文/住浙网研究员 华静 曹一超 

编者按 

上半年楼市持续高热，让不少板块库存消耗将尽。桃源、金沙湖、之江已断供，申花、运河新城、崇贤、宁围等板块独木难支。

原本可“解渴”的亚运村4400多套房源，一鸽再鸽，今年有可能开不了盘！但愿能首开，不然房票与房源的“分式”更加失衡。

假如亚运村真的不来，下半年，还有哪些实实在在的盘可以摇号？这周，住浙网研究员进行了一次集体跑盘，足迹到了萧山市北、奥体、文晖三芒星和运河新城。 

PART 1

锦尚和品府（文晖三芒星） 

板块：文晖板块

均价：51700 元/方

房源数量：1868套

预计开盘时间：2021年9月

倒挂：约1.5万差价（参考二手房价格：朗诗熙华府）

锦尚和品府楼幢分布图 

这几个月，锦尚和品府开盘风一再刮起，传言自5月以来从未间断，7月反倒有点消停了。

在项目现场，研究员看施工进度，1、6#，15-17#，26、28#楼已满足预售证申领条件，但目前售楼处仍未对外开放。按这个楼盘的重要性和意义，不至于盲摇。这也意味着，7月份开盘可能性不大。

楼盘低调归低调，但自拿地起就拥有着与生俱来的光环。去年7月，滨江集团为拿下三芒星地块豪掷百亿，还是市中心改善大盘的优越区位，叫一房难求的改善族趋之若鹜。

锦尚和品府限精装均价51700元/㎡，主力户型110-185㎡，户型跨度大，购房者有更大的选择空间。另外，起步户型仅110㎡，比起主城区其他改善楼盘，动辄130㎡打底，和品府总价对刚改还算友好。

从6月爆发的一波改善开盘潮来看，有购买力的房票不在少数，单滨融府一盘就吸引了近万人。可以想见，锦尚和品府这1800多套房源对于嗷嗷待哺的购房者，就像砸进水里的石头一样，或能激起一层浪，但眨眼就不见了。

不愁卖是可以肯定的！那么值不值得买呢？周边的配套到底如何？

文晖板块是市中心，距离武林商圈很近，整体配套尚可。因为发展较早，城市界面略显陈旧。项目南面是和平广场，颇有年代感的和平国际会展中心目前拆除中，未来规划建杭州音乐文化艺术中心（总用地面积194亩，地上建筑面积约29万平方米），届时整体面貌或大有改善。

北面是小体量的德信中心，写字楼搭配商业街区；此外，周边近距离的商业体就是在建的嘉里城了，大约2万方的商业体量，能解决商业购物需求。市中心的优越位置，杭州大厦、武林商圈等可共享。

医疗方面，浙江省人民医院就在直线900米距离、杭州市儿童医院约1.3公里；周边学校不少，例如德天实验学校、杭州明珠实验学校、杭州市现代实验小学、朝晖中学、朝晖实验小学等，但遗憾的是并没有与之匹配的优质资源。而与长寿桥小学挂钩的岳帅校区，目前其学区服务范围也并不包括锦尚和品府。

交通上，无论地铁还是自驾都是及其便利的，项目西侧就是主干道绍兴路；另外潮王路——新风路的连通工程即将提上日程，全长约2.6千米，采用高架、隧道结合的方式，西起绍兴路以东，东连新风路，东西向出行畅通；楼盘周边3条地铁线，5号线杭氧站400米，沿常岳街步行直达；另外1、5号线换乘站打铁关约900米。

PART 2

市北：滨江招商各出“双子星”

目前，在市北的摇号场上仅剩新希望华发锦粼云荟一个项目尾盘在售。好在，空出来的粮仓，马上又将得到填补。 

滨江、招商、兴耀三个开发商在今年初拿下的几宗地块，或将陆续登场，分别是以下4个纯新盘项目：滨涛映月、望涛月明、花屿观澜里以及花曜里。 

市北实景 

“滨江双子星”：兄弟打架，谁更胜一筹？ 

作为市北板块的新晋的“滨江双子星”，滨涛映月、望涛月明两个名字相近，又同为纯滨江血统的项目难免要被拿来比较一番。 

目前，两个项目的营销中心均被放置在了原拥涛府的售楼部内，样板房都暂未开放。节奏会更快一些的，是滨涛映月，预计将在8月开盘。 

由于互为竞品，据销售介绍，两个项目或将按时间“错峰”开盘，滨涛映月为8、10月，望涛月明为9、11月，但也不排除同期首开。 

售楼处实景

从沙盘来看，两盘的地块都较为方正，仅一路之隔，区位配套差异不是很大。市心小学分别位于滨涛映月和望涛月明的南面和西面，仅一路之隔，另外规划的初中也在两个项目的斜对角。 

商业配套上，均属弱势，目前市北主要依靠奥体及萧山老城的商业辐射。两盘到即将开业的奥体印象城直线距离约3.4公里；南面去往萧山城区的恒隆广场、万象汇也都大致在3公里这个范围内。 

