恒大,不要“脸”了吗

文/住浙网 艾维

许多年以后,偏居一隅的许家印回想起2020年9月那个热闹喧嚣的午后,会不会有一丝的悔意。

当时杯酒释兵权,更准确地讲,恒大掌门人许家印用了一顿大酒以及“不要脸”,化解了以张近东为首的战略投资人的汹汹来势,1300多亿的债务平安落地,债转股了。

2015年的亚冠决赛,恒大违约,把球衣的胸前广告换上自家的“恒大人寿”,那是更早的一次不讲诚信。

如果再给许家印一次重来的机会,他还会再这么“飘”吗?4年前,万达王健林“割肉”甩卖资产降杠杆,他会不会收起内心的哂笑,备感“唇亡齿寒”的切肤之痛。

肇始于借壳深深房失败的恒大流动性危机,正演变为本年度最大的黑天鹅,或许如银监会主席郭树清所言:房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛。

这头灰犀牛,在“恒大牌”显影水的涂抹下,慢慢现形。

PART 1

9月14日,恒大集团再次遭遇股债“双杀”。

当天,港股中国恒大(03333.HK)股价跌破3港元,收盘价2.97港元,跌幅近12%,今天盘中又跌3%,为2014年12月来新低。公司市值目前为400亿港元左右,距离高点跌去了85%。

恒大物业(6666.HK)同样大跌12%,恒大汽车(0708.HK)收盘3.88元,大跌24.66%,已近崩盘。

债券方面,恒大系走低,截至发稿,”20恒大01“跌超11%,此前一度涨逾8%;”15恒大03“跌超6%;”19恒大01“跌逾13%,此前一度涨近23%;”20恒大02“持平,此前一度涨10%。

同一天,中国恒大在港交所公告称,9月通常是中国房地产行业物业合约销售高峰,然而由于对本集团的持续负面新闻报道严重影响潜在购房者信心,公司预期9月销售持续大幅下降,导致集团销售回款持续恶化,进一步对现金流及流动性造成巨大压力。

同时公告两子公司未能按期履行理财产品担保义务,相关金额9.34亿元。

如果说,信用是一家企业的主心骨,股票和债券相当于公司的“脸面”。恒大看起来,快要保不住这个脸面了。

很长一段时间,商品房年销售额7000亿是恒大的脸面。

9月10日恒大财富的说明会上,许家印表示,“恒大还是原来那个恒大,年销售规模7000亿元的基本面没有改变。这是我们克服难关的最大底气,我们对走出危机充满信心。接下来恒大各级领导干部要带领全体员工,全力复工复产,全力保交楼,全力做好销售,恢复正常经营,这也是恒大财富产品兑付的最大保证。

谁信啊?他信吗,反正我不信!

中国恒大的营运数据公告中披露,2021年6月、7月及8月的物业合约销售金额分别为人民币716.3亿元,人民币437.8亿元,人民币380.8亿元,呈下降趋势。

随着债务危机的爆发,恒大接下来的销售金额预计呈断崖式下跌。这个7000亿,在今年肯定是“注水数字”。

估计,7000亿这个脸面是保不牢了。

借用张爱玲小说中的一句话,远看是一袭华美的袍子,掀起一看,满是虱子。

PART 2

许家印言辞凿凿,恒大打算怎么还钱呢?

随后公布了3种兑付方案:现金分期、实物资产、冲抵购房尾款,但绝大多数的投资人并不买账。

这个兑付方案没有优选项,选分期兑付的,从之前众多P2P爆雷后的兑付经历来看,投资人要拿回本金几乎不可能。

选冲抵购房尾款的,如果手上正好买了恒大的房子,正在还按揭的,貌似还行(但估计银行不会认),不然就搞笑了:原来恒大只欠投资人十来万、几十万,为了要回这笔钱,需要再投几十万上百万去买一套可能烂尾的房子,可行吗?

岂有此理!

作为定向融资的恒大财富,怎么演变到这一步?

