内，59套中式合院便去化至仅剩10套），由于产品能打，加之合院的稀缺性，产品本身还是极受市场欢迎的，应该不愁卖，所以本次这套房源并未流拍，竞价也依旧白热化，只是最终成交价没有一拍来的“凶猛”。 

一般而言新房售卖时，合院的销售价格系数约为高层房源的2倍，若将这套理论搬至二手市场，宜和园的合院的合理市场范围应该在13-17万元/平之间，一拍18.39万元/㎡的单价确实有些偏离合理范围，而从二拍16.78万元/㎡的价格来看，亦是不低。 

PART 3

两次合起来，总拍款更高

还需要提一嘴的是：一拍时，杭州的法拍房还未纳入限购范围，而二拍时，想买入这套宜和园合院已经需要一张杭州“房票”，这对于宜和园二拍的最终成交结果也有较大影响。 

但在房票、高层成交不活跃等一系列的影响因子下，今天宜和园合院二拍最终能拍出3650万元的高价，颇出乎意外。 

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定理解与适用》相关规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。

所以最开心的应该要数房东了，450万的保证金+3650万元的二拍成交价，相比一拍的4000万，甚至还要高出50万，这笔“买卖”不亏。