文/住浙网研究员 徐创

之江，又一次上了热搜。

最近，之江的一宗商业用地正式挂牌，引发众人的热议和猜想。根据浙江省土地使用权网上交易系统显示，该宗地块占地约212亩，总体量约32万方。

这是继蚂蚁集团拿下的总部地块之后，之江在一年内推出的的第二宗重量级商业用地。虽然地块刚挂牌，但大家几乎一致认为这又是蚂蚁集团的囊中物，真的如此吗？

一、拿地条件苛刻，锁定蚂蚁？

根据挂牌文件，该宗地块东至钱塘路规划绿化，南至大刀沙枢纽，西至之浦路，北至钱塘路。简单来说，就在去年蚂蚁集团拿下的总部地块北侧，两者之间隔了一条枫桦东路。

地块的周边界面非常不错，从自然环境看，一线濒临钱塘江、向北可眺西湖群山，土地禀赋放在整个杭州也是数一数二的。

交通上也便利，西侧是之浦路，能顺畅接入紫之隧道。彩虹快速路在地块南面，不过几分钟车程，通过之江大桥可以快速到达滨江区。直线约500米还有地铁6号线之浦路站。 

地块区位图

地块规划用途为金融商务用地，并且设置了非常高的拿地门槛。从苛刻的拿地条件来看，很难不和蚂蚁集团联系起来：

1、该地块须全部自持，并且明文规定只能用于集团总部的项目建设；

2、拿地企业的固定资产投资强度不低于1000万元/亩，亩均年税收不低于800万/亩，也就是约16.96亿元；

3、同时还要求挂牌交易后3个月内在杭州市域年度缴纳税收不低于40亿元。

这些要求将企业的归属地、行业、规模、实力都做了硬性规定，而种种条件的叠加，蚂蚁集团的指向性就很强了。

单从40亿元的年税收这个门槛来看，整个杭州除了淘宝、网易等少数几个头部企业以外，没有几家能做到。而集团总部的硬杠杠，又把一些互联网金融巨头拦在外面。 

地块现状

值得一提的是，该地块为212亩，上限容积率2.3，起价13.14亿元（基本上，定向地块起始价就是成交价），算下来楼面价约4000元/㎡，相比去年27亿总价、楼面价5194元/㎡明显便宜。当然，因为这宗地承诺亩均年税收不低于800万元，每年不低于约17亿元的纳税，才有这个“折扣”。

如果，蚂蚁补仓“摊薄”成本，这个逻辑倒勉强说得过去。

还有一个细节，地块竞买保证金达到11.84亿，占起价的90%，履约保证金为土地出让金的30%，也就是说，即使地块底价成交，履约保证金也近4亿。

这样的保证金比例，相比于一般的土地出让高出许多，因此定向的意味很浓厚，对于拿地企业来说不仅是势在必得，而且须是完美匹配的。

二、花落谁家，仍有不确定性

虽然指向明确，在正式的结果揭晓之前，一切都还没有定论。蹊跷的是，既然都是指向给蚂蚁集团，前后两次的拿地要求却不一样。（去年主要限制条件为年合并营业收入不低于1000亿元）

这两宗地块之间被枫桦东路和钱塘江引水入城工程大刀沙枢纽所割裂，互相之间的连接并不紧密，日后整体打造起来略有难度。

这意味着，传说中的蚂蚁总部2.0和南面的蚂蚁总部在技术上很难连成一体，有点叠床架屋的味道。而且，蚂蚁压根不缺办公楼，在反垄断的大背景下，此时继续大手笔置入不动产，无论从企业现金流还是社会舆论考虑，均非上策。 

两宗地块相对位置示意图

蚂蚁集团去年拿下之江的总部地块之后，主要办公地点已经增至3个，另外2个是西溪路上的蚂蚁Z空间、黄龙时代广场的支付宝大楼。

不仅如此，去年5月15日，西溪谷管委会与正大青春宝控股方上实集团签约，将完成西溪路551号正大青春宝170亩国有土地收储搬迁。

该地块目标引进全球著名的金融科技企业，预计总投资将达50亿元，这也引发了蚂蚁集团落子的猜想。 

一旦青春宝地块和这次之江地块都归蚂蚁集团，那么主要的办公地点就增加至5个，这对于拥有1.6万名员工的蚂蚁集团来说，明显有些过剩。

蚂蚁本身虽然财大气粗，但去年上市受挫，给经营范围和经营模式带来影响，说实在的本应开源节流，此时再花几十亿（含土地成本及建安成本）去建一个“叠床架屋”的总部2.0，是否真有必要?

更何况，研究员在现场看到，去年拿下的地块还没有实质性的动工，说明蚂蚁并不着急盖总部。 

去年蚂蚁拿下的总部地块

三、8月10日，谜底将揭晓

坊间认为蚂蚁集团会再次拿地的有力论据，源于今年5月13日《杭州发布》推送的《三江汇未来城市实践区2021年重点项目计划》，里面明确提到蚂蚁科技总部园区二期项目。 

截图自《杭州发布》

但蚂蚁总部二期总用地面积311.7亩，总建筑面积51.95万平方米。这两个数据描述的正是去年蚂蚁集团拿下的地块，并不包含这次挂牌的地块。所谓二期，是相对于西溪路的总部而言，并非是明确之江要连拿两宗地。

因为地块的属性和限制条件，几乎锁定金融类的大型集团，杭州符合条件的屈指可数，除非把目标放进全国范围，华为? 京东? 惊喜是惊喜，但集团总部的“紧箍咒”一套，可能性几乎为零。

蚂蚁集团的可能性无疑是最大的，但就逻辑而言，有点难以自洽！如果不归属蚂蚁，阿里体系内的阿里云、菜鸟网络，要么不符合金融属性，要么离限制条件还差那么一点，似乎也非良人。

浙江的国企方阵里头，会不会跑出“黑马”来拿地，譬如长期作为浙江最大企业的物产集团? 仔细研判，同样缺少合理性。

究竟是蚂蚁，还是其他巨头？那么，静静等待8月10日的结果吧。