文/住浙网研究员 徐创

楼市热闹起来了，上周新政出台，这周红盘立马登场。

从周一开始，红盘陆续开闸，截至发稿前已有8个红盘项目领出了预售证，分别是星创城|映月璟园、中梁沐宸院、万科前宸、滨江观品、花曜里、滨江星翠澜庭、滨江锦尚和品府，以及众人期待的亚运村项目绿城桂冠东方。

虽然都是个顶个的闭眼摇红盘，但是划重点：你只能选一个。因此，对购房而言看似盲摇的背后，实则需要精心计算过的排列组合，容不得马虎。

一、亚运村基本会“社保排序”

那么如何增加命中率，在这波难得的红盘潮中有所斩获？

对于首开的锦尚和品府、星翠澜府来说，推盘量最少的也有396套，像和品有778套，亚运村绿城项目更多达939套，选择有很有讲究。如果你的社保年限不占优势（8年以下），尽量避开登记人数超过房源10倍的楼盘，因为那个会触发新政中的“社保排序入围摇号”，把你的短板暴露出来。目前来看，亚运村的3个项目（绿城、万科、华润）因为不是“一把梭”，基本坐实这一条，星翠澜府首开仅396套，也有很大可能会加入这个行列。三芒星的和品推盘量大，加上亚运村的分流，它的登记人数会不会超过7780，尚有悬念。

如果你选错了“山头”，后果是比较严重的：新政规定，一波中只能选1个楼盘，也不能换同一批摇号的其它楼盘，如果不能入围摇号，眼下的中签希望都“打水漂”。

所以得慎重选择。

二、无房户盯紧“热点盘”

热点楼盘，要成为过去时了。无房户不妨借势，利用好这个屏障。

首先来看“热点盘”，星创城|映月璟园此次加推4#楼，户型面积为100方、115方和133方，仅96套，均价29000元/平米。

未来科技城的中梁沐宸院则把剩余的房源一次性梭哈，共加推了978套，户型为98-139方，均价34500元/平米。

昨天，良渚新城的万科前宸加推最后一批房源，位于9、12、14#楼，户型建面约99-102-111方，精装均价30500元/方。

根据8.5新政，已认定热点楼盘的项目会延续原有方案，也就是说，这两个项目依然会是无房户和人才的专属蛋糕。

星创城|映月璟园鸟瞰效果图

对于无房户来说，这所剩不多的“特权”机会要把握住。不过，摇中房源要限售5年，再加上2-3年的交付期，持有时间长达7-8年。

因此，这比较适合有着自住需求的无房户，能大大增加买到房的机会。

新政之后购房门槛提高、房票含金量增值，限售把部分无房户房票的投资需求挡在了外面，直接竞争者大幅减少；另一方面红盘潮对房票会有分流，挨过来拉高了中签率。

中梁沐宸院鸟瞰效果图

本身热点盘的中签率就相对较高。今年年初，映月璟园首开的869套房源，吸引了1978组家庭登记，整体中签率约43.9%。

沐宸院首开的794套房源，整体中签率约29.95%。因此，新政之后，不排除这两个楼盘的中签率会进一步放大。

那么，映月璟园、沐宸院和前宸又该优先考虑哪个？仅从概率上看，推盘多达978套的中梁沐宸院显然是更优选，机会更多。

三、红盘的博弈怎么做？

这次一起登场的还有许多人心心念念的一众红盘，每一个单拎出来都足够重磅。

比如亚运村旁的滨江星翠澜庭，4幢可售高层全部推出，共396套，户型建面约109-139方，精装限价45000元/平米。

市中心文晖板块一拖再拖的三芒星项目锦尚和品府，也“成团”了。项目首开共计推出12幢楼，足足有778套房源，户型面积113、120、139、165、188方，房源精装限价51700元/㎡。

锦尚和品府鸟瞰效果图

目前，杭州市场上4万+、5万+的改善盘，基本处于断供期。这两个项目一下子就推出了1174套，非常解渴。

这还不够，一直囔囔着开盘的亚运村“三兄弟”也赴约了。绿城桂冠东方刚刚预售证公示，推出了一区1-8幢，四区5、7-10幢，共939套，建面约110-220方，精装均价约47000元/平米。

绿城桂冠东方鸟瞰效果图

由于这些都是新政之后的首开盘和非热点盘，无房户、有房户和人才都可以参加，无疑是一场大乱斗。

其中，无房人才依然站在“食物链顶端”，如果再加上足够高的人才类别以及足够长的社保年限，足以秒杀，亚运村这种万众瞩目的红盘可以放心参与。

如果社保年限不够长，那么稳妥一些也可以选择观品这样次一级的红盘，或者是像沐宸院这样的热点盘。

对于无房户来说，不用限售就能买到红盘的机会，但同时风险并存。特别是对社保年限上不占优势的新杭州人来说，即便是有比例的倾斜，但有可能连摇号都进不去。

这时候，需要慎重考量，是一味地冲红盘，做好陪跑的准备；还是选择专属的“热点盘”，接受限售的制约。

四、有房户难得的机会如何用好？

有房户在新政之后地位明显提高，特别是对社保顶格拉满的有房家庭来说，情况有了极大地改善。

像亚运村这种盘，放在以前可能想都不敢想，如今也有搏一搏的底气了。但需要清醒认识到的是，无论如何有房户的优先级还是不够高。

如果报名人数过多，有房户依然是入围的最底层。即便足够幸运入围了摇号圈，10%不到的中签率，容易铩羽而归。

因此，如果是实在要摇红盘，那么热度稍低一些，或者大推盘量的楼盘优先考虑，如锦尚和品府等。如果社保自2006年就开始缴纳，至少是有较大的机会。

与此同时，也可以重点关注被红盘光芒所掩盖的其他楼盘，城东的滨江绿城春来雅庭下周要加推。

滨江绿城春来雅庭鸟瞰图

项目预计加推5幢楼，共约260套房源，其中高层户型为约99-139方，洋房户型为约103-139方，精装均价40800元/平米。

上一次，春来雅庭首开中签率仅约4.4%，这一次，有可能在红盘的“掩护分流”下，不用到拼社保的程度。

当然，以上的选择也要结合自己的生活工作半径，做出最优选。除此之外，摇号所需的冻结资金、社保材料等也要提前做好准备。