文/住浙网研究员 华静 

土拍一直被视作新房市场的晴雨表。 

近日，杭州土拍市场突然爆出大冷门，杀了地产圈一个措手不及。 

第二批集中供地中的十宗“竞品质地块”，其中九宗地块报名未达标，无法进入后续正式竞价环节，相当于“流拍”。 

这令人大跌眼镜的结果显然和上半年首批集中供地时市场的狂热状态来了个极差。 

如果说杭州土拍蔓延的凉意还有，竞品质严要求、高起步价零利润等关键词兜底。那么，在利润相对可观的环杭区域，土拍市场近况如何？ 

环杭先导区绍兴，怕是凉透了。 

Part1 

昨天（9月23日），沉寂了小半月的绍兴土拍终于又有动静。 

仅一轮报价，绍兴柯桥兰亭地块就被绍兴兰亭文化旅游发展有限公司轻松竞得，成交总价51633 万元，成交楼面价8983元/㎡，溢价率零。 

如此结果，无异是给绍兴新房市场再吹凉风。 

从位置来看，该地块位东至娄宫路，南至求知路，西至临娄宫江，北至中心路且位于地铁轨道3号线兰亭站（规划）附近，地段绝佳。 

地块周边配套充足，教育资源极为丰富，有兰亭中心小学、兰亭中学。另外，兰亭镇政府、绍兴第二医院康复院区、江上澜庭、娄宫等小区也在其侧，位置较为核心，居住氛围浓厚。 

该地块总占地42576.4方，容积率位1.20-1.35，建筑层高要求不低于3米，A区块：建筑高度控制在36米及以下，且住宅建筑高度不低于 18米；B区块：建筑高度控制在27米及以下。预计未来建筑将以叠墅+洋房等组合类低密产品。 

这样一块地段、配套都较为优质的低密宅地，以0%的溢价成交，还是让人有些意外的。 

Part2 

其实这样的凉意，早就有迹可循。 

月初，绍兴越城区西安村地块出让时，绍兴土拍市场的下行趋势就已显现。 

仅7轮竞价，金辉以楼面价10200元/㎡，总价22.36亿，仅2.6%的溢价率将绍兴越城区西安村地块收入囊中。 

对比2月前，相邻东安村地块的竞价热潮，此单元竞价可用“冰封”来形容。不仅在报名房企上数量为断崖式下跌，溢价率方面也是相差甚远。 

西安村地块参拍房企仅4家，东安村地块报名房企有16家之多。 

7月21日东安村地块阳光城&浙江勤业联合体以封顶价23.88亿元（溢价率20.12%）拿下，成交楼面价10813元/㎡，另竞配15800㎡的保障房。计算保障房建安成本后（实际地价约实际地价达到12298元/㎡），两者拿地价对比，金辉地块的地价降了17%。 

还值得一提的是，西安村地块新房上限毛坯价为19000元/㎡，而拿地价明显更高的东安村地块限价仅为18800元/㎡。 

Part3 

从时间线来看，不论是柯桥或是袍江，土拍市场“由热转凉”的时间线基本与绍兴整体的新房市场下行轨迹一致。 

土拍市场在很大程度上反应了市场的预期，过高的预期下就是非理性、无利润的疯狂拿地，过低的预期就是地块流拍、底价拿地等情形的出现。 

如今，政策端在强制性让房企们回归理性，而试探性低价拿地的背后也体现出了房企们更谨慎的投资姿态。 

如果翻开之前绍兴官媒「绍兴发布」的第三季度土地出让计划表。我们可以看到虽然第三季度即将结束，但全市区整整25宗地中，已拍和待拍的仅4宗，其余21宗暂无音讯，特别是关注度较高的镜湖、越城主城等区域。

待热门单元地块入市，届时绍兴土拍市场是否会回暖或走向分化？值得关注。