文/住浙网研究员 艾维
7月1日，是党的百岁生日庆典高潮，万众瞩目。进入7月，一系列的工作将开闸，楼市的一堆红盘会陆续入市，杭州第二批集中供地也会如期而至。
据悉，杭州这轮土拍将试水发轫于北京的“竞品质”做法。不要觉得突然，早在今年3月，杭州就发布了《2021年市政府工作报告重点工作责任分解》，其中提到将实施建筑质量提升工程，出台“竞地价、竞质量”政策。
草蛇灰线，早埋伏笔。
图源浙江政府服务网
PART 1
在第一轮的全国集中供地中，有城市玩出了新玩法，即“竞品质”。
北京市的竞价逻辑，除了“竞地价”“竞公租房/政府持有商品住宅产权份额”，出现了“竞高标准商品住宅建设方案”，即“竞品质”。
5月北京这轮土拍竞价期间，有7宗地块达竞价封顶，同时竞配建（公租房/政府持有商品住宅产权份额）到达上限后，转为竞高标准建设方案。根据规则，这些地块的竞价房企，均需在10个工作日内投报高标准的住宅方案，以评分最优者确定为地块的竞得者。
据悉，杭州将会在七八月份开启的第二批集中供地中试行“竞品质”，每个行政区将会先行试点一宗，具体细则尚未出炉。
综合坊间消息，会和北京、南京的做法均有不同：“竞品质”宅地的逻辑与其它地块不同，要求参与竞拍的房企先报建筑、配套方案，然后由专家组进行打分，大概率是建筑技术30分、公共配套占44分，装修标准占20分，工程保修为6分。得分由高到低排名，取前N名进入竞价环节，封顶后竞配建保障房。
大概率的，先竞品质（打分），再竞地价，最后是竞保障房，和北京的操作不尽相同。
PART 2
近日，南京的竞拍细则快了杭州一步。
图源网络
南京土拍的竞品质模式规则主要包括以下几个方面：
一、进一步提高竞买要求
除了对竞买保证金提高到50%、竞买主体资格满足二级以上开发资质等硬性要求外，还与开发商的财务状况、三道红线、风险评估等方挂钩，具体如下：
剔除预收款后的资产负债率上限为70%；净负债与股本之比的上限为100%；现金与短期债务比的上限为1；
此外，开发建设阶段更是要求1个月内付清土地款。
这招最狠！对参拍企业的资质及实力提出了更高的要求，利用土地款缴纳时间差，玩“前融+开发贷”套路的开发商，这下傻眼了。顶风做，不仅触发房企融资“三道红线”，更增加了融资的成本。
二、何时竞品质？
根据细则，南京的竞品质环节是在限时竞价结束之后，对于单幅超过20家以上摇号的，根据企业提交的材料按照“竞品质”要求打分，选定出前5名参与摇号。
三、“竞品质”的标准有哪些？
南京“竞品质”评价的维度主要包括公共空间、建筑单体、建筑立面、阳台设计、停车设施、BIM技术等6大维度。其中：
1、公共空间：居住区内应打造优良的公共空间与景观绿地。物业管理用房、垃圾房、变配电间、开闭所等公共设施与配套建筑统筹布置。
2、 建筑单体：整体要求规整平齐，并且规定了18层以下不得采用外廊内天井户型；18层以上不得采用两梯四户的户型结构等设计要点。
3、建筑立面：建筑里面宜采用耐脏、耐老化、易清洗的高品质板材，鼓励使用石材、铝板、一体化板材等板材幕墙体系，鼓励使用经绿色认证的绿色建材，不得使用低品质涂料和面砖等材料。
4、阳台设计：统一要求结合立面设置封闭阳台。
5、BIM技术：方案报审需运用南京市工程建设项目智能审查系统进行BIM规划报建、施工图报审和竣工验收管理等。
插播一下，BIM技术是建筑信息模型技术，是一种应用于工程设计、建造、管理的数据化工具，是用来形容以三维图形为主、物件导向、建筑学有关的电脑辅助设计。
BIM技术是由美国Autodesk公司在2002年提出的，目的在于帮助实现建筑信息的集成，从建筑的设计、施工直至项目终结，所有的信息都会集合在一个三维模型的信息数据库。
PART 3
如果觉得“南京版”的竞品质还是更偏向工程施工这一块，跟老百姓的话语体系有点远，不妨参考苏州对于住宅品质的一些表述。
6月8日，苏州市住房和城乡建设局官网发布了《苏州市住宅品质提升设计指引（试行）》，指出凡2021年7月15日后取得建设用地使用权的项目均执行。
苏州市住房和城乡建设局官网
根据文件内容可知，该份指引涵盖了建筑、结构、给排水、电气、暖通五大专项。
比如住宅的基本要求中，就明确了住宅层高不应小于3.0米、每套住宅应至少设置1间双人卧室或兼起居的卧室、住宅中“书房”等类似功能名称的房间，应视同于卧室，不得紧邻电梯布置等。
在结构方面，也规定了住宅结构设计应根据结构布置实际情况，对薄弱部位采取可靠的加强措施，必要时进行性能化设计，对关键部位提高抗震性能目标，以及住宅剪力墙的厚度不应小于200mm，竖向钢筋直径不应小于10mm等内容。
相对而言，这块的参考更有价值，尤其是房企“限价之下如何做利润”的大背景下，要回应购房者的疑惑，这是有效的一招。
回顾杭州5月集中出让的57宗涉宅用地中，共41宗地块拍至“封顶+自持”，比如融信的钱江世纪城项目地块（傲世纪）自持比例为29%，建发祥符地块的自持达到38%，因为地块含有商业部分，算下来可供出售的住宅寥寥无几。
一旦进入“竞品质”时代，配合较有说服力的实施细则，对于住宅质量上的把控，无疑是有加分的，也让购房者拍手称赞。同时，倒逼房企不能只在融资上动脑筋，还是要练内功，把建筑质量这块做好。
当然，更狠的是南京“房企竞得后1个月内缴清土地款”这招，降维打击，“断血式”的监管，对于去泡沫、降杠杆有直接的作用。