文/住浙网研究员  徐创

“金九”即将画上句号，今年楼市少了过节气氛，多了一些悲观情绪。

房企们直面股价暴跌，一封封求救信哭诉着“心里苦”；新盘开始重拾起久违的打折促销，还有分销、送车等花样频出；二手房几乎直接冰封，杭州九区截至9月22日不到3000套的成交量，刨去商住，纯住宅更少。

土地市场也不景气，流拍频频甚至撤销出让……市场行情急转直下，宁波、绍兴等省内城市相较于上半年，也有天壤之别。 

1、一二手倒挂是红盘共性

尽管寒意阵阵，宁波有的楼盘表现依然坚挺。

这是绿城滨河鸣翠第二次加推的认筹现场，项目位于宁波三江口。当天晚上，滨河鸣翠的售楼处现场人头攒动，开启了“夜场”模式。

根据宁波住浙摇号小程序的数据，截至9月25日，这批房源已有33组家庭报名登记。反观其他同时期登记的楼盘，许多还是“零报名”。

其实，该盘在9月初首开时，登记情况就非常不错。121套可售房源，共吸引了327组客户，整体中签率为37%。开盘当天去化约九成，剩下的多是260方的大户型。

这放在眼下“入冬”的宁波楼市，是一个不俗的成绩。

滨河鸣翠效果图

据了解，滨河鸣翠的热销原因主要有以下几点：

1、项目地处江东，板块的楼盘去化较畅快；

2、绿城品牌的号召力；

3、项目距宁波第七中学约700米，不少购房者是奔着优质学区来的；

4、一二手倒挂丰厚。

其中，一二手的倒挂对购房者的吸引力是巨大的。滨河鸣翠周边的有江东金茂府、中海寰宇天下一期二期、一品滨江湾等高档小区，二手房价都不低。

通过走访周边中介门店得知，像江东金茂府二手房的成交价要在5万元/方以上，部分房源更高达6万元/方。滨河鸣翠这次加推的新房均价约37000元/方，即便是算上装修包，也不过约42000元/平米。

如此一来，一二手房价之间的价差高达1万+，最小的约110方户型就可以“赚”一百万。 

2、巨大的红利能兑现吗？

就目前来看，这样的巨额价差停留在账面上，只能算浮盈。

目前宁波的二手房成交，8月市六区的二手住宅仅仅成交了2712套，平均每天90套左右。

和杭州一样，宁波的二手房也被“冰冻”了。一位中介门店的工作人员称，自宁波的“416新政”之后，二手房就鲜有成交。

江东金茂府实景图

该新政收紧了购房资格，不能出现补缴社保的记录；同时建立热点学区二手房指导价，规范二手房源核验发布；此外，严查首付贷来源，防止经营贷、消费贷等流入楼市。

这些对二手房交易来说，都是严重的打击。更为致命的是银行限贷了，二手房受限程度比起新房更高！中介表示，以前个把月就能办下贷款，现在半年都不见得能放款。

双重打击，让二手房成交跌至谷底。“这几个月，我手上一套都没有成交过。”该中介吐槽，“现在更多的是做新房代销，竞争也激烈。”

中海寰宇天下实景图

根据兔博士的数据，滨河鸣翠所在的板块，8月份只成交了一套二手房，像江东金茂府、中海等小区之前的成交多在3月份之前。

看着惨淡的成交量，房东较上了劲，降价出手的只在少数。“观望！现在买卖双方都在观望，只有急需要用钱的才会让步。”

降价的信号，从法拍率先发出：三江口的锦地水岸小区9月23日成交了一套约208方的法拍房，短短的12轮竞价后，就以28000元/平米的均价被人竞得。

可见，二手房僵持出不了手，前景一时不见得好转，“100万的倒挂”只能是一个看着开心的数字而已。

3、二手房停滞，看空新房？

宁波的其他板块，也有类似的情况！位于江北区的湾头板块，拥有地铁、万象城、日湖公园等配套设施，一直以来是改善们的心头好。

但就是这样一个板块，二手房已经开始降价抛售了。位于日湖公园旁的日湖花园，一套建面约160方房源，降价后挂牌均价为约30500元/㎡，总价为488万。

翻看其挂牌历史，8月18日上架时挂价是528万。到了9月22日，直降40万。

日湖花园由于房龄老，并且是大户型，均价只有3万出头。不过不管是老小区，还是次新房日子都不好过。

通过跑盘了解到，湾头的次新房成交均价其实在4-4.7万之间。像毛坯交付的公园1872在4万左右，精装交付的万象华府在4.7万左右。

今年8月，中铁建青秀澜湾交付刚满两年，大批投资客将手上的房子挂牌。目前，该小区在贝壳上的挂牌房源就多达54套，是板块中最多的一个。

湾头板块改善盘集聚

但是成交寥寥，在贝壳上，该小区4月以来就没有成交过一套房子。

有中介向研究员介绍，自己手上的一位客户曾信誓旦旦地说要以四万五的价格出手，但从现在的情况来看并没人买单，更何况小区已有房源挂价跌破4万了。

但是客户不想降价卖，打算简装之后，以4000左右的月租金对外出租，“总比空放着吃灰好。”

如此的行情，直接影响到了人们对新房市场的购买力。

今年1月，建发经过128轮竞价，以18177元/方的封顶楼面价+配建人才房1200方，竞得了湾头的一宗宅地（需配建江北外国语艺术学校初中部）。

其中住宅部分由5幢高层、1幢小高层组成，共有约150方、约210方、约219方、约253方和约268方5个户型，主力为253方大平层。

建发湾头项目鸟瞰效果图

项目住宅毛坯均价限3.3万元/方，加上基础装修包，也不超过3.5万元/方。因此一直以来，建发项目都被视为红盘。

但是，这样的倒挂红盘不香了。一名在中介门店商议挂牌价的业主称，他一直都在等这个项目，但是手上的房子卖不出去，腾不出房票，也拿不出现金。

可见二手房的困局，再加上指导价这把达摩克利斯之剑一直悬挂，很有可能让那些曾经疯狂入场的人变成高位站岗，毕竟出不了货，谈何倒挂红利？