编者按：

在这一轮的调控中，偶尔会看到“县城房价，3万了……”这样的标题，但点进去仔细看，所谓的“房价3万+”不过是个案。这样的文章和标题，放大了人们的焦虑：县城只是五六线城市，连它们的房价都突破3万了，那一二线城市得涨到多少啊？

上周，住浙网来到环杭强县诸暨，这是一个在坊间多次被传新房价突破3万的县级市。2020年初，诸暨的新房均价还仅仅1万出头？是这一轮涨得凶，还是传言有偏差？请看住浙网的调查。

文/住浙网研究员 艾维

2020年位列百强县榜第15位，隶属绍兴的诸暨市是一个典型的经济强市，掰着手指头可以数出来的，像大唐袜业、店口五金、山下湖珍珠等区域产业，在全国版图中都是重要角色，孵化了好几家“隐形冠军”。仅一个店口，上市公司就有8家，还有两家中国500强企业。

诸暨实景图

随着长三角一体化发展上升为国家战略，2019年诸暨提出了融杭战略——与杭同城三年行动，并提出了融杭规划沟通、融杭设施联通、融杭要素畅通、融杭产业互通、融杭民生相通、融杭体制区建这6大工程，列出重点项目清单 。

融杭的动静不可谓不大，是否诸暨房价这一波快速起来的主要依据？

PART 1

诸暨市的家底雄厚，其2019年的GDP、人均可支配收入、常住人口量都高于绍兴越城区。如今越城区的新房均价轻松突破2.5万/㎡，所以业内纷纷看好“价格洼地”中的诸暨，会迎来一轮补涨。于是，近一年来诸暨土拍风起云涌。

今年6月的一场土拍，暨阳街道“双子”低密地块接连出现“地王”：

金茂以总价 311436 万元竞得1#地块，楼面价 16677 元/㎡，溢价率 19.9 %；金昌以总价 146293 万元竞得2#地块，楼面价 17388 元/㎡，溢价率 24.9 %。

面粉贵过面包。

建发去年11月摘得的苎萝东路、环城东路交界的地块，楼面价10666元/㎡，再加3100元/㎡配建，就是在售中的建发养云府，其24500元/㎡均价、500万的总价段均是诸暨新高，在完成了两次开盘后，基本清盘。这愈发坐实了诸暨房价要冲3万+的预测。

土拍后，诸暨不少二手房调高了挂牌价，从下面的二手房价曲线图可以直接看出

根据全国房价行情网的数据显示，2021年8月诸暨市的新房均价为12781元/㎡，二手房近一个月的挂牌均价为16087元/㎡，环比下跌1.28%。

丝毫没有看出3万+的影子。会不会是个别高端楼盘价，研究员走访了建发养云府。

PART 2

 “我们比较运气，赶在市场红火的时候把盘给开掉了。3月份首开，6月份加推，到现在剩下没几套了。”建发养云府的销售负责人陈瑜介绍，“养云府的体量不大，总共160套房源，我们的客户是诸暨的高净值人群，有不少刚刚摇了杭州壹号院的。”

建发养云府区位图

说到现在的行情，她摇摇头：“很冷，新房基本走不动。如果我们第二批晚开盘，也会去化困难。”

同为一方水土，诸暨和绍兴老城一带的民风却迥异，概括起来就是争强好斗，讲面子要排场，敢花明天的钱。很多在外工作的诸暨人多半置业上海、杭州，家乡只是情怀，并非买房的首选，可以解释为何行情来去如风。加上萧山等地的外溢购买力有限，诸暨还是要靠本地客群撑起这个市场。

据介绍，诸暨这一波是典型的“置换行情”，源于旧城改造的拆迁户，撬动了二手房市场。2020年5月，诸暨启动了年度“三改”专项行动，约 83.85 万方、1578 户的房屋被征收，这意味着大量的拆迁户进入了楼市。

二手房套现后，手头有了现金的这批业主瞄上了新房的高端改善，建发养云府和金昌香湖明月得益于此，去化良好。一旦财政吃紧，旧城拆迁的步子慢下来，这一波的行情就会慢慢熄火。

