文/住浙网研究员 华静

奥体要写神话，似乎得先捅破法拍8万元/㎡的这层窗户纸。 

就在刚刚，“奥体当红炸子鸡”融信保利创世纪首套法拍房竞价结束。总价定格在了1039.5万，单价每平米约8万元，比评估价低了约1万元/㎡。

该小区最近6月的最高成交价9万+，两者间存在一定跌幅。 

虽然报名人数不少，但竞价轮次仅46轮。缓慢的出价也早就在一定程度上，预示了今日竞价的走向。当然，在二手房、第二轮集中土拍的阵阵凉风下，这个价格的出现，其实也不难理解，市场的提振信号究竟何时才会出现？ 

Part1 

作为“话题王”融信创世纪的首套法拍房，该房源自上架之初，便受到极大关注。特别是其高达9万元/㎡的市场评估价，更引发了不小的讨论。 

这是一套建面约129.16方的边套房源，高楼层，起拍价为1元，评估总价为1162万元，折合单价约9万元/㎡；从室内保存情况来看，暂无入住痕迹，维持了原有的精装交付状态，可以视作一套“纯”新房。 

房源品质较优，但约9万元/㎡的评估价，确实有点高了。一个月前，同为“奥体三兄弟”之一的时代奥城首次上法拍，当时，评估价相当低。 

最终，该房源以1175万元的高价成交，折合单价8.46万元/㎡（去除40万元/个的车位后单价为8.18万元/㎡），但评估价只标注649万元，扣除车位后，折合单价不过约4.4万元/㎡。 

4.4万元/㎡ VS 9万元/㎡，两个地段相似，二手市场表现接近的房源出现如此巨大的“鸿沟”，造成争议也就不难理解。 

从最后的竞价表现来看，两者相差不大，但从竞价人数和轮次来看，这次创世纪的法拍明显降温。 

Part2 

顶着高评估价，这套房源的法拍之路没有那么顺畅。 

在约20轮报价后，这套1元起拍的明星房源总价就已突破了900万，折合单价约7万元/㎡。 

此后的竞争，直到最后10分钟才打响。最终报名人数从10人激增至15人，但报价至46轮便草草结束，总价为1039.5万元。 

当然了，其实这一结果的出现，也在情理之中。 

毕竟，在整体市场不景气的情况下，这套创世纪能跑出如此价格已属不易。近日，某中介朋友圈里曾看到过类似户型出售。高楼层全款980万就能拿下，折合单价约7.6万元//㎡。  

虽然不清楚这套房源有没有成交，但至少表明，市场上有比这套法拍房的成交价还要便宜不少的二手房存在。  

Part3 

除了创世纪，近日在京东网司法拍卖平台上，还将有一套亿元法拍房关注度颇高。虽然还暂时还未有大佬报名，但吃瓜群众不少，目前已有4188人围观。这套房子将于10月19日正式拍卖，拍卖保证金为2160万元。 

这是绿城江南里的一套中式合院，评估价约为1.356亿元，起拍价为1.0847亿元，折合起拍单价约15.3万元/平。按评估价来看，该房源仅次于不久前流拍的桃花源西锦园别墅（市场评估价为1.65亿元）。 

这套房子，在新房销售的时候已然是个天价。根据透明售房网一房一价显示，早在2016年，这套房子就以1.05亿元的价格出售，当时的单价达14.82万元/平。 

据评估报告显示，这套江南里1幢7号中式合院法拍房，建筑面积为708.83㎡，总楼层共2层， 结构钢筋混凝土，朝向南北，空间布局好，带花园、假山、凉亭，该房产目前空置状态。 

至于为何会流入法拍市场，背后故事也有些唏嘘。 

这套房子所有人系美盛文化（002699）实际控制人赵小强、石炜萍，因债务纠纷而被债权人申请法院强制执行。 

美盛文化全称为美盛文化创意股份有限公司，成立于2002年6月，注册地为新昌省级高新技术园区内。公司产品主要包括IP衍生品、动漫、游戏、影视等文化类产品及经营轻游戏服务平台业务等服务。2012年9月，美盛文化作为国内主要的动漫服饰制造商之一，登陆深市中小板。 

近年来，美盛文化屡屡被质疑业绩增长失速。2020年，美盛文化营业收入约9.90亿元，亏损约9.38亿元。

此次，这套江南里的豪宅进入法拍市场，是因为债务纠纷而被债权人申请法院强制执行。此前，广东省深圳市中级人民法院对美盛控股所持美盛文化2790万股拍卖，占总股本 3.07%，于2021年9月9日至9月10日二拍成功。 

此前，法拍房市场上，曾经出现过2套江南里中式合院，每次都话题十足。2019年，女股神的江南里法拍房一拍流拍，二拍以5000万元成交。2020年，安邦原掌门人吴小晖的江南里豪宅同样一拍流拍，二拍以6975万元成交。 

目前，杭州法拍成交史上，最贵的房源为上城区阳光海岸公寓2幢1单元1601室，当时以1.13亿成交。如果这套江南里能成交，杭州法拍豪宅成交价格的前三把交椅或许会动一动。