文/住浙网研究员 徐创

九月中旬，东莞市人力资源和社会保障局更新了人才入户负面清单，房地产经纪人和房地产经纪人协理两项位列其中。

而如今，除了官方的不认可以及不景气的行情外，中介们又迎来了新的生存挑战。

9月26日，宁波二手房“个人房源自主挂牌”正式上线，仅从字面意思来看二手房交易可以跳过中介了。

该系统主要是通过在浙里办APP扫码实现房东真实委托房源或自主发布房源的功能，包括出售房源个人自主挂牌、出租房源个人自主挂牌、出售房源委托中介挂牌、出租房源委托中介挂牌四大功能。

对于房东而言，挂牌的操作并不难。通过这一系统，房东在实名认证登录浙里办APP后，扫描“房源挂牌”二维码，即可选择出售或出租自己名下的房源。

而所挂出的二手房房源会在宁波市房产交易信息服务网上进行展示，归类在个人房源中，供购房者查看。

功能上线首天，网站就显示共有95套个人房源挂牌。购房者可以通过户型、总价、面积、用途、区域等个性化筛选，淘出心仪的房源。

最重要的是，在房源的详情页内，买家登录后就可以看到房东的联系方式，搭建起了买卖双方直接沟通的桥梁。

一

在过去的二手房交易中，买卖双方之间一般都要加入中介这一角色，在交易过程中为双方提供信息互通、洽谈协议等服务，交易完成后收取一定的佣金作为回报。

如今，有了自主挂牌这一功能，中介看起来就可有可无了，毕竟房东和买家之间可以直接对话了。

对于这一功能，有不少人是拍手称好的，而最令他们满意的点在于可以减少过于肉疼的中介费。据了解，目前宁波二手房交易中介费标准，是向房东收总房价的1%、向买家收1.6%。

虽然在实际的操作过程中，收费标准可能没这么高，但一套几百万的房子几万元的中介费还是少不了的。

有网友就直言：“这样一来可以省下好大一笔中介费，还找什么中介。”

当然也有人持不同的观点。由于对很多人来说，二手房交易还是日常生活中一项的新鲜事物。而在自主挂牌系统中，找房、看房、协商、过户等环节都由买卖双方自己完成，而得不到相对专业的中介人员的帮助，很有可能会陷入迷茫当中。

有房东就表示没有中介，很多手续自己都不知道怎么办理，该别人赚的钱还是得给别人赚。

二

不仅如此，仅靠买卖双方，所花的时间成本是巨大的。

首先，买家在找房上就需要消耗更多的精力。二手房品质良莠不齐，但是在自主挂牌系统中，房源的呈现相对单调，仅有几张照片的静态展示。

反观在贝壳等平台上，VR等技术可以让买家有一个更直观的感受，在初步筛选中就能更轻易地剔除一些非心仪的房源。

VR看房示意图

其次，卖家方面也会有诸多不便。有人就提出了万一有买家来看房，但是没时间接待怎么办？

不得不说，这是一个现实存在的问题。有中介在，中介还能帮忙带看。如今少了中介，平日里就很忙碌的上班族可要费不少心了。

除此之外，房产交易的大额支付，谁来监管？

房子买卖资金流量动辄百万，如果没有居间账户和第三方监管，资金的安全性得不到有效的保障。一旦房东收钱后反悔、或卷款跑路，这些都将增加社会治安成本。

全款交易尚且问题不大，如果需要申请贷款，个人性质的私下交易，银行受理吗？

住浙网咨询了宁波的部分银行，有的表示还是需要有中介的介入，有的则不太确定地表示应该可以，具体的还要等通知，有的则表示可以但是没有额度。

值得一提的是，贝壳APP上也有房东的挂牌入口，点击“卖房”图标输入房源信息后，贝壳会对房源真实性进行核查，随后分配到相应的经纪人手上，整体操作也比较便捷。

三

从目前来看，“个人房源自主挂牌”功能的上线想要动摇中介的地位还为时尚早。首先，截至9月27日126套的个人房源相对于整个宁波市10.7万套的挂牌，实在太小了。

其次，哪怕是将时间放长，个人房源也占不到主流。就拿杭州来说，8月18日杭州住保房管局也正式上线了“个人自主挂牌房源”功能。

截至9月27日，在该系统中，研究员查询主城区委托经纪挂牌的住宅房源有12.3万条，而个人自主挂牌中主城区的住宅房源有1359套，完全不在一个量级。

而其中有1316条是在8月18日至8月30日增加的，换句话说，9月份以来个人房源只挂牌了不到百套（当然也不排除有成交或下架的）。

其实早在2017年，杭州市二手房交易监管服务平台就已有个人挂牌房源记录。自2017年1月1日至2021年8月17日，该平台五年间个人自主挂牌房源信息共计127条。

可见，个人挂牌房源一直以来都是不被人关注的小透明。

除此之外，一些交易流程或许还要中介的参与，从而收取一定的服务费。

研究员咨询了宁波的一位中介人员，对方介绍说：“政府自主挂牌其实还是要中介参与其中，有一些手续流程还是需要中介的平台来走。当然具体是如何操作由于没有成交实例，目前还不清楚。”

其实对二手房市场而言，在信贷资金管控等政策组合拳下，无论是自主挂牌还是委托挂牌，真正需要面对的是出不了手的困境。

最近，一位房东在宁波某论坛上的一个帖子被顶上了热搜，自己的一套位于CBD核心区的房子在平台上挂了一个月，没有任何反馈，原本想换三房的打算也只能搁浅。

另外，研究员在跑盘过程中也发现很多板块的二手房月成交量只有个位数，部分小型二手门店已经扛不住压力，关门大吉。

9月27日，杭州九月最新一周的二手房成绩出炉，在叠加了中秋小长假之后，成交量大幅缩水，仅有约600套。各种迹象表明，二手房寒冬已至。

那么在市场下行的情况下，自由度更高的个人挂牌房源是否会打破常规，大幅下调挂牌价率先抢跑，值得关注。