文／住浙网研究员 华静 

昨天，杭州市政府网站发布《杭州市共有产权保障住房管理办法（征求意见稿）》，杭州版的共有产权房就这么来了。 

在这份征求意见稿中，详细罗列了关于共有产权房的概念定义、准入条件、申请程序、价格设定、产权份额、建设要求等多方面的管理办法。  

《意见》全文较长，以下挑了大家关心的八个问题做个问答和解读。

共有产权保障住房是指由政府提供政策，建设单位开发建设，限定面积、销售价格、使用处分权利，面向符合条件的市区户籍和稳定就业的非市区户籍家庭供应，实行政府与购房家庭按份共有产权的保障性住房。 

解读：笼统来说，就是和政府按照不同出资比例、共同持有的一套保障性住房；共有产权保障住房比较突出的属性是享有与商品住房同等的公共服务权益，譬如学区。同样，也具与交易功能。

共有产权保障住房购房家庭和政府的产权份额应在《共有产权保障住房购房合同》及《共有产权保障住房使用管理协议》中明确，购房家庭产权份额比例不低于50%且不高于80%。 

解读：有自媒体解读为“按五折价格去买同样权限的商品房”，很形象，但不准确。应该是，你只需付一半的房价，就可以买下商品房，且不用背按揭。当然，你只拥有房屋一半的产权。

市区户籍：1、主申请人具有市区户籍一定年限以上  2、购房家庭符合本市限购政策，且一定年限内在市区无房  3、单身申请人需年满30周岁（含） 

非市区户籍：1、主申请人持有《浙江省居住证》或《浙江省引进人才居住证》 2、主申请人申请前在市区累计缴纳社保或个人所得税满一定年限 3、购房家庭符合本市限购政策，且一定年限内在市区无房 4、单身申请人需年满30周岁（含）5、政府规定的其他条件 

申请流程：申请预售、发布公告、资格审核、摇号选房。如果摇中弃选或者选房后弃购的，2年之内不能再申请共有产权房。 

解读：符合条件的杭州市区户籍和稳定就业的非市区户籍家庭，都能购买共有产权房，但有较严苛的限定条件；共有产权房的购买流程与购买商品房大同小异，弃选后2年内不能申请。 

需要注意的有三点：1、购买申请以家庭为单位，以满足条件的成员为主申请人；2、相较于认购新房，无房家庭认定概念扩大，除了商品房外，承租的公有住房（福利分房）、批地建房、已签订征收（拆迁）安置协议未进行不动产登记的房产等均被纳入；3、一户购房家庭只能享受一次共有产权保障住房保障。

筹建以政府统一划拨土地集中新建（国企开发）、出让土地集中新建（土拍竞价）、既有房源转用（拆迁安置房源等的转换）三种为主要建设方式。 

划拨土地共有产权保障住房项目销售基准价按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定。同一项目购房家庭可根据支付能力在50%至80%间选择产权份额比例，并按销售基准价对应的不同比例支付房价。 

出让土地共有产权保障住房项目销售基准价为出让时限定的房价，购房家庭按照销售基准价对应的确定份额比例支付房价。 

解读：共有产权房所在的板块，包括主城区、萧山余杭富阳临安都有可能。研究员认为，是以限价3.5万元/㎡以下的地块为主，但不排除个别项目的“双限”价格突破3.75万元/㎡，譬如市北、桃源等。

假如，就是假如，在宅地储量丰富的钱江新城2.0，别人6.6万元/㎡限价还摇不到房，共有产权房摇号“分母”小，且只需一半的总价就能锁定一套新房。真能这样，这个事物肯定火啊！

目前的信息是，共有产权房的定价相较于周边同类型商品房会有一定的优惠，具体价格出售前会公示。

共有产权保障住房购房家庭取得不动产证满5年的，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购后住房性质转为商品住房。

增购价格按照市场评估，每年会公布一次。

如果要上市交易，需取得不动产证满10年后方可交易。 

解读：取得不动产证满5年后，你将拥有一个选择权：可一次性增购政府所持份额，然后将房屋性质转化为商品房性质。但要上市交易，还需再等5年；换言之该套共有产权房至少需要持有10年才能上市交易。

共有产权保障住房购房家庭想退出的，可向代持机构提出回购其份额的申请，由代持机构进行回购。

解读：《办法》没有明确户型面积和比例。参照杭州市对人才专项租赁住房户型结构中的办法，中小户型的单身公寓是指70平方米以下。但这个标准应该会调整，要考虑两个变量： 一，国家放开三胎，户型均值会酌情变大； 二，70平方米是租赁用房，而且是单身公寓，而今天的共有产权面向的是家庭和部分30周岁以上的单身个人，性质不一样。 

共有产权保障住房购房家庭在按规定由代持机构回购其份额前，或在其增购政府份额前，不得通过购买方式获得其他房产。

解读：也就是说，至少5年内不可以购置市区范围内的其他房产。

杭州目前的细则中并未提到。虽然杭州目前的细则中没有明文规定共有产权房是否可以出租，但其他城市，例如北京目前已经在探索共有产权房对外出租的可能性。 

解读：虽然杭州目前的细则中没有明文规定共有产权房是否可以出租，但其他城市，例如北京目前已经在探索共有产权房对外出租的可能性。