说起来,这跟去年推出的针对房企融资的“三道红线”有密切关系,当然本质上是在宏观调控力度加大的背景下,恒大“高周转模式”的败退。

恒大的杠杆着陆点围绕着三个领域:

首先是银行金融系统,基本上所有的与土地相关的抵押融资均来自于此;

通过下面的恒大借款余额分类汇总表(截止到2020年6月底),可以看出恒大与各金融机构的“量子纠缠态”,领会到房地产本质就是金融。

其次是供应商系统。恒大的商业承兑汇票,无论规模、票面利率、账期,在业内都是数得上的。在相当长时间内,恒大商业承兑汇票具有较高的市场信用。但如今,恒大商业汇票的价值大打折扣。供应商之一的三棵树公告计提损失5000余万,明白地讲,不指望从恒大拿回这笔应收账款。

最后是恒大数万员工被卷进来的恒大理财产品。地产商往往在出现流动性危机时,而且前面两条路快被“堵”死的时候,就会打起员工的主意,许之以高收益,甚至购房可以给出高折扣。但像恒大这样“榨汁机”般地操作,很少。

“榨汁”体现在两点上:

其一,高管不仅带头购买高收益的理财产品,而且要求、鼓励员工发动亲戚朋友购买。

其二,有点新员工家庭条件差,本来“韭菜”应该养一养,但恒大的操作是,会统一安排银行到公司宣传贷款政策,变相提供资金渠道,明示或暗示家境不好的员工贷款去完成任务。   因此这一波维权中既有恒大员工,也有不少人表示,之所以购买恒大的理财,是“为了帮助恒大的朋友完成业绩”。 

PART 3

三大系统中,银行的融资渠道这里基本“废”了。

银行都盯着恒大,甚至出现了江苏宜兴的广发银行在贷款未到期时,以诉讼保全冻结恒大的流动资金,就怕恒大到时还不上。

虽然有声音觉得银行这么釜底抽薪,违背契约精神,但暗戳戳赞同的居多。

 “三道红线” 是去年8月人民银行、住建部出台重点房地产企业资金监测和融资管理规则,红线分指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

按照踩线情况,房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档,“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平,“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%,“黄档”企业不得超过10%,“绿档”企业不得超过15%。

恒大“三条红线”全踩了。

那么,既然融不到钱,房地产调控的声音越来越急,做了项目去除了资金成本后也没啥利润,那能不能放慢速度,停一停呢?

答案是:不行。

“7000亿”是眩目的铠甲,借此光环,恒大在各地拿地,能够享受到最大的政策倾斜。此外,也给各大金融机构传递信号:我很健康,我很强哦,你多借点钱,还是安全的。

另外,发足狂奔是维系恒大这架“庞大机器”有效运转的不二法宝,在发行信托产品、内部定向融资上,有了完美的逻辑。

还有,这涉及许家印的生财之道。

据公报显示,恒大集团10年间共计分红1142亿。直到今年的7月15日,中国恒大还在发布公告称,将讨论公司特别分红计划。后被有关部门制止。

许家印家族持有的股份高达76.7%,不难计算,10年间合规分红就有800多亿进入了许氏家族的账户。

前不久,许家印声称“我可以一无所有,但恒大财富的投资者不能一无所有!”至少前半句是不存在的。

因为恒大是在香港上市和发债,所以分红和理财收入理所应当的在香港得到兑付,并成为许氏家族的海外资产。而债务,则依然被留在国内。哪怕恒大倒下后洪水滔天,许老板依然是巨富。

