编者按：今年上半年，调控的力度相当大：“1.27”新政直接打掉了博短期红利的行为，摇号中签率不到10%，5年限售自动安排上；法拍房也限购，房贷利率二度上调…… 

由于倒挂红利的存在，以及货币增发等原因，杭州楼市芝麻开花，热闹非常，参与新房摇号的持续涨水，谈论买房的遍布坊间田头。

红盘未出，粉盘当家。在“蜀中无大将，廖化作先锋”的情况下，出现了2次“万人摇”，中签率低于10%的预售证就有65张，超过了去年的数字。 

住浙网、好房研究院的上半年楼市回顾系列，首篇就从关键词“限售”说起。

文/住浙网研究员  蔡骏 

1月27日，杭州楼市新政明确：中签率10%以下的新房自动限售5年，并且是从领证之日算起，此前杭州的热点红盘和人才无房户购得的新房需要限售5年。 

1月，杭州有一波“史诗级红盘潮”：

杭州新政开始的48个小时里，杭州放出了13个红盘（含7个热点楼盘）、6000多套房源，登记时间严重重合，你只能选一个！你只能选一个！你只能选一个！  

随着摇号数据陆续公布，新政后的第一批“中签率限售盘”也浮出水面：

滨江嘉品和御潮府成为第一、第二个中签率限售盘，博语华庭是1.27新政后首个被认定为热点红盘的限售项目。 

红盘潮结束后，杭州楼市预售证质量和数量就一直趋于平淡，造成“蜀中无大将，廖化当先锋”局面。一些冷盘变为粉盘，而之前的粉盘一跃成为红盘，纷纷限售，同时也让之前几乎不用摇号甚至流摇的一些板块，譬如城东新城、祥符等一跃成为限售热门板块，甚至一部分千万级豪宅也开启限售模式。

举例：4月的最后几天，杭州又有楼盘上榜了限售名单。其中，上河公元中签率3.4%，晶晖里中签率4.5%，春和云境中签率4.1%……一个接着一个限售盘，如烈火烹油，呈现出了无差别的难摇。  

Part1 

据住浙网统计，新政后截止到6月29日，杭州限售楼盘达到56个，房源套数逼近2.1万套，覆盖了除临安、富阳之外杭州8个行政区，遍布26个板块。

从限售项目看市场的热度，今年上半年总计领出384张预售证，其中65张预售证中签率在10%以下，占比17%，如果加上17张热点楼盘预售证，那么总体限售占比21.3%；去年上半年总计领出417张预售证，其中57张预售证中签率在10%以下，占比14%。

其中这几个上半年TOP数据可以特别关注，也有助于购房者之后的选择。

2020年7月和9月分别出了一次新政，剑指炒房，高层次人才所购房源和热点楼盘开启了限售模式——这部分的楼盘的持有年限至少5年，从网签之日算起；到了2021年1月27日，新政加码，中签率≤10%的楼盘自动限售5年，且要从领到不动产证之日算起，这样一来，持有年限增加到了7-8年。

这波持有时间的加长，确实劝退一部分投资客的作用，让真正的刚需购房者上车更容易了。

Part2

限售楼盘

粉盘纷纷限售，想必蓄势已久的红盘潮将会开启新一波的限售。

亚运村三兄弟，今年妥妥的话题人气红盘，有资格的闭眼摇。目前围绕着的是3个项目是否会都一次性推出，以及可能的登记人数。可不止是分流三兄弟的工具盘，就在亚运村边上的滨江星翠澜庭单拎出来也很能打，滨江造+500万跨进奥体门槛，大概率也是限售5年。

滨康天曜城以8.41%中签率加入限售大军，同板块内的另一个TOD，5号线聚才路地铁上盖项目--保利天汇，是唯一的滨江区现房销售项目，限售当在情理之中。

众安蒲荷芸邸是目前未来科技城唯一的纯洋房新盘，紧邻着未科“三中四小五幼”，教育资源丰富，未来科技城项目向来不愁卖，只可惜专属于无房户和高端人才无房户。

首开因为紫璋台的虹吸力，只有800人摇号的融信天澜将迎接青睐三墩北的购房者，这次分流的会是钱江古墩彩虹轩，项目由杭州老牌房企钱江房产打造，如今28100元/㎡的主城区三墩北板块，性价比极高。

杭房城发润如园，位于主城区长睦这个价格洼地，杭房在该区域已做出口碑，预计总价300万内。

锦尚和品府，2020年总价地王--三芒星百亿项目，由滨江、保利、越秀三家房企合作，近30万体量，所在板块绝对市中心，周边还有综合体嘉里城，已被众多改善购房者锁定。

Part3

春节后，为何热度不减？研究员分析，主要是有3股力量汇合、壮大了购买力：

一是新晋入杭人才，包括高端人才和35岁以下的毕业生；

二是杭州本地的购买力，有的是备感全球央行“放水”人威力，钱在手里只会相对贬值；有的是饭桌上被朋友一语惊醒，原来我还能申报高端人才；有的人二手房卖了个好价钱，手头有钱又腾出了房票。 

第三，环杭的购买力也在释放中，毕竟如今义乌、东阳、诸暨的城关镇二手房纷纷突破2万元/方，不少家里有三四套房的脱手一两套，子弹充足，到杭州来摇号，为即将毕业的孩子做点准备，也是资产做优化。

而且，在校大学生的房票，为这一轮“摇号大军”的壮大背书。据传，最近申花的某红盘报名人数激增，有不少就是大学生房票。大学生还没毕业，就去买总价七八百万的新房，显然有悖常理。

这给了新政短期内出来一个大大的理由。研究员从几方渠道了解到，现在执行的在校大学生在杭购房资格将有重大变化，将无法通过集体户口来报名登记了。

靴子何时落地，静等官宣好了。