文/住浙网研究员  徐创

终于，杭州红盘潮落下了帷幕。大半个月内，11954套房源倾泻而出，共计吸引约9万余张房票。

除了已落地的，还有约8万张飘荡在楼市上空，寻找着出口。

可以预料到，接下去的楼市将沉寂一段时间，等待着新一轮高潮。住浙网经过梳理，这9大红盘值得高看一眼，分别是3个均价69800元/㎡的豪宅，3个现房销售项目，另外3个均价2.85万-3.61万元/㎡的TOD综合体。

一、“被掏空后”的奥体，还有两个选择

这一次红盘潮，给奥体来了一次清仓，观品、亚运村等全部售罄。在这种情况下，接下去面市的两大新盘注定将成为焦点。

融信傲世邸，融信刚于5月集中供地中拿下的地块，楼面价27253元/平米，自持29%，在拿地后半个月左右就公示其案名为“傲世邸”。

融信傲世邸鸟瞰图

根据规划，项目总建筑面积约8万方，拟建6幢22-23F高层建筑及2幢2F商业。不过由于项目的出让限制以及高自持，其中有2幢为公租房，3#为自持，2#为部分自持，留给可售住宅的仅有3幢左右，机会并不多。

另一个是盈丰路地铁站上盖SKP项目。

SKP项目鸟瞰图

前不久，项目规划刚刚公示，整体将分为两期开发。其中住宅为一期项目，共规划6幢住宅，总体量约11.8万方。户型预计在180-200方，总价810万起。

二期为商业，是一期住宅的家门口配套，总体量约67.7万方，将建设不小于17万方的SKP购物中心。地铁+商业，精装限价45000元/平米，SKP项目会是下一个杭州壹号院吗？

二、千万级市中心顶豪，富人们赶紧种草

自今年年初江河鸣翠、御潮府收官之后，城中壕们面临着无房可买的局面。

接下来新鸿基&平安江河汇综合体项目、香港新世界望江新城综合体项目、滨江始版桥未来社区、融信&滨江联合拿下的四堡七堡两宗地块可以加入购物车。

2019年8月，新鸿基和中国平安联合体以132.6亿的总价拿下江河汇项目，精装限价为69800元/平米。

整个江河汇综合体项目内仅有的住宅部分都被汇东区块收入囊中。

根据公示，汇东区块内拟建造7幢住宅，总建面约12.8万方，29-38层不等。部分住宅房源打开窗户，就能看见位于大运河和钱塘江交汇处的摩天轮。

新鸿基&平安江河汇综合体项目鸟瞰图

据网传资料，江河汇项目的住宅起步户型为140方，最大为320方。其中，165-168方为主力户型，占总房源的38%，140-144方占总套数的28%，另有180-185方户型，占比约25%。千万起步的豪宅，是富人们的菜没错了。

望江新城的始版桥未来社区由滨江于去年6月，以29058元/平米的楼面价竞得，后与融创联合开发。

根据规划公示，项目共拟建造13幢高层建筑，其中住宅部分仅有西地块的1#、2#、6#、7#楼，总体量仅约7.3万方，占比34.5%。

根据规划，项目商业用房最小分割单元不得小于300方。如此一来，商业大平层也将成为不错的备选项。

始版桥未来社区鸟瞰图

今年5月出让的四堡七堡两宗宅地，将是区域的新贵。目前项目规划尚未公示，滨江和融信将联手带来怎样的产品，拭目以待。

三、绿汀路、鼎湖、丰收湖，三大综合体你站谁

华润绿汀路TOD项目，由四宗地块打包而成，加在一起有约69万方的计容建筑面积，包含了住宅、商业、写字楼和酒店等。

华润绿汀路TOD项目效果图

西侧两块地为商住用地，每宗地块上都规划了超高层建筑，计划建设22幢可售高层住宅，层高18-26F，可售部分约2000余套，精装限价36100元/平米。

这一批房子，将成为未来科技城的主要供应。

鼎湖未来社区地块位于临平新城核心区，由11宗子地块组成，总建面约159万方，规划有安置房、商品房、人才公寓、活力中心等。

其中住宅部分地上约60万平方米（安置房约21万平方米、商品房约39万平方米），商品房住宅精装限价28500元/平米。

鼎湖未来社区效果图

鼎湖未来社区根据地块监管协议，未来需引进高科技企业和相关人才，包括：土地合同签订后五年内，需引进1家鲲鹏企业、2家准鲲鹏企业、3家鲲鹏计划培育企业；项目竣工备案之日起三年内须累计引入本科及以上学历人才6000人。

