文/住浙网研究员 华静 

part1 

近期杭州楼市里被谈论较多的，是杭州第二批集中供地公告。

在这31宗地块中，10宗“需竞品质、现房销售”地块的出现，更是令购房者连连叫好。 

从细分板块来看，这十宗地块分别位于西湖区三墩板块、上城区的笕桥板块、拱墅区的杭钢新城、滨江区的浦乐板块、萧山的新塘板块、余杭区的北部新城、钱塘区的江东新城、临平区的东湖新城、富阳的富春湾新城和临安的青山湖科技城。具体地看，这些地块位于各自区域或板块中相对核心的位置。 

若从“竞品质”土拍新规的细则推导，不难得出这样一个结论：即购房者有机会在2-3年后，用如今同等的价格，买到一套位置上佳＋品牌房企加持＋通过政府核验的优质现房。这不“香”吗？ 

香！当然香。 

这一点，从杭州以往“现房”、“准现房”的销售成绩就不能看出：作为“准现房”的西溪公馆，一跃成为超6万人摇的超现象级红盘；作为前杭州20个需现房销售项目中首个登场的刚需项目远洋路劲上河宸章，在板块不温不火的时节，轻松斩获万人摇，且600余套房源一次清盘...... 

虽然不能说这一切全是“现房”的功劳，但其所见即所得、高周转等属性确实可以吸引不少购买力；在新政“竞品质＋政府核验”的双保险下，这批现房的吸引力及未来增值能力必将更胜一筹。 

那么，除却这10宗新出让地块，杭州藏着的现房项目还剩哪些？一起来盘一盘。 

part2 

据不完全统计，杭州剩余的现房项目大约还有10余个。 

在“出身”上可以分为两大类：一种是“苗正根红”的现房项目，如保利天汇、葛洲坝龙湖中杭府、中冶锦绣公馆、禹洲泊朗廷等；另一些则是因为建设进度、捂盘等原因迟迟不开而熬成准现房。 

这批“苗正根红”现房项目的出现和本次竞品质新规下需现房销售颇为相似，同源于土拍规则下的硬规定。 

2017年3月24日，杭州市发布土地出让新规，当地块溢价率达50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售，即“现房销售”。虽然这项规定仅存续了4个月左右，却诞生了20个需要现房销售的楼盘。  

值得注意的是，当初的土拍规则下，并没有“限价”一说，所以部分未开盘项目价格悬而未决，但从已开盘项目价格来看，基本上和现有的板块限价体系相差不大，多数价格浮动在2000-3000元/平之间。 

新规则下，对于购房者而言更有优势的一点就是“竞品质”，这意味着品牌房企和政府核验两道双保险的保障，唯一不确定的便是高地价会不会导致流拍，以及约3年的入市等待期了。 

Part3 

据好房研究院统计，目前上一批次这20个现房项目中的绝大多数项目已经清盘，目前只剩下6个项目未售罄，其中4个项目为纯新盘，禹洲泊朗廷、融信云尚澜天已开盘，为续销状态。

从剩余的这6个现房项目来看，“刚需”和“改善”各占一半。 

已开盘的融信空港云尚澜天府是一个小体量项目，均价2.29万元/平，是目前剩余的6个现房项目中较低的一个。由于高达67%的自持比例，项目可售总户数280套，项目于2020年9月首开，一次性推盘，但首开登记、去化不够理想，目前为续销状态。 

至于南部卧城板块的禹洲泊朗廷，并未一次性推盘，今年5月底首开的306套房源中签率在49%左右，剩余房源套数约1000余套，计划在11月份加推。 

禹洲泊朗廷效果图

未开的4个纯新盘中，其实还有一个项目较为特殊，那就是大江东板块的宏立新湾项目，由于当年在土拍竞价中杀红了眼，作为一个100%自持项目，只能租赁无法买卖。或许是看不到回本的希望，项目规划在四年后才姗姗来迟，设计了5幢洋房，目前并未开始施工建设。 

除了宏立新湾项目外，另外三个项目都是关注度颇高的改善盘，红盘倾向明显。 

保利天汇 

保利天汇位于滨康路与长河路交叉口北侧，地处滨江核心区，在滨江核心区购买力充足，新房短缺的状况下，作为区域内唯一现房的保利天汇可以说有着先天的热销因子。 

项目规划了1幢商办、3幢自持和9幢住宅，体量不小；加之临近5号线聚才路站?项目自带下沉式商业街区，配套优势为项目增色不少。 

至于诟病较多的要数约3.49的超高容积率及较为普通的学区和前景规划，可能会成为后期的销售“x”因子。 

另外，目前项目价格也悬而未决，是个看点。项目西面的中海云宸限价4.7万元／平，东面的龙湖滨康综合体项目限价5.15万元／平，预计价格会在两者之间。此前，项目放风将一次性推盘，价格在5万元/平，最快可能在本月推盘。 

保利天汇实景图 

葛洲坝龙湖中杭府 

位于蒋村的中杭府，或许剩余几个现房项目中，热度最高的一个。这一点与其所处的板块以及和周边二手房之间（一路之隔的河滨之城签约均价约8.3万元/平）的高额倒挂脱不开关系。由于除了中杭府外，蒋村无其余新盘供应，这一点会为该项目的热度加码。 

项目由10幢叠墅和10幢高层组成，共计约969户房源，抛开 44%自持，实际可售房源约364套。其中高层的户型面积约160—244㎡、叠墅约222-223㎡。 

放风价格，高层价格在5-5.5万/平，叠墅在7万/平以上，具体开盘时间待定。 

中杭府实景

中冶锦绣公馆 

锦绣公馆位于翠苑板块，整个项目由5幢高层、3幢LOFT公寓和1幢自持服务式公寓及商业街组成，可售住宅部分仅158套，目前公寓在售中，但住宅部分预计今年内不会开盘。

作为中冶落子杭州的第一个项目，也是现房销售的20个盘里，楼面价最高的项目，项目圈层还是比较纯粹的，住宅起步户型在139平，外立面也用了豪宅标配的干挂石材。按照约5.8-6万的放风价，准入门槛在800起。 

中冶锦绣公馆实景 

Part4 

因建设进度、战略性捂盘等问题迟迟不开，而熬出来的“准现房”项目典型案例也不少，譬如上文提到的西溪公馆，以及同是数万人摇（共28714人登记）的大江东黑马金色和庄等。

类似这样的项目，现在可以“挖”出来的，也不少。 

有近期刚刚结束登记的首开天青里，以及依旧捂盘的大华西溪风情、东海闲湖城玉屏蓝湾等等，大约12个。这些楼盘中，有的有望在2021年上市，也有些楼盘还迟迟未放出风声。 

从价格梯度来看，跨度很大，从百万级的刚需项目（大江之星，春江名邸）到上亿的高奢豪宅（杭州御园）皆有，产品类型也较为丰富，高层与低密皆有涵盖。 

据不完全统计，这12个项目剩余房源套数约3644套，加上5个“苗正根红”现房项目约2840套的余量，目前杭州市场上挖出来的这17个“现房”项目的总可售房源余量在6500套左右。 

当然，从板块分布及项目规划来看，这之中的大半房源准入门槛还是较高的，普遍能参与的几个项目主要集中在闲林、大江东等刚需板块。 

需要特别注意的是，这之中的大部分现房虽然相比于周边二手或者新房限价有显著的价格优势，由于捂盘多年，大部分的项目在户型规划、产品设计上和现在的产品相比还有有不足之处，所以若是奔着自住目的去的，还得多留心。