文/住浙网研究员 徐创

最近，杭州对“住宅集中配置商业”进行了监管，开发商做商墅这一“擦边球”被叫停。在过去的十几天时间内，“新政”发挥出了威力。

目前，已有项目收回原先的规划进行重新调整、重新公示。

一、重做规划，改为沿街商铺

最先进行规划调整的，是融信蜀山单元项目。项目地块在第一批集中供地中出让，7月2日首次发布了项目公示。

在这次公示中，项目规划建造11幢26-27F高层住宅楼，以及4幢2F商业建筑。住宅和商业之间互相独立，显然不符合住宅小区中集中配置商业的新规定。

规划调整前项目鸟瞰图

于是，项目调整了新的规划方案，公示时间为7月21日—7月31日。

在新的规划公示中，商业部分做了明显的变更。原本互相独立的商业楼幢全部连在了一起，并且整体沿街呈“L”形铺设。

商业和住宅之间做了连接，北端与8#住宅楼相连，南端与1#住宅楼连接。或许是因为连接处的遮挡，损失了几套住宅房源，项目将“楼王”位置的6、7#楼各增加了一层，平衡了可售货值。

规划调整后的项目鸟瞰图

在融信蜀山项目重新公示之后，紧接着，滨江&融信的宁围项目也调整了方案，并重新公示，新的公示时间为7月24日-8月3日。

对商业部分的规划变更，同样是重点。

在调整前，商业配套集中在项目西北角，规划建造6幢2F独立商业；调整后，变成了2幢配套商业，在北侧沿建设四路设置。

规划调整前的项目鸟瞰图

规划调整后的项目鸟瞰图

如此一来，商业建筑没有了“独栋”的形式，并且与住宅相连。而且一眼看去，商业的占地面积比调整之前更少了。

随着商业部分的调整，其他部分也进行了微调。例如占地面积增加了60个平方，至6760平米；调整前，项目5幢可售住宅一共有125层，调整之后增加到了130层；

另外，还将地下建筑面积减少了2650方，建筑高度下调至76.55米等。

可以发现，除了占地面积增加以外，地下建筑面积、建筑高度、绿地率、停车数都有不同程度的“缩水”。

图源好地网

二、新政之后再现商墅，真相是？

在过去的一周左右时间，除了以上两个规划调整的项目，还有4宗地块公示了项目规划。

其中龙坞单元住宅项目，由万良于2020年6月以底价拿地（杭政储出[2020]45号地块），成交楼面价15701元/平米，地块精装限价45500元/平米。

万良的拿地代价较低，但是项目的建设要求却不低。

根据地块出让文件，商业设施计容建筑面积不少于总建筑面积的50%；住宅建筑面积中不少于2740.89方的地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房；还需有偿配建3000方龙坞文化馆。

这样算下来，可售的住宅体量仅约2.1万方，货值约9.8亿元，而彼时拿地总价就高达约8.6亿元。因此，项目的更高溢价只能放在商业部分上。

万良项目鸟瞰图

从规划来看，项目除了规划13幢4F住宅、公租房和文化馆之外，还规划有2-3F的商业建筑，互相之间以连廊相连，但独立于住宅部分。

为了更高的货值，新政之后“商墅”再现？答案是否定的。

首先，地块本身就是商住地，不属于新政特别指出的住宅地块；其次，该地块从出让之初就规定：需符合龙坞茶镇定位，打造茶文化商业街区，且单幢建筑功能应为单一性质。

另外，对商业部分的功能也作了具体要求：不得设置为类住宅，最小分割面积不小于300平方米且只能单层平面分割。

可见，龙坞项目的“商墅”规划是得到允许的，而且在出让合同中又规定了“商业建筑不动产产权不得分割转让（销售），只能整体转让”，杜绝了商墅分割出售的可能。

其他几个新公示规划的住宅地块，均未出现商墅产品，甚至没有规划商业配套。如浙江宝业的瓜沥项目规划建造1幢6F公租房，2幢5F洋房住宅和4幢14F高层住宅楼。

项目鸟瞰图

浙江博策的衙前项目规划建设4幢6F洋房，2幢17F、1幢18F高层商品住宅和1幢18F公租房以及自持住宅。两个项目均未出现商业的影子，除了新政的影响之外，或许还有所处板块能级不高、商业产品购买力不强的原因。

项目鸟瞰图

另外，大华富阳商住项目A区块规划建造10幢20F商品住宅楼，1幢26F办公楼，2幢7F办公楼，4幢6F办公楼，6幢4F商业楼，1座20F酒店以及酒店裙房，和沿街配套商业；B区块规划建造11幢26-27F商品住宅，1幢27F公租房和沿北侧盛大路建设社区商业。

项目鸟瞰图

“商墅”被叫停，开发商本就不多的利润又被挤压掉了一部分。如此一来，只能通过严控成本守住利润红线。

届时，住宅品质该如何保障？看来，土拍“竞品质”离我们不远了。

三、开发商的日子越来越难了

从去年的“三道红线”设置到房贷集中度管理，再到“两集中”供地新规，政策的频繁调控不断地给房企“限购”加码。

不仅是在产品上念“紧箍咒”，房企的发展也受到了诸多限制。昨天，又一个“雷”炸开了。

而就在昨天，又一个政策补丁打上了。

据财联社报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

能够钻的空子也被补上，新政明确指出“这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出”。如此一来，“高负债”的头部房企将受到重创。

近段时间，国家对几大重点行业的调控频频出手，房地产就是其中之一。或许对开发商而言，更大的挑战还在后面。