文/住浙网研究员 华静

近日，深圳市明确提出，在教育方面将实行“大学区”招生办学管理模式及优质教师交流制度。此举，出发点是为合理均衡配置教育资源，促进教育公平。

一石激起千层浪。深圳学区房一夜降价百万的消息瞬间上热搜。

除此之外，被视作“政策风向标”的北京也是动作频频。西城区“多校划片”、再至近日北京公布新《措施》，明确要求北京市教师实行轮岗制，跨校、跨学区流动，无一不显出对学区房的“高压”。

由此，和深圳一般，北京学区房成交量价齐跌。中原地产数据显示：今年7月北京西城二手房成交套数为949套，多校划片前的6月成交套数为1212套，7月环比下跌21.7%，在整体成交价格上也有5%-10%的下滑。

“深圳、北京顶尖学区房暴跌”消息刷屏的同时，杭州的家长也不淡定了。住浙网的后台也冒出不少诸如“杭州是否将跟进大学区制”、“自家学区房会不会大跳水”之类的提问。

杭州目前并未有政策调整落地，可在这摊平静的水面下，早已暗潮涌动。

Part1

先来了解下何为大学区制：

深圳对此的解释为：①以社区、街道等为片区设置大学区，家长可自愿在学区内为孩子报读2-3所学校，按志愿次序和积分高低依次录取。②一套房产有多个学校可选(第一志愿只能填其中之一)，其他志愿可选大学区内另外几所学校。

简单来说，就是学区房和学校不再是一一对应，可能存在一个学区房，有两至三所甚至更多所学校可以选择。

若将逻辑反过来，这意味着在一个大片区内的所有房源都将拉回同一起跑线，成为名校学区房。用“釜底抽薪”来形容这一举措对学区房的打击再合适不过。

不得不提的是，虽然目前杭州并未出台详细的大学区招生相关政策，但类似“大学区招生”相关的鼓励性条款和试点其实早有推行。

在2020年3月杭州教育局发布有关《杭州市公办初中提质强校行动实施方案》的通知中，有条款明确表示：鼓励有条件的地区开展“大学区”“双学区”等小升初招生改革试点。

在最新发布的杭州市2021年各区、县（市）公办中小学教育服务区（学区）范围中也有类似提法。

包含天水小学、文龙巷小学、青蓝小学、刀茅巷小学、东园小学、永天实验小学在内的6所小学户籍生实行大学区制。

此外，滨江、萧山、余杭等区也有类似的试点，虽然何时全面实施，是否会全面实施要打个问号，但“火苗”显然已经种下。

Part2

而除了“大学区”制燃起的苗头之外。杭州教育领域的两大趋势也值得关注：

1.夹缝生存的民办，停办or“民转公”

前有崇文民办停招，后有金沙湖实验民转公，再到最近的滨虹学校停办。这些曾被无数家长向往的民办小学，忽然间都失去了往日光鲜，夹缝求生。

滨江区的滨虹学校，是一所九年一贯制的民办学校。学校不太热门，生源大多都是非杭户籍的子女。现在宣布停办，未来，在滨虹学校的原址将设立钱塘实验小学的新校区——时代校区，由钱塘实验小学教育集团管理，是一所公办性质的小学。

2.名校集团化扩张，满城尽是学区房

以学军、求是、江南实验等为代表的公立名校扩张势头明显。就拿学军来说，除却本部外，今年之江再添一所学军系分校，而托管未来科技城第三、第四小学的风也吹了许久。

就在近日，又有两所学校纳入了名校集团阵营。

其一，是滨江区的滨兴学校将纳入江南实验教育集团，在管理、师资等方面都将进行全面的融合。由此，江南实验教育集团旗下阵营也愈发壮大。目前集团旗下有江南实验学校、滨和小学、滨兴学校、滨和中学、西兴中学、中兴单元小学、北塘河小学（将建）等，是目前杭州“名校集团化”扩张中步子迈得最快的一个。

