金九,盯紧这九大闭眼摇

文/住浙网研究员  徐创

终于,杭州红盘潮落下了帷幕。大半个月内,11954套房源倾泻而出,共计吸引约9万余张房票。

除了已落地的,还有约8万张飘荡在楼市上空,寻找着出口。

可以预料到,接下去的楼市将沉寂一段时间,等待着新一轮高潮。住浙网经过梳理,这9大红盘值得高看一眼,分别是3个均价69800元/㎡的豪宅,3个现房销售项目,另外3个均价2.85万-3.61万元/㎡的TOD综合体。

一、“被掏空后”的奥体,还有两个选择

这一次红盘潮,给奥体来了一次清仓,观品、亚运村等全部售罄。在这种情况下,接下去面市的两大新盘注定将成为焦点。

融信傲世邸,融信刚于5月集中供地中拿下的地块,楼面价27253元/平米,自持29%,在拿地后半个月左右就公示其案名为“傲世邸”。

融信傲世邸鸟瞰图

根据规划,项目总建筑面积约8万方,拟建6幢22-23F高层建筑及2幢2F商业。不过由于项目的出让限制以及高自持,其中有2幢为公租房,3#为自持,2#为部分自持,留给可售住宅的仅有3幢左右,机会并不多。

另一个是盈丰路地铁站上盖SKP项目。

SKP项目鸟瞰图

前不久,项目规划刚刚公示,整体将分为两期开发。其中住宅为一期项目,共规划6幢住宅,总体量约11.8万方。户型预计在180-200方,总价810万起。

二期为商业,是一期住宅的家门口配套,总体量约67.7万方,将建设不小于17万方的SKP购物中心。地铁+商业,精装限价45000元/平米,SKP项目会是下一个杭州壹号院吗?

二、千万级市中心顶豪,富人们赶紧种草

自今年年初江河鸣翠、御潮府收官之后,城中壕们面临着无房可买的局面。

接下来新鸿基&平安江河汇综合体项目、香港新世界望江新城综合体项目、滨江始版桥未来社区、融信&滨江联合拿下的四堡七堡两宗地块可以加入购物车。

2019年8月,新鸿基和中国平安联合体以132.6亿的总价拿下江河汇项目,精装限价为69800元/平米。

整个江河汇综合体项目内仅有的住宅部分都被汇东区块收入囊中。

根据公示,汇东区块内拟建造7幢住宅,总建面约12.8万方,29-38层不等。部分住宅房源打开窗户,就能看见位于大运河和钱塘江交汇处的摩天轮。

新鸿基&平安江河汇综合体项目鸟瞰图

据网传资料,江河汇项目的住宅起步户型为140方,最大为320方。其中,165-168方为主力户型,占总房源的38%,140-144方占总套数的28%,另有180-185方户型,占比约25%。千万起步的豪宅,是富人们的菜没错了。

望江新城的始版桥未来社区由滨江于去年6月,以29058元/平米的楼面价竞得,后与融创联合开发。

根据规划公示,项目共拟建造13幢高层建筑,其中住宅部分仅有西地块的1#、2#、6#、7#楼,总体量仅约7.3万方,占比34.5%。

根据规划,项目商业用房最小分割单元不得小于300方。如此一来,商业大平层也将成为不错的备选项。

始版桥未来社区鸟瞰图

今年5月出让的四堡七堡两宗宅地,将是区域的新贵。目前项目规划尚未公示,滨江和融信将联手带来怎样的产品,拭目以待。

三、绿汀路、鼎湖、丰收湖,三大综合体你站谁

华润绿汀路TOD项目,由四宗地块打包而成,加在一起有约69万方的计容建筑面积,包含了住宅、商业、写字楼和酒店等。

华润绿汀路TOD项目效果图

西侧两块地为商住用地,每宗地块上都规划了超高层建筑,计划建设22幢可售高层住宅,层高18-26F,可售部分约2000余套,精装限价36100元/平米。

这一批房子,将成为未来科技城的主要供应。

鼎湖未来社区地块位于临平新城核心区,由11宗子地块组成,总建面约159万方,规划有安置房、商品房、人才公寓、活力中心等。

其中住宅部分地上约60万平方米(安置房约21万平方米、商品房约39万平方米),商品房住宅精装限价28500元/平米。

鼎湖未来社区效果图

鼎湖未来社区根据地块监管协议,未来需引进高科技企业和相关人才,包括:土地合同签订后五年内,需引进1家鲲鹏企业、2家准鲲鹏企业、3家鲲鹏计划培育企业;项目竣工备案之日起三年内须累计引入本科及以上学历人才6000人。

此外,丰收湖板块也将有一个TOD项目蓄势待发,8月25日刚公示了规划,杭州第八座天街也将问世。

龙湖丰收湖TOD项目鸟瞰图

龙湖丰收湖TOD项目规划了13幢可售15-16F高层住宅、6幢自持住宅、3幢公租房、14幢办公,住宅部分,精装限价33400元/㎡,与此前同板块已售罄的中南春溪集相比,限价提升了400元/㎡。

作为龙湖集团在杭州的第八座天街商业,该项目对标未来社区、消费中心,拟打造集数字经济科创产业、企业总部、商业文化中心、创新社区于一体的总部项目,形成具有地标意义的新零售中心,预计2025年竣工。

四、三大现房最快9月开?

