文/住浙网研究员 徐创

又是一年开学季，想要给孩子买套教辅，打开淘宝，搜索“开学买什么”，跳转出来的是一条略显魔性的《不要鸡娃》短视频。

在“双减”大背景下，教育领域正在掀起一场风暴，如北京和深圳出台教师轮岗交流，以及“大学区”招生办学管理模式；上海对学生作业总量和时长进行管控等。

在进行教育减负、促进教育公平的趋势中，“学区房”首当其冲。以杭州为例，目前虽然没严厉的政策落地，但是已经有学区房价格开始“跳水”。

放眼宁波，在严格的教育减负政策下，再叠加100多天前建立的学区二手住房交易参考价格，学区房行情有着怎样的变化？

一、指导价最高打半折，挂牌价依然坚挺

今年5月10日，宁波市为贯彻落实楼市调控新政的相关要求，建立起了热点学区二手住房交易参考价格发布机制。

热点学区包括了宁波市实验小学、海曙外国语学校（青林湾校区、五江口校区）、宁波大学附属学校、华泰小学（东校区、西校区）、堇山小学、宋诏桥小学、四眼碶小学（新河校区）、镇海区中心学校和镇海应行久外语实验学校，发布了112个小区的二手住房交易参考价格。

从参考价来看，宁波学区房价格大幅缩水。

如海曙区的青林湾一期，指导价为29100元/平米。此前贝壳挂牌均价为36906元/平米，直降7806元/平米。

镇海区的维科西门小区，指导价为25400元/平米。和当时贝壳的挂牌均价35034元/平米相比，大幅缩水9634元/平米。

那么实际情况真的这样吗？

宁波堇山小学实景图

以鄞州区的格兰云天为例，该小区对口的是宁波堇山小学。这所学校放在整个宁波市来说都是排得上号的。

为了占学位，该小区一直以来的二手房成交主要集中在三四十方的小户型上。

目前，该小区在贝壳上的小户型挂牌均价在7.5—8.8万/平米之间，和38100元/平米的指导价相去甚远。整个小区69659元/平米的挂牌均价也远远高于指导价。

有意思的是，现在的挂牌价格和指导价发布之前相比，并没有太大的波动。挂牌的31套小户型中，发生降价行为的约14套左右，而且降幅都不大，最大的一套也才下调了23万。显然，房东内心的独白就是，我不接受指导。

部分热门学区房参考价及挂牌价，数据来源于贝壳找房

不仅是格兰云天，其他热点学区房基本都存在类似的情况——挂牌价都高于指导价，并且除个别小区之外，挂价的调整幅度都不大。

似乎学区二手住房交易参考价格机制，并没有掀起多少波澜。

二、成交量下降，高价学区房被冰冻

在二手房指导价的冲击下，学区房的挂牌价依然很坚挺，那么市场会买单吗？

根据贝壳找房显示，二手房指导价发布3个月后， 112个小区中仅35个小区有成交。从这点看，效果非常显著。

具体来看，作为热点学区房中的热门，对口“堇山小学+鄞州实验中学”的格兰云天，过去的成交非常火爆。有中介表示，这里的小户型一直供不应求。

翻看今年的成交记录，格兰云天一期在年初还成交了4套小户型，均价在8万元/平米左右。在新政之后，格兰云天一期没有卖出过一套小户型。

青林湾一期在5-7月倒是成交了几套，但都是大户型居多，平均下来价格在30000元/平米左右，和指导价相差无几。而以往出现的户型五六十方，均价破4万的成交没了踪影。

另外西门小区5-7月的成交都是小户型，均价在27500元/平米，略高于25400元/平米的指导价。而查看往期的成交，均价都在30000元/平米以上。

从这三个案例可以看出，实际成交价高于指导价过多的学区房直接被冰封了。挂着高价却无人接盘，进入到有价无市的状态。

实际成交价和指导价接近的学区房，一方面价格不再野蛮生长，另一方面即便是成交价仍稍高于指导价，也有人买单。

根据政策规定，112个热点学区房二手住房指导价是商业银行等金融机构作为授信的依据之一。如果说指导价是4万，而实际成交价却是5万，那么买家只能以指导价来进行贷款，剩余部分的首付款需要自己填补。

海曙外国语学校实景图

如此一来，和指导价差距小的学区房，自己需要填补的首付款不用太多，而差距大的需补上一笔大数目。

就像西门小区，一套47方户型，成交均价29312元/平米，那么买方需多付18.3万，咬一咬牙也承担得了。

要是放在格兰云天身上，买家则要多付100万左右，就有点难以接受了。由于首付款大大增加，房东又不肯退让，这类房子直接横盘“躺平”。

当然，也不排除会出现阴阳合同现象。

三、教育平权，学区房将走向何方？

就宁波目前的情况来说，当部分热点学区房的成交进入冰冻期，必然会刺激到其他学区房的成交增长。这是否会推动其他学区房的价格预期，值得关注。

随着各种政策性调整，以及教育格局的变化，这才是对目前学区房概念的致命打击。

一旦教师轮岗制等政策在宁波实行，当师资力量和学校管理都在推动平权的时候，原先作为天选之子的学区房还有优势吗？

有人会说，生源质量才是更具关键性的因素。但是大学区制就为打散生源，学区房和学校不再是一一对应，好生源不一定就能集中进入到好学校中。

实行了上述政策的深圳、北京等，学区房已经裸奔。8月初，深圳港中旅花园的一套顶级学区房，以低于市场价500万元的价格进行法拍，但无人问津；北京西城区部分学区房降价出售，幅度近百万。

有消息称，杭州有关部门正在讨论“教师轮岗制度”的实施细则。北上深之后再到杭州，宁波会是下一个吗？