其二，则发生在传统的教育强区西湖区，西溪实验学校宣布加盟保俶塔实验学校教育集团，未来将教育资源共享、文化共建等。

和滨兴学校一样，相比于保俶塔这样的传统名校，不论是师资力量还是生源等方面，西溪实验学校与保俶塔实验之间都存在一定差距，而通过加盟、托管等方式能在无形之间提升自己的知名度，利于后期生源的优化，而一定量优秀师资的补充也能促进教学水平的提升，从而逐步进阶为 “真名校”。

Part3

其实，无论是“大学区制”的试点还是“民转公”或名校集团化的急速扩展，无一不在展现着：杭州市促进教育公平，优化教育资源配置的趋向。

近期发布的几则文件中，也是将“学区房”三个字摆在了突出的位置，严控态势明显。

7月14日，杭州市政府官网发布的《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》公开征求社会意见的通知中提出，杭州将推进名校集团化办学、推进双向等额招生、鼓励优秀教师到”九大星城“任职等教育意见举措。

8月10日，在杭州市住保房管发布的《杭州严格规范房地产中介结构及从业人员信息发布》一文中，强调不得发布炒作学区房及个别成交案例、局部区域价格波动炒作市场行情的信息。

由此可见，炒作学区房的时代已慢慢过去，只是均衡教育资源需要时间来实现，巨变非在朝夕，优质学区房的“教育溢价”仍会存在。

有一组数据就表示，在同一地段，学区房相比于非学区房，普遍有20%左右的高溢价，部分名校的学区房溢价超过30%。以滨江为例，只要在江南实验学区几个字面前，房价能够多出几千到上万元/平的差距，这一点，也正是“学区”这一有利附加值的传导。

从近两个月的市场行情来看，天价房源价格跳水情况时有发生，优质学区房的整体价格也处于下行通道，不过，暂未出现房价“腰斩”等极端现象。

就拿不久前曾报道的文鼎苑来说，近期签约均价仅8.2万元/㎡，较上月降幅达21%，挂牌房源也达到历史高点，有150套之多，其中降价房源居多，近一月内有14套房源降价。只是即便降价，从挂牌价格来看，多数房源挂牌价仍在10万/㎡之上，房东的惜售心态还是比较明显的。

从文鼎苑最近一套成交的140房高层房源的签约单价来看，成交并不理想，签约单价仅7.5万/㎡，和多数挂牌房源10万/㎡以上的挂价有一定差距。和小区今年3月超过12.8万/㎡的最高网签价更是近乎“腰斩”，不过两套房源之间本身户型差距较大，本就存在一定小户型溢价价差。

滨江的带头大哥东方郡也撑不住了，签约均价仅6.2万元/㎡，较上月跌幅达19%，房价跌1年前。截至目前，8月未有房源成交。

除了二手市场，法拍场上学区房也不再风光，除了话题度较高的文鼎苑外，近日，一套保俶塔实验小学学区约91㎡的友谊新村法拍房，以463.2万底价成交，比评估价要低198.5万，折合单价仅5万元/㎡。

另外，一墙之隔便是学军本部的“塔尖学区房”的中大文锦苑，同样遭遇了滑铁卢。这套143.47㎡的法拍房，1125万元起拍，仅2轮报价，便以1126万元草草成交，比1500万元的评估价低了374万元，折合成交单价约7.85万元/㎡，比市场价低了约2万万元/㎡。

回想起去年的学区旺季，一套保俶塔实验超小户型房源可是刷出了近14万元/㎡的傲人战绩。（16.8㎡的超小户型，成交总价235万，折合单价约13.99万元/㎡）。

剧情反转之大，让人深思：毕竟保小的二手市场价普遍在7-8万元/㎡之间，跌幅不小。

学区房终究是一种政治导向很强的产物，教育资源附加属性的改变会带来各种不确定性。随着各种政策性调整，以及教育格局的变化，未来真的出现杭州“遍地是学区房”，天价学区房恐怕会越发少见。

随着更多优质学校的出现和大学区招生政策的实施，打破房子和学位之间的对应关系，或许只是时间问题。