说到底，还是老百姓口袋里的票子不够，撑不起2万+的新房市场。

PART 3

位于诸暨城西板块、靠近高铁站的祥生城市之光，是最近一段时间的诸暨单盘销冠。淡季中，它的爆发力源于何处？

研究员实地跑盘后，除了板块潜力、交通配套、学区以及祥生在当地人心中的品牌影响力之外，有两个关键因素不得不提：一是房票，二是全款下的优惠力度。

诸暨五泄江文化广场效果图

诸暨仍然采用“货币和房票安置”的模式，但因为房票发放快，评估金额更高，对于拆迁房的吸引力更大。所以拆迁户选择房票安置的方式居多。

于是，诸暨楼市有了一股“房票安置”购买力。就是拆迁户凭政府发放的房票到售楼处买房，开发商再拿房票到政府相关部门兑换现金，但是兑现会有一个过程。

一般来讲，对于接收了房票的楼盘，政府先支付 30% 的房款给开发商，剩余 70% 的房款，要等到房屋成功交付之后才能兑付。

这样，回笼资金会相对慢一些，并不是所有开发商都接受房票，譬如上述的养云府就没有“房票安置”购买通道，作为有1390余套房源的城市之光向房票开放，这是祥生对于诸暨市旧城改造的支持。

另外，城市之光的置业顾问介绍，货币全款购房有12个点的优惠政策，也就是说，全款买城市之光享受88折。看了一房一价，最便宜的单价在1.6万出头，打好折不到1.5万元/㎡了。

这两招，是城市之光在楼市“走冷”下一枝独秀的主要原因了。但祥生这个超级大盘把城西标杆价“钉”在1.5万上下，短期内诸暨新房要突破2万的难度相当大。

PART 4

好房研究院认为，诸暨房价短期会经历震荡企稳，不可能快速上涨，但依然存在巨大潜力。

原因有几点：

1.诸暨区位、交通优越。

北邻杭州，南临义乌，是连接杭州都市区和金义都市区的重要节点城市。沪昆高铁，杭金衢、诸永和绍诸高速贯穿全境。

目前，高铁至杭州约20分钟，至上海约1.5小时；驾车至萧山国际机场约1小时。

2. 家底殷实，幅地广阔。

诸暨常住人口数量为绍兴第一，GDP和人均可支配收入位列绍兴次席，但城镇化率仅仅六成，可出招的发展“后手棋”丰富。

诸暨幅地广阔，非一个城区能比，譬如高湖湿地公园，占地面积9166亩。假以时日，就是一个蓄水、富氧、植被保护多功能的“城市之肺”，建成后可美化周边面貌，提升城市能级。

高湖湿地公园效果图

3. 融杭步伐扎实

仅仅23分钟，研究员坐高铁从杭州东站到达诸暨站，这样的高铁班次每天有20多班。虽然城际铁路迟迟无法落地，但有了高铁，诸暨融杭的步子迈得快且扎实。

“西施号”是杭诸之间的其中一班高铁，早晚共4趟，集中在通勤时候。诸暨市发改局“与杭同城办公室”负责人周钰告诉记者，要深度融入杭州都市圈，交通建设是基础和先行举措。

诸暨一直心心念念，规划并建一条杭诸城际，经萧山浦阳换乘进入杭州主城区。

萧山相关部门关于杭诸城际的答复

5月13日，萧山与诸暨签订区域一体化战略协议，其中明确提出：

将联合向省市争取轨道交通项目立项，推动轨道交通32号快线、15号普线向萧山南部延伸至浦阳。

在“与杭同城办”，研究员看到，一张重点项目进度表上，其它的均已完成，只有“杭诸城际”和另一项上标注着“进行中”。

摄于诸暨与杭同城办（2021年9月）

轨道之外，绕城区而建的绍诸高速像一道蝶形线，迤逦而伸向远方，这是全国第一条县级绕城高速。萧山国际机场专线接驳车来来往往，直接满足诸暨人的空中出行需求。这些是诸暨推动“临杭城市”向“融杭城市”转变的重要举措。

此外，诸暨借助杭州数字经济先发优势，重点推动诸杭电子商务、金融科技、文化创意等领域深度融合。为了推动资金、人才引进，丰富税源，诸暨在杭州市滨江区建了“诸暨岛”，这是诸暨首个离岛式双创园区，目前入驻企业超过20家，涉及互联网、智能制造、新材料、生物医药等。

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