文/住浙网研究员 华静

part1

一觉醒来，等候多时的杭州楼市新政终于来了。

字数不多，简洁明了，但杀伤力大。

若是简单总结大概是以下几点：

一， 购房门槛提升：杭州户口，落户未满5年，需2年社保；非本市户籍需缴纳4年社保；

二， 红盘摇号排序：新房摇号中签率低于10%，按照社保缴纳月数排序机制；

三， 虚假资料购房处罚力度加大：提供虚假材料3年内禁止购买新房摇号；

“8.5新政”字字珠玑，从三大维度切入，落实房住不炒。

好房研究院研判“杭三条”带来的影响：

“房票”含金量得到质的提升，利好人才及无房户，投资性突击落户行不通了，大学生房票被“干掉”了，因为连续2年社保这一关过不了。老人投靠子女落户“名存实亡”。房票含金量的提升或许会导致改善性二手房及郊区新房热度的下跌。

人气项目将陆续开闸，但不同人群站上的起跑线已各不相同。高层次人才依旧站在金字塔尖，普通房票将开启拼社保时代。按照10:1的摇号比例，“万人摇”基本退出历史舞台。

3年期的禁止摇号，代价太大，基本杀死了提供虚假资料购房者的投机性。

为了使大家对新政有更清晰的了解，下面好房研究院将对“杭三条”进行逐一解读，并就一些热度较高的提问进行解答。

Part2

一、《通知》进一步加强住房限购。一是规定落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。二是规定非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。

解读：针对落户/外地两类人的购房资格，均进行了加码。

落户本市未满5年的杭州户籍：从原有的落户即可买房变成了需缴纳2年社保，且这个社保缴纳有限定，既在购房之日前2年起就连续缴纳社保满24个月。这意味着如果是2021年8月购房，那么在2021年8月倒推的前24个月内都需要缴纳社保。换言之，新杭州人最低的购房门槛是落户＋2年连续社保。

另外，针对落户在临安、建德、桐庐和淳安等非限购区的“新杭州人”也有特殊规定，既落户需满2年，既最低的购房门槛是落户2年＋2年连续社保。

外地户籍则比较清晰明了，既4年连续社保要求，相较于原来的2年，翻倍。

问：非杭州户口，但此前已在杭连续缴纳社保满2年，如果现在落户杭州市区，在新政规定下是否可以购房？

答：可以。该类人群适用于上文提到的落户＋2年连续社保的最低购房门槛。在连续缴纳社保满2年的基础上，只要落户在杭州限购范围内，就拥有购房资格，可购买一套，对落户时间不做限定。

问：大学生房票和投靠子女落户的老人房票还能买房吗？

答：由于2年社保的硬性规定，大学生房票被排除了；子女落户的老人房票还是有效的，但基本上也废了，因为退休的老人很难满足缴纳社保的条件。

问：高层次人才购房，是否有社保要求？

答：按此前杭州购房相关政策规定，人才购房无社保要求，购买二套落户需满5年。

二、《通知》进一步完善新建商品住房销售管理。一是规定本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售时，购房意向登记家庭数与公开销售房源数的比例大于或等于10:1的，无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序，高层次人才家庭先按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序，以一定比例入围公证摇号。多个购房意向登记家庭均达到入围最低社保月数的，一并入围摇号。购房意向登记家庭社保缴纳时间自2006年1月起算，按购房家庭成员中在本市限购范围内社保累计缴纳时间最长的一方计算。二是规定本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售时，购房意向登记家庭数小于或等于公开销售房源数的，开发企业应采取公证摇号方式确定选房顺序并按序售房，剩余房源可自行销售。

解读：摇号规则发生变化，在摇号资格上进行细分与倾斜；高层次和无房家庭倾斜比例无变化，所有分类内，社保都成为重要的排序指标；对流摇项目的规则进行了补充，另外购房者只要登记了，无论是否够资格参与摇号，在项目摇号期间都无法参与报名其他项目。

（1）摇号规则的改变：当报名人数：房源套数≥10：1时，将触发社保排序入围摇号机制。

其中人才家庭按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序；无房户和普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序并按一定比例入围摇号；大概的入围比例为房源套数的10倍。

也就是说，人才、无房户、普通家庭，各自入围的最大人数，是其房源数量的10倍。如果最低入围社保月数有多人重复，则比例可能大于10倍，触发限售；不足，则全部入围。此后的市场中签率，最低也就在10%左右了。

（2）流摇项目，此前只要报名人数达到开盘房源数，后期购房者可以随意选择房源，也催生了火热一时的“技术性流摇”现象；而新规下，现在就算流摇了，只要不是零登记，同样要公证摇号确定选房顺序售房，剩下的房源，开发商才能自行销售，这将有效杜绝“技术性流摇”，以及捆绑车位等乱象的出现，对购房者是个利好。

问：新房摇号的流程有变化吗？

答：并没有变化，只是在摇号资格上进行了细分与筛选。相较于二套或普通家庭、人才及无房家庭相较而言依旧有一定的优先权。

问：未来杭州还有限售盘吗？

答：限售盘还是会有的，只是概率降低。毕竟按照新政规定，一旦触发社保排序入围摇号机制，如果有并列人群的出现，项目中签率就会低于10%，出现限售。

三、《通知》进一步规范市场秩序，明确本市市区范围内，新建商品住房公证摇号公开销售过程中，购房者提供虚假信息资料、隐瞒真实情况或恶意干扰公证摇号销售的，3年内停止其新建商品住房的购房意向登记和合同网签备案。

解读： 不再是轻飘飘的警告或几个月的处罚，3年的跨度足以让想要造假的购房者掂量掂量了。