文／住浙网研究员 华静

近日，杭州市政府官网发布了《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》公开征求社会意见的通知，引发广泛关注。

意见稿总共24条，覆盖教育、养老、土地、文化、房产、城市建设等多个方面。除了分外吸睛的“差异化购房政策”外，关于“教育”的两点征求意见也引发热烈的讨论。

Part1

该《意见》中关于教育方面的主要条款解读如下：

1、推进名校集团化办学

解读：将在全市范围内推进名校集团化，引导市属高校到萧山、余杭、临平、富阳、临安五区设立分校且建成后可与市区按 1:1 比例招生，确保每个“星城” 都有名校资源覆盖且鼓励优秀教师到九大“星城”任职，实现优秀教师在全市范围内的流动。

2、推进双向等额招生

解读：双向等额招生意味着杭州主城与萧山、余杭、临平等五区的教育壁垒被真正打破，跨出了杭州十区教育同城化的历史性一步。

看过之后，不难发现几个趋势：

1. 教育改革的弦不会放松。在这份文件的第一部分便是教育部分的四条意见，并且赋予 “建立市域新型教育共同体，全面提升美好教育水平”的总括，市域新型教育共同体意味着全市全区的教育一体化为大方向。

2. 名校的被平均化，名校的集团化带来的教育资源、格局重新洗牌，既然名校“按区分配”、名校本部的“学区”概念也会被随之弱化。

3. 教育资源的一大内核便是“名师”，推动名师到其他区域任教、是在一定程度上助推教育的公平和资源的再次平衡。

当然，也可以看见在《意见》中多使用的是“加快”、“稳步”、“引导”、“支持”、“逐步扩大”等一类的字眼，预示着上述条款落地有难度，且需一定时间；但大方向来说，教育资源的平均化成为主流趋势。

不少人认为，若是征求《意见》的“靴子”落地，基本可以宣告学区房“凉凉”；也有人持保留态度，首先《意见》中的做法能否落地，尚要打个问号，其次，即使“靴子”落地，各地的生源不平衡、优质教师能否真的在全城流动，也有待观察。

Part2

其实，除了本《意见》外，从今年以来中央到地方，针对教育、学区房等出台的措施来看，学区房确实在迎来“利空”。

最大的政策转折点当属今年4月召开的高层会议。会议提出，要坚持房住不炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

自此，学区房调控开始加速，而与教育相关的政策逐渐密集。先是校外培训遭遇史上最严调控，随后便是以北京西城多片划校为首的多城密集专项条款的出台，这一切，都显示了政府针对“学区房”的调控决心。

Part3

回到杭州，公民同招、分配生比例调整等带来的影响等也都在显现。只是在教育资源仍不均衡的当下，想要终结学区房显然有点难，但面对政策大变局，学区房的投资属性无疑在减弱。

收到政策给出的信号，近期，杭城内不少优质学区房降价与抢跑的案例在增多。

就拿不久前曾报道的文鼎苑来说，近期签约均价仅8.2万元／㎡，较上月降幅达21%。

回顾》》》文鼎苑成交价低迷，学区房拐点已来？（7月7日报道）

另外据手边找房数据显示，近期文鼎苑89套挂牌房源中，降价房源达48套，超过五成，最高的一套降幅达到320万元，且整个7月文鼎苑的签约套数仅有1套。

此外，其余各区也有优质学区房降价案例，滨江降40万,申花降85万,还有更狠的：4个月内一套学军小学求智巷学区房降了200万，虽是个案，也够震憾。

西湖区：学军学区房重回“10万时代”

单价跑出过18万+的塔尖学区房文二新村（学军小学+十三中），7月签约均价为10.8万元/㎡，且仅有两套成交。在15套挂牌房源中，降价房源为6套，降幅在10-60万元之间不等。

据置业顾问小孙介绍，近期像学军、文一街、文三街范围内的学区房价格确实都有所松动，出现了不少降价房源，这一点主要还是房东的心理变化，之前不少房东惜售的小户型房源最近明显多了起来。

同为学军本部的房源马塍路33号也降幅明显，此前一套挂牌价超13万元/㎡的房源，目前已降至10万元/㎡（77㎡、780万元）左右，降幅超200万。

从数据来看，目前该小区的大部分挂牌房源单价在11万元/㎡上下，与半年前相比，降幅明显。

拱墅区：蓝孔雀“割肉”仍无人问津

申花的一名中介提到，目前有一套学区为华师大附小，89.98㎡融信学院府急售，房东从最初的680万挂牌价多次调价至595万，现在折合单价6.6万元/㎡。

“房东希望资金尽快到位，上周和我们说一次性付款只需600万元。这周又降价了5万，如果全款还能有议价空间。”中介说。目前在多个中介平台上，融信学院府相似面积的房源挂牌单价都在7.8万元/㎡上下，但截至到今天，该套房源仍未成交。

另外，桥西板块文澜系的学区房新安天苑也在降价行列，7月签约均价仅5.2万元/㎡，较上月跌幅超过10%。

滨江区：江南实验全款捡“笋盘”

一套属于江南实验学区135㎡的东方郡房源，按照市场7.5万元/㎡的均价来说，至少要1000多万总价，但因为房东月底要拿钱，所以一次性降到730万，折合单价5.6万元/㎡，只针对全款客户，而且是比较受欢迎的户型。

一套同属江南实验学区范围内的钱塘春晓168.34㎡房源，最开始挂牌价是720万，近2个月内，调低了2次，目前最新挂牌价680万，折合单价约4万元/㎡。如果全款付款的话价格还能再谈，甚至单价会进入“3万+”。

滨江区的置业顾问小五介绍：“作为滨江第一梯队的学区房，像东方郡、钱塘春晓这样的房源以往很俏，但7月份以来下行势头很明显，7月我们门店只开出两单。”

另外，据成交数据查询发现，虽然目前本套大户型房源并未成交，但在本月初该小区一套148㎡中层房源成交价也已跌落至4万元/㎡左右，较早前约5.8万元/㎡较高成交价，降幅明显，单价差近1.8万元/㎡。

从上述的案例不难发现，杭城中知名学区房的第一波降价已悄然来临，靠追逐顶尖学区房谋求超额收益，这样的梦该醒醒了。