市场均认为中杭府会在这次红盘潮中首开,结果并没有。众房票对它的关注度不会消散,毕竟整个蒋村,乃至整个城西,中杭府都是稀缺的高端改善楼盘。

整体项目规划了10幢6层叠墅和10幢高层,但是自持比例高达44%。刨去这部分之后,实际可售的仅有364套房源,非常不解渴。

其中高层建面约160-244方,叠墅建面约222-223方,主打高端改善,高层做了架空层,售楼处的地下一层则打造了泛会所和泳池。

中杭府实景图

西湖区另一个现房项目锦绣公馆依然难产!虽然目前已经开售东区的跃墅(类住宅)产品,但住宅仍旧待字闺中。

住宅分布于西区的5幢高层中,全部可售住宅仅158套,户型建面约139-179方,放风价在6万以上。目前,小区已基本达到了交付标准,外立面已经完全呈现,内部的园林绿化等也已完工。

锦绣公馆实景图

在杭州壹号院和丹枫四季院收官之后,整个滨江区的改善需求只能将注意力放在保利天汇身上。

保利天汇是5号线聚才路站的上盖项目,共规划了12幢高层(9幢可售、3幢自持)、一幢酒店、一所幼儿园,以及部分商业,配套丰富并且便利。

保利天汇实景图

外立面是铝板+玻璃幕墙的组合,高级感颇足,但是3.49的容积率导致建筑密度不小,部分楼层的采光或有一定的影响。

天汇主力户型建面约98-139方,可售房源套数约1037套。此前,项目放风将一次性推盘,价格在5万元/平,预计在9月份首开。  

五、均价3-4万的热门板块楼盘

作为奥体外溢的首选之地之一,萧山市北板块的关注度已今非昔比。

继拥潮府和拥涛府后,作为深耕市北的滨江集团,这次带来了滨涛映月望涛月明这对双子星组合,精装限价都为37500元/㎡。

滨涛映月具体位于萧山区建设二路和宁东路交叉口的东北侧,望涛月明则在宁税路和建设二路交叉口,距离很近,仅一路之隔。

滨涛映月鸟瞰图

滨涛映月规划16幢25-27层住宅,南北对齐排列,楼间距50米左右,共有1757户,其中自持275户,公租150户,1号楼为公租房,7、8号楼为自持。

望涛月明鸟瞰图

望涛月明规划建造18幢住宅,其中含1幢公租、7幢自持,10幢可售住宅。其中5幢叠墅或洋房是自持楼幢,后期交房后,应该会在滨江暖屋中对外出租。

高层的风格基本一致,蓝宝石景观泳池、室外活动场所、部分楼幢有架空层等等,算是滨江的常规配置。

刚过去的红盘潮中,市北就有2名全新运动员入场,花曜里中签率88.9%,招商花屿观澜里中签率16.5%,在这次的大乱斗中只能说成绩一般,一部分是分流,另一部分可能是大家在等待滨江双子星吧。

绿城新新十子在最近已经半数入市了,接下来均价最高、地段最好的项目就是位于艮北的地铁绿城潮听明月

地铁绿城潮听明月鸟瞰图

项目规划拟建造17幢建筑,其中1—9#、17#为住宅,规划建面约107-145㎡,精装限价42400元/㎡。

艮北新城板块的新房在4月开始就进入一个短暂的“空窗期”,参考收官的花样年对越天10.6%中签率,再加上绿城品牌,想必房票已经摩拳擦掌了。

之前售罄的项目整体中签率都在10%以下,同样是断供一定时间的板块,宁围之后将有一个全新项目入市。

宁望府鸟瞰图

宁望府由融信、滨江联手开发,宁望府规划建设共8幢高层+6幢配套商业;但高层里包含1幢公租房、2幢自持住宅,因此可售房源也只有5幢,住宅精装限价33500元/㎡。

滨江融信宁望府,既有品牌房企加持,又是板块内比较接近地铁的项目,是江南岸300万+预算不错的选择。