文/住浙网研究员 艾维
昨天，住浙网文章提到大江东捂盘界的“卧龙凤雏”，有网友在后台留言：和水岸莲花，比都不能比！
也是哦，位于西湖区黄金地段——文三西路、丰潭路口的这个楼盘，已经“烂尾”22年了。不过，据报料该盘今年复工并已结顶，外立面快造好了。
水岸莲花实景 2021年10月摄于丰潭公园
昨天，研究员实探水岸莲花，确如报料所言，项目已经结顶，铝板+玻璃幕墙+花纹栅格在阳光下熠熠生辉。从现场人员处了解到，项目已在组织销售团队，一侧的售楼处也装修完毕，大概率在明年重启销售。
这幢21层高的大楼，除了已经售出的2套，还有51套准现房住宅可售，户型面积280-410㎡。
PART 1
从拿地的1999年算起，荣邦水岸莲花是一个至少“鸽”了22年的楼盘，说实话，附近居民已对它不抱啥希望。
在丰潭公园随机采访了一位附近的居民，她就表示：“政府把这块地收收走好了，重新规划一下。现在还像点样子，前两年烂在这里，真当难看。”
西湖区政府回收不大现实，之前曾经协商过这个项目复工的事情，原业主蒋氏父子并非不愿开发，但苦于资金链太紧张，根本拿不出钱来重新规划、建设。蒋老板放出风声：希望有人接盘！但要价不低，加上2010年水岸莲花曾经开过盘，当时的均价4.2万元/㎡，续销盘价格很难突破，所以感兴趣的房企有，但真正报价的还不如蒋老板名下的另一个烂尾项目。
“白衣骑士”来自东阳，也是从事建筑业的，几家抱团给水岸莲花注入了资金，重新开工，让项目有了起色。
项目处实景
在现场了解到，要赶今年开盘几乎不可能了，很可能会在明年上半年启动销售。据说，项目已在组建自己的营销团队，项目处也已准备就绪，就欠东风了。
在现场，项目外立面以铝板+蓝灰色的中空玻璃，窗墙比契合眼下的流行，还增加了一列金色的花式栅格。研究员在现场时，看到工人正在安装，一层三块。
这个楼设计了一个新中式的平顶，有点像故宫的“重檐庑殿顶”，不过徒有其形，难见其神。据介绍，顶楼跃层2套不对外销售，老板自己买下居住，拾掇了一个私家花园，花草树木丛立，尽显豪宅风范。
PART 2
作为城西居民，大家关注的是其续销时的均价。
根据透明售房网上的销控表显示，水岸莲花此前卖出了6套房，2套住宅和4套商业办公写字楼。卖出去的这2套住宅，分别是289、325㎡的顶楼跃层，当时的网签均价是34000元/㎡。
11年前，这里的房子总价就超千万元，妥妥的壕。
将放在水岸莲花园林中的雕塑
参考其备案时的均价4.2万元/㎡，如果续销不涨，那么这批房子的均价将在4.2-4.5元/㎡。当然，不排除股东们觉得这个备案价太低，继续捂盘，或者尝试“以租代售”的可能性。
总之，普通群众也就“吃瓜”看个热闹吧——总价上千万的豪宅，外立面日晒雨淋了20多年，使用权剩下不到50年，学区不出跳，香不香？大家自己品。
倒挂貌似有，水岸莲花所在的文教板块，目前新房限价为58000元/㎡，与当年水岸莲花42000元/㎡的开盘价格，似乎着较大的价差。但要问自己一个问题，如果按360方户型来算，你觉得会不会有人花2000万，来接一个烂尾22年的大平层？要想想，蒋村1500万总价的中杭府叠墅，同样的准现房，都被人用脚投票了！
同时要考虑到，自项目拿地已经过去了22年，业主收房估计只有47年的产权；
再者，长时间的风吹日晒雨淋会不会对项目建筑结构有所损坏，安全系数如何？
烂尾这么多年，参考西溪公馆眼下的实际成交情况，是坑还是红利？如人饮水，冷暖自知。
绿城丹桂公寓
如果把水岸莲花和周边二手房对标，如拿地“同龄段”的绿城丹桂公寓来比较，目前后者挂牌均价为50420元/㎡。
好找房数据显示，6月19日，一套112㎡的房源，成交均价46259元/㎡，总价也要500多万，6月28日，一套113㎡的房源，成交价格为40615元/㎡。
此一时，彼一时。或许，放在去年水岸莲花还有热销体质，但在楼市下行期的明年，对于营销团队来讲，是实打实的挑战。
PART 3
按惯例，需要梳理一下水岸莲花的时间轴：
1999年，浙江荣邦房地产开发有限公司从杭州富丽苑房产公司收购了富华楼（现已拆除）和旁边的一块空地（后打造为水岸莲花）。
2001年，荣邦意欲在这块空地上打造富华楼二期；
图片来源于网络
同年3月，余杭撤市划区，富华楼地块的区属由余杭区变为西湖区，成为余杭区历史遗留地块之一，必须重新报批杭州规划局。
在此基础上，荣邦提出富华楼地块统一建设为100米高“空中花园”项目，论证方案得到市政府原则同意。
荣邦水岸莲花实景
2004年，杭州西溪国家湿地公园建设启动，限高之下“空中花园”成为泡影。
2005年，荣邦重新调整方案，保留富华楼一期，富华楼二期独立开发。
2006年，富华楼二期变更为“水岸莲花”，获批后开工建设。
2007年，杭州市启动城西“两纵三横”的道路整治工程，富华楼一期被列入道路拆迁红线范围。
水岸莲花地下车库入口实景，暂未投用
2008年，水岸莲花结顶，为配合富华楼一期拆迁暂时停工；与此同时，荣邦提出要在水岸莲花建设一个深达40米、约12层的地下立体车库。深坑车库于2014年竣工。
2010年3月，水岸莲花拿到预售证，120多套房子中有53套住宅，宣传定位为“53席新国学大宅”，并在当年4月2日开盘。
项目主力户型面积为280-410㎡，最小户型也在200㎡以上，开盘单价4.2万/㎡，总价超过千万元。
从文二西路远眺项目 摄于2020年4月
2017年，水岸莲花传出有望开盘的消息。当时坊间传闻绿城等有意接手，但最终未达成合作。
2020年东阳资本介入，“莲花”喜获新生。
PART 4
最后，说一下蒋荣富和蒋理斌的资本脉络图，需要强调一下，坊间之前搞错了他们的关系，以为是父子。其实，蒋理斌是蒋荣富的战略合作伙伴，两人在荣邦房地产开发公司上面关联度很高。这几年，他俩一起作为被告的涉民事纠纷就能查到好几起。
可以看出，前两年饱受争议的仁善健康管理集团公司已经成为了过去式，取而代之的是一家名为东方汇科技的公司。这家公司拥有浙江荣邦房地产开发公司的股份，名义上还是水岸莲花的实控人。
据可靠信源，蒋荣福已经从水岸莲花项目全身而退，转手金额不到1个亿。除了那2套顶跃，“莲花”和老蒋已无关系。