此外，丰收湖板块也将有一个TOD项目蓄势待发，8月25日刚公示了规划，杭州第八座天街也将问世。

龙湖丰收湖TOD项目鸟瞰图

龙湖丰收湖TOD项目规划了13幢可售15-16F高层住宅、6幢自持住宅、3幢公租房、14幢办公，住宅部分，精装限价33400元/㎡，与此前同板块已售罄的中南春溪集相比，限价提升了400元/㎡。

作为龙湖集团在杭州的第八座天街商业，该项目对标未来社区、消费中心，拟打造集数字经济科创产业、企业总部、商业文化中心、创新社区于一体的总部项目，形成具有地标意义的新零售中心，预计2025年竣工。

四、三大现房最快9月开？

市场均认为中杭府会在这次红盘潮中首开，结果并没有。众房票对它的关注度不会消散，毕竟整个蒋村，乃至整个城西，中杭府都是稀缺的高端改善楼盘。

整体项目规划了10幢6层叠墅和10幢高层，但是自持比例高达44%。刨去这部分之后，实际可售的仅有364套房源，非常不解渴。

其中高层建面约160-244方，叠墅建面约222-223方，主打高端改善，高层做了架空层，售楼处的地下一层则打造了泛会所和泳池。

中杭府实景图

西湖区另一个现房项目锦绣公馆依然难产！虽然目前已经开售东区的跃墅（类住宅）产品，但住宅仍旧待字闺中。

住宅分布于西区的5幢高层中，全部可售住宅仅158套，户型建面约139-179方，放风价在6万以上。目前，小区已基本达到了交付标准，外立面已经完全呈现，内部的园林绿化等也已完工。

锦绣公馆实景图

在杭州壹号院和丹枫四季院收官之后，整个滨江区的改善需求只能将注意力放在保利天汇身上。

保利天汇是5号线聚才路站的上盖项目，共规划了12幢高层（9幢可售、3幢自持）、一幢酒店、一所幼儿园，以及部分商业，配套丰富并且便利。

保利天汇实景图

外立面是铝板+玻璃幕墙的组合，高级感颇足，但是3.49的容积率导致建筑密度不小，部分楼层的采光或有一定的影响。

天汇主力户型建面约98-139方，可售房源套数约1037套。此前，项目放风将一次性推盘，价格在5万元/平，预计在9月份首开。  

五、均价3-4万的热门板块楼盘

作为奥体外溢的首选之地之一，萧山市北板块的关注度已今非昔比。

继拥潮府和拥涛府后，作为深耕市北的滨江集团，这次带来了滨涛映月和望涛月明这对双子星组合，精装限价都为37500元/㎡。

滨涛映月具体位于萧山区建设二路和宁东路交叉口的东北侧，望涛月明则在宁税路和建设二路交叉口，距离很近，仅一路之隔。

滨涛映月鸟瞰图

滨涛映月规划16幢25-27层住宅，南北对齐排列，楼间距50米左右，共有1757户，其中自持275户，公租150户，1号楼为公租房，7、8号楼为自持。

望涛月明鸟瞰图

望涛月明规划建造18幢住宅，其中含1幢公租、7幢自持，10幢可售住宅。其中5幢叠墅或洋房是自持楼幢，后期交房后，应该会在滨江暖屋中对外出租。

高层的风格基本一致，蓝宝石景观泳池、室外活动场所、部分楼幢有架空层等等，算是滨江的常规配置。

刚过去的红盘潮中，市北就有2名全新运动员入场，花曜里中签率88.9%，招商花屿观澜里中签率16.5%，在这次的大乱斗中只能说成绩一般，一部分是分流，另一部分可能是大家在等待滨江双子星吧。

绿城新新十子在最近已经半数入市了，接下来均价最高、地段最好的项目就是位于艮北的地铁绿城潮听明月。

地铁绿城潮听明月鸟瞰图

项目规划拟建造17幢建筑，其中1—9#、17#为住宅，规划建面约107-145㎡，精装限价42400元/㎡。

艮北新城板块的新房在4月开始就进入一个短暂的“空窗期”，参考收官的花样年对越天10.6%中签率，再加上绿城品牌，想必房票已经摩拳擦掌了。

之前售罄的项目整体中签率都在10%以下，同样是断供一定时间的板块，宁围之后将有一个全新项目入市。

宁望府鸟瞰图

宁望府由融信、滨江联手开发，宁望府规划建设共8幢高层+6幢配套商业；但高层里包含1幢公租房、2幢自持住宅，因此可售房源也只有5幢，住宅精装限价33500元/㎡。

滨江融信宁望府，既有品牌房企加持，又是板块内比较接近地铁的项目，是江南岸300万+预算不错的选择。