但据萧山市北的规划图显示，望涛月明南面还有一宗规划商业用地待出让，看着体量不小，未来很可能会作为市北商业配套的补充。 

如果一定要决个高下，映月距离地铁站的直线距离会更近些（滨涛映月距离地铁2号线建设三路站约800米），但都不属于标准的地铁盘。 

售楼处实景

回到项目本身，从体量来比较，滨涛映月因自持比例较低，可售部分体量稍大。项目为全高层规划，共规划有16幢高层，包含2幢自持和1幢公租房，可售房源约1300多套，精装高层限价37500元/㎡（含装修标准3500元/㎡）。 

至于望涛月明，则为高低配，项目规划了18幢住宅，其中3、4、5、6、7号楼为洋房，整盘共1472户，其中可售1040户，自持306户，公租房126户。精装高层限价同为37500元/㎡（含装修标准3500元/㎡）。 

从户型设置上来看，两盘也基本一致，都偏向于刚改，均在100方以上。 

其中滨涛映月户型面积为107-137㎡，约107㎡为三房两厅两卫，双阳台，约117㎡、128㎡、137㎡均是四房两厅两卫；而月明户型面积为109-139㎡，约109㎡为三房两厅两卫，带双阳台；其余的129㎡、139㎡，均为四房户型。  

售楼处实景 

从现场的施工进度来看，滨涛映月进度要领先一些，绿网覆盖的楼幢主体已拔地而起，观感稍差的是密集的高压线。 

滨涛映月实景

望涛月明实景

观澜里：最快7月底首开 

从滨涛映月沿着建设二路往西，在建设一路与金一路交叉口的在建项目便是招商蛇口花屿观澜里。 

作为市北板块四个待售项目中，唯一的“地铁盘”（距离建设一路站在500米范围内），相信届时，观澜里的号召力不会弱。 

观澜里实景 

从目前的施工进度来看，动作还是挺快的，据销售介绍最快将在7月第或者8月初首开，但在周边逛了一圈，发现目前项目并未设置售楼处，又一个“盲摇”项目？ 

项目周边现以产业园区居多，留有老市北的明显特征，市北较为知名的万向等公司产业园就在附近。此外，距离萧山宝龙城市广场也比较较近，直线距离在600米左右，直线2公里范围内还有华润万象汇、恒隆广场等。 

在产品打造上，花屿观澜里也为纯高层设置，由11幢高层组成，其中1幢为公租房、1幢为自持住宅，项目可售住宅共计832户。户型面积设置为100㎡、118㎡、138㎡，和“滨江双子星”的产品户型和客群上来看差异不大，若项目碰车，可能会有一场好戏。 

市北实景

花曜里：四盘中唯一的小户型 

观澜里继续往西，则是较为神秘的花曜里，北侧就是同为兴耀开发的星漫里，前期销售情况不错。

项目具体开盘时间待定，预计打造97㎡、120㎡两个户型段产品。 

花曜里的体量是这四个盘中最小的，仅规划有三幢高层，也不存在自持和公租房，可售房源仅256套，由于规划了97方小户型，因此在产品上还是做了差异化的，总价门槛也将在四盘当中最低，这一点或许将具备一定的吸引力。 

另外，项目西面约400米便是风情大道，更靠近滨江，在商业上来说，还能共享滨江的配套，在4盘中有一定优势，但距离地铁较远。

市北高热背后：新房价格断层、二手倒挂 

从实地跑盘的感受来看，市北的高热有如下原因：

其一，区位有优势。从位置上看，萧山市北板块即之前的萧山开发区，大致西至风情大道，东至浙赣铁路，北至建设河，南至北塘河。北面与钱江世纪城板块毗邻，西面相连滨江区，南面则是萧山市区，能吸引到大量的奥体、滨江外溢。 

在一众次新的拔地而起的现状之下，整个市北的界面也在焕新，不过商业、教育等配套不足仍然是目前整个板块的短板，另外像遍布高压线的市容也是不足之处，但在同价格板块比较来看，区位和交通优势明显。 

（融信杭州世纪实景） 

其二，市北的新房的走俏可以归功于新房与滨江、奥体的价格断层、及二手市场的活跃与倒挂。 

上述4个纯新房，价格依旧被摁在3.75万元/㎡，而奥体和滨江区精装高层限价最低要4.5万元/㎡，这是几站地铁及3公里范围内的价格断层。 

除此之外，市北的二手市场，也较为活跃，倒挂属性明显。拿被提的相当多的价格标杆桂语江南为例，挂牌均价已经高达7.4万元/㎡左右，成交均价也有5.8万元/㎡，7月一套约126户型高层房源，签约价高达6.5万元/㎡，倒挂相当可观。 

至于市北西的其他二手次新房，如江南之星、海上明月等成交均价也大多在4.5万元/㎡以上，相较而言，市北东板块的二手房就相对低些，品质较好的次新如大国璟等，约在4万元/㎡出头。 

