文/住浙网研究员 徐创

二手房行情继续下探。9月最近一周（9月20日-9月26日）恰逢中秋小长假，成交惨淡，杭州市9区（不含临安）仅仅成交了600套。 

截至9月28日晚上，杭州9区一共也才成交了3654套，距离8月的5602套还有不小的距离。如今，9月只剩下最后两个工作日，不出意外，这会是今年4月以来的第6次下降，会创下今年的成交量新低。

一、只有降价才能成交

成交量的持续低迷，让房东们纷纷打起“价格战”。就像曾经“六万人摇”的西溪公馆，如今也在二手房的频道中挣扎。

在好找房上，该小区一共挂牌84套，其中降价的就有36套，更不乏降价百万的房源。要知道，当时摇新房的那批人，有很大部分是奔着巨大的红利去的。 

在中介的朋友圈中，直降房源也越来越多了，“直降”、“只要”、“诚售”等字眼构成了一股和上半年完全相反的画风。

有自媒体经过计算，称西溪公馆的这批投资客回报率并不低。但要看到，那是基于之前已成交的少数，对于卖不动的大部分来讲，这种纸面富贵，没有多大意义。

要计算投资回报，至少要有5套以上二手房的成交数据，才能得出相对可信的结论。  

要看到，二手房困局眼下只有卖家降价才能解开。

通过相关中介门店了解到，位于滨江区杨家墩地铁站口的星汇荣邸一套89方房源，由于房东需要腾挪房票，降价50万出售。

降价后差不多3-4天就卖掉了，最终的成交总价为300万，折合均价约33700元/平米。而5、6月份的时候，同面积户型的成交价在350-370万之间。

钱塘景苑实景图

无独有偶，同在滨江区的钱塘景苑，一套171方大户型以 580万成交，折合均价仅约29000元/平米。房东也是急需要资金降价出售，同样的户型在今年4月份有过720万的成交记录。

二、买方也在观望

不降价，卖不动，但降价更加剧买方的观望心态。

许多人都有“买涨不买跌”的心理。如今，二手房开启了下行通道，也让买方开始观望起来，害怕买在高点，希望能够继续抄底。何况，还有一个“二手房参考价”可以期待。

万科西雅图实景图

因此，急售房源即便下调价格，也不好卖。例如三墩北的万科融信西雅图一套89方房源，从8月15日起就一直下调挂牌价，累计降价4次，降幅高达40万，但如今依然没有出手。

还有一套房源调价两次，降价幅度高达80万。现如今460万的挂牌总价，明显低于同小区。但是这套房源连带看都少得可怜，根据贝壳APP显示，近30日带看数为零。 

这种观望的情绪，受到二手房重创的深圳也曾上演过。今年2月8日，深圳出台二手房指导价机制，至今已有半年之久，样本时间足够长，也足够说明问题。

虽然2月份二手房指导价发布之后有过“小回春”，但是4月后便一泻千里。

到了八月，深圳仅有2043套成交，深圳去年二手房月成交平均在9000套左右。另据媒体报道9月过了23天，深圳二手住宅成交量还不到1300套，9月想要破1500都难。 

接下来，二手房市场仍然难有转机。一方面是10月将迎来为期7天的黄金周，历来都是二手房交易的相对低点。

另一方面，在这波下行市场中，二手房贷的严控甚至停贷是最主要的原因。如果这一源头不放开，行情将继续下行。