在套现上,贾跃亭和许家印是个中翘楚。“贾布斯”通过股权抵押套现,许家印更厉害,他的分红都是合规的。

假如没有资本市场,没有“7000亿销售额”,没有内地楼市红火带来的利润,分红也就成了无源之水。

所以,许家印心心念念想借壳深深房回归A股,可惜未如愿。

PART 4

上梁不正下梁歪。

既然你老许带头借分红装满了口袋,中层当然也会仿效。

恒大财富部分高管的“吃相难看”,把投资人和内部员工均视作“韭菜”,“不要脸”到家了。

9月12日夜晚,数百名来自各地的恒大财富投资者齐聚在深圳卓越后海中心——恒大集团总部所在地,前来维权。这其中,不乏恒大自家的员工。

他们手里的恒大理财产品逾期未付,还有不少人的产品即将到期,因害怕多年积蓄血本无归,他们连夜来到这里堵门。

在维权者的围堵下,恒大财富总经理杜亮承认,自己的确已经在5月31日就赎回了其持有的全部恒大财富理财产品,他的理由是“家里有事。而且5月31日,我们公司还没有遭遇任何舆情,所有经营情况非常好。”

因为恒大财富不是上市公司,高管减持无需公告,投资者大都蒙在鼓里,直到杜亮亲口承认,众人才恍然大悟。

于是,人们才发现,有个跟许家印夫人同名的丁玉梅,投资了2300多万,7月14号到期,但在7月8号已经全部兑付完毕。连一个星期的时间都不肯等!

好一个“领导先走”,好一出“高管先撤”! 

这无疑让投资者心中拔凉拔凉的:跟银行、信托、供应商相比,个人债权人在恒大的还款优先级排序中非常靠后。除了集体维权以引起相关部门重视,个体和扔掉面具的恒大几乎无法抗衡。

面对满天飞的负面消息,恒大依然打算作最后一搏,对网传的“破产重组”给予了辟谣。

辟谣归辟谣,眼下最紧要的事情,就是要给恒大财富投资人刚性兑付,毕竟这事关千万户家庭。这一关过了,还有喘息机会。

恒大必须“要脸”!要把这部分兑付放在优先级,对于“领导先走”的做法,要有一个明确的说法和处理意见,以安抚人心。

1800多年前的曹操在大军败相初露时,有很好的做法可借鉴。

目前,恒大手头的资产还是相对充裕的,下表是恒大所持有的公司股权,据悉正在积极接触潜在投资者。之前,恒大出手了部分股权,回笼了180余亿资金。

据今年年中的恒大财报披露,恒大拥有的土地储备货值达4568亿元,还有146个旧改项目,总货值近2万亿元。此外,恒大位于香港湾仔的总部大楼也已不再是非卖品。

中国恒大(03333.HK)公告称,正积极接触多家潜在投资者,商讨出售中国恒大新能源汽车(708.HK)及恒大物业集团有限公司(6666.HK)部分股权,并且,商讨位于香港的集团大楼——中国恒大中心的出售事宜。

PART 5

恒大财富爆雷,距离杭州并不遥远。

上述负债表中有浙江的、杭州的金融机构,恒大在杭州也有分公司,意味着也是恒大财富的购买人。此外,杭州也有恒大的楼盘,包括萧山区的国玺悦龙府、桐庐观澜府和建德的御泉四季庄园。

8月,萧山区住建局出手,向恒大国玺悦龙府的项目公司下发通知,明确为了防止预售金被挪用,萧山要求将国玺悦龙府预售金监管账户上的钱以及应收款,全部转入萧山住建局指定的账户。

为了保交付,相关部门用心良苦啊。

另外的2个项目,所留的电话均无法拨通。透明售房网显示,2个项目还有房源可售,住浙网提醒购房者,尽量不要去买恒大的房子,以防万一。此外,两县(市)的住建部门也可向萧山住建局取经,采取必要的账户托管。


九月,农田丰收、硕果累累,是收获的季节,地产界有“金九”之说。对于恒大集团,9月却是“至暗时刻”。

这个流动性危机,必须恒大自己来积极解决,还没到山穷水尽的地步。《让子弹飞》里头,张麻子硬气地称“要站着把钱给挣了”,站着把钱给还了,也是条汉子。

EVERGRANDE,切莫成NEVERGRANDE。