可以说目前整个市北板块内还是因位置、板块、品牌等存在一定的价格梯度，但与二手房和周边板块倒挂属性还是相当明显的。

PART 3

万科河语光年

板块：运河新城

均价：38000元/㎡

房源数量：999套

预计开盘时间：7月底

倒挂：暂无 

运河新城已是众人瞩目的网红板块，刚清盘的上河公元和云澜天第摇号登记数分别达到6981人和4123人，中签率低至3%和2%，摇到值得庆祝。 

这两个红盘刚售罄，万科年初拿地的河语光年就开放了售楼处和样板房，售楼处放在运河万科中心A1楼。从河语光年置业顾问这里了解到，项目可能这个月首开，首开楼幢为#13、14。万科积极领证，即便这个月未果，8月首开还是有戏的。

河语光年的位置在上河公元的西边、云澜天第的北面，毗邻运河，部分楼幢是河景房。和云澜天第比，它没有上塘高架的噪音、尾气之扰，和上河公元比，它又拥有一线运河景观，因此地段上可以说是更胜一筹。 

河语光年规划了14幢高层住宅，总共999套房源，除了西南角的2号楼为自持外，剩下13幢都是可售住宅；整体外立面风格和前宸有点像。 

配套方面，地铁稍稍不给力，距离项目最近的4号线二期平安桥站也有1.2公里；教育方面，项目东侧在建一所48班小学，顺利的话明年9月就能竣工，幼儿园、中学、育才大城北学校也悉数在列。

另外，周边还有邵逸夫医院大运河分院在建，以及规划中的树立国际医疗中心。商业版图也有亮点，就在南侧约600米，运河湾综合体正在招商之中，有望引进一家大品牌运营方，此外，城北万象城也能辐射至此。 

目前，运河新城由于缺少可参考的次新二手房，倒挂暂时还没有，但眼光可以适当放远一点。假以时日，丽水路下穿隧道开通后，运河新城与桥西的割裂感会得到弥合，像上河公元、河语光年这样的新盘，对标的或许是桥西价格体系中的下线。 

毕竟，万科拿地的楼面价都到2万8了，新房限价3.8万元/㎡，云澜天第和上河公元的最后摇号人数最多达到近7000人，假如没有新政，后续没有更严厉的调控，河语光年的人数还会创新高。

PART 4

绿城 沐春明月 

板块：丁桥

均价：31500元/㎡

房源数量：318套

预计开盘时间：9月

预计倒挂：8000元/㎡ 

沐春明月效果图                                                 

绿城“新新十子”中，位于临平北的咏荷郡开盘料最快，但对于城东预算在300万的刚需、刚改而言，位于丁兰新城的沐春明月赶快要放进收藏夹。 

沐春明月是丁兰新城绿城首作。项目位于上城区（这三个字说起来还是不顺溜）丁桥板块，同协路与大农港路交叉口。 

2021年1月15日，江干丁桥78号宅地由浙江杨柳郡投资有限公司（绿城&杭州地铁）竞得。成交总价约10.6亿，成交楼面价23389元/平方米，溢价率29.9%，自持2%。也就是说，是杨柳郡的团队做规划、设计班底，辅之以春来晓园的销售团队。

目前，项目的售楼处暂未开放，在建塘路420号、项目对面设了临展中心。 

沐春明月共规划了8幢可售高层，分别是1-3#、7-11#，楼层数为15-16F，住宅楼幢局部架空，自持房源位于1#。外立面和春来晓园很像，极窄的立面，通透的窗墙比。 

交通方面是优势，距离3号线同协路站直线约460米、笕丁路站直线约860米。自驾出行，秋石高架、留石高架在约2公里范围内，去钱江新城也便利。教育方面，根据2020年所划范围，沐春明月是在采荷一小教育集团丁信小学范围内。 

看上图，龙湖天街就隔了一条马路，无形中又提高了沐春明月的热度，基本可以“闭眼摇”。 

在这里，介绍一下绿城2021年“新新十子”的概况： 

绿城江上臻园，位于富阳富春板块，规划10幢建面约100-144㎡精装高层，限价25000元/㎡。

绿城江畔锦园，位于富阳富春板块，规划10幢建面约100-144㎡精装高层，限价25000元/㎡。

绿城桂语新月，位于富阳板块，规划10幢建面约98-130㎡精装高层，限价22000元/㎡。

绿城湖上春风，继春风金沙后，又一金沙湖板块产品，规划5幢建面约105-126㎡精装高层，限价37500元/㎡

绿城山澜桂语，位于南站新城，规划13幢建面约89-123㎡精装高层，限价32000元/㎡。

绿城云栖燕庐，位于超山，规划13幢洋房（户型105-125㎡），9幢叠墅（户型170㎡），限价19420元/㎡。

地铁绿城潮听明月，绿城回归艮北新城，规划建面约107-145㎡，限价42400元/㎡。

绿城沐春明月，位于丁桥，规划建面约109-145㎡精装高层，限价31500元/㎡。

咏荷郡，位于临平北，规划18幢建面约98-139㎡精装高层，限价22000元/㎡。

绿城湖畔澄庐，位于淳安县，规划约173—183㎡叠排、约143㎡洋房和约95-125㎡高层。

绿城2021十个新项目分布图