文/住浙网研究员 徐创

虽然第二批集中出让地块还未正式挂牌，但是房企们纷纷打起了提前量，已经做起了强排和可研。

不过，这两天流出的一份《内部事务通知单》可能会让房企们做的努力白费。

文件内容显示：“经集体会审研究并报局主要领导，对已经出让的住宅地块，除公益配套公建可独立布置以外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。”

换句话说，规划有商业的住宅地块，只能做沿街商业，不能集中做成独栋商墅。

一、房企纷纷规划商墅产品

杭州土地市场的竞争越来越激烈，5月份的集中土拍，57宗地块平均溢价率26%，平均自持比例9.36%。

光是自持部分的面积就高达66.6万方，需要沉淀的资金高达116.8亿元。于是，日常在盈亏线上徘徊的房企，只能通过各种方法来拉高货值，其中独栋商墅便是各大开发商选择的一个新物种。

望廷项目鸟瞰效果图

独栋商墅带来的货值提升是不容小觑的！据了解，在奥体万科中心的北侧，望廷的16套商业中式合院项目，每套总价在5000万级，2次开盘即告售罄，由此可产生高达8亿的销售额。

这几天，第一批集中出让的地块陆陆续续都公示了规划，可以发现不少项目都在独立于住宅之外，排出了商墅产品的规划。

例如滨江集团&融信的宁围单元住宅地块，将6幢2-3F配套商业集中分布在了小区的西北角。

融信&滨江集团的萧山科技城的住宅地块，将在小区南部集中建造7幢2-3F配套商业，俨然是一个“高低配”的小区模样。

这两个项目的拿地实际楼面价和新房限价之间仅分别相差了约8000元/平米和5000元/平米。一旦做商墅这个路子被堵住，很可能意味着最后一点的利润空间也被挤压了。

而在第二批集中供地的拿地准备中，也有房企是带着做商墅的想法去做的强排方案。如今，这样的方案可能行不通了，拿地决策也要重新再做考虑。

二、政策纠偏，确保住宅小区的合理规划

其实，在杭州纯住宅的出让文件中，一般都规定地块内配套公建建筑面积不大于地上总建面的10%，理论上0%也是可以的。

在以前，这部分体量大家都没有动力改成商业，毕竟比起住宅来，商业虽然均价更高，但是流动性不强。这对强调现金流的房企来说，性价比不高。

然而现在，像上文提到的两个项目，还有融创的下沙项目等，都将这部分的价值进行了充分的挖掘。

对于开发商来说是有更大的货值了，但是对于日后住宅的业主来说，本来是可以开放共享的公共空间和生活配套，如今却有可能会变成私人领地，是对生活品质的一次打折。

这次“新政”出台的时间点刚刚好，卡在第二批集中供地正式挂牌之前，既是对前一批已出让地块的及时纠偏，也是对有意参与第二批地块竞拍的房企的一种警示。

另一方面对居民来说，也通过住宅公建配套的合理设计，提升未来的居住氛围和居住品质。

此外值得一提的是，同样是开发商追求利润的特殊产物——大平层，是否也会迎来行政手段的管控，我们拭目以待。