文/住浙网研究员华静 

杭州最贵法拍房，流拍了。 

这套房源就位于城西桃花源西锦园，起拍价1.155亿元，市场评估价为1.65亿元，光起拍价就已刷新杭州法拍总价的新纪录。 

因其高昂的总价，吸引了一大波吃瓜群众，该次法拍围观数量高达62263 人次。噱头有了，但从报名及流拍的结果来看，真正愿意为其买单的很少——整个竞价周期内，仅有一人报名。

或是房源总价着实不低，或许是看到没有竞争对手，想等二拍“捡漏”，这位交了1000万保证金的买家并未出手。 

Part1 

位于余杭区闲林板块的绿城.桃花源位于凤凰山南麓，容积率低至0.27，是中国最低密度的别墅园区之一。作为全国知名的低密小区，业主群体自然身价不菲，聚集了大批的社会名流，马云也是其中之一。 

项目总占地达2700亩，分为东、西、南三个区域开发，本次拍卖的西锦园6幢6-1室、6-2室是位于南区的一套中式庭院，别名“杭松居”，总占地面积约5.5亩。  

杭松居的小院，坐北朝南，青砖黛瓦。园内种植了130多种花卉和名贵树种，据说单是日本雪松，一棵就要100万元；园子还有大型锦鲤池，养了上百条锦鲤。

屋内，6-1室分地上2层，地下一层，建筑面积959.68㎡；6-2室的地上1层，建筑面积89.19㎡，地下室约600m2，未计入产权面积。 

如果说，杭松居盎然秀美的绿意和宽阔的尺度已令人艳羡不已，那么极致奢华的屋内装修更让人叹为观止。据悉，业主是温州商人，当年买入这套房子花费了6000多万元，但装修花费超过了7000万。 

然而，因金融投资触雷，欠了约2亿元，急需资金周转，只好忍痛将其挂牌转让。 

此前，该套杭松居别墅在二手市场挂牌长达一年之久，苦于找不到意向购房者，后因债权人起诉到法院，房子进入了法拍流程。 

Part2 

7000万的装修是什么概念？ 

除了小院里的水榭楼阁、名贵花草，看完屋内的装修与摆件陈设或能感知一二。 

客厅内背景墙为不作任何切割的整块玉石，加上10米高的水晶吊灯与金镶玉的吸顶灯，让屋内金碧辉煌。 

小叶紫檀的如意、冰肌玉骨的石笋等随意的摆件，以及进口大理石、鎏金门把等，体现了主人的品味和雄厚的资金实力。 

此外，全屋200吨的纯红木定制家具、绣娘花了3年时间绣制的双面苏绣屏风入户玄关、金丝楠木雕刻的背景墙、标准尺寸游泳池、酒窖、桑拿房、健身房等，一应俱全...... 

眼到之处，皆奢华。

Part3 

在法拍市场，顶豪系产品一直较为卖座，但这套杭松居别墅为何会流拍呢？ 

研究员认为主要有以下几点原因： 

1. 总价过高。眼下法拍贷同样收紧，高总价就凸显出资金压力。翻看以往的法拍成交记录，杭州法拍市场仅有一套阳光海岸公寓大平层最终成交价破亿，但这项记录也已沉寂了近2年（2018年9月，阳光海岸一套面积1219㎡、起拍价为6026.384万元的一线江景大宅，在阿里司法拍卖平台上以1.1336亿元的价格成交，成为杭州史上最贵的单套法拍房）。 

2. 需要2张“房票”。据拍卖公告，桃花源西锦园6幢6-1室、6-2室房产实际虽为同一处住宅，但有两本产证。换言之，在法拍限购的新政下，这套豪宅要占用两张房票。 

3. 房源本身装修虽然极为奢华，但厚重的红木家具、镀金装饰等不一定迎合所有人的喜好。但是若要重新装修，需要耗费相当大的成本，对买家来说得不偿失。 

4.“隐形费用”也不菲。据了解，杭松居的物业费是每月5.2元/㎡，因此一年物业费就要65520元。另外，杭松居还需配备2个管家，一个负责室内，一个负责室外，总费用12万元/年。另外，买家如果想拍下这套杭松居别墅，还需要支付约480万元税费，税费就已经相当于市面上的一套普通商品房。 

5.从报名情况来看，热度并不高，按照法拍一般规律，二拍，甚至三拍，往往都会有大幅降价，买家完全可以观望，等待捡漏的入场时机。 

一般情况下，法拍房源一拍流拍后会进行二拍，而二拍会在一拍基础上打一定的折扣，普遍在8折左右。也就是说，未来这套房源可能会以9240万的价格进行二拍，降价幅度将达到2310万元，足够买下一套杭州壹号院。 

下次挂牌，值得期待。