文/住浙网 艾维

壹 | PART 1

据中房评报道，荣盛发展截止今年9月30日，“三道红线”已经全部转绿。

图源中房评截图

截至2021年9月30日，荣盛发展现金短债比为1.05，净负债率为58.89%，较期初下降21.29%；剔除预收账款后的资产负债率为69.49%，较期初下降4.67%。    

“三道红线”达标，让荣盛的面貌变得可亲。在资金面松口气的同时，荣盛浙江公司需要打造几个质量上乘的代表作，用产品力来说话。

据了解，包括杭州项目檀越府、江荣府在内，荣盛在浙江的14个项目，有13个项目是独家投资，没有合作，这从一个侧面反映了其资金实力。    同时，荣盛严格按照杭州市政府相关规定，预留足够的监管资金，保证项目顺利交付。   

贰 | PART 2

荣盛和浙江的缘分，要追溯到2016年。当年进入嘉兴市场。

2019年，荣盛入杭首作选在临安，荣盛檀越府是临安首个摇号的楼盘，六摇六罄。随后，荣盛以深耕杭州的姿态，在今年1月斥资43亿拿下滨江区浦沿地块，就是现在的荣盛江荣府。

但杭州人知道荣盛，居然是由于一次“乌龙”。

在首次开盘的销售方案中，江荣府将交付时间定在2027年，引来轩然大波。

在业内人士看来，江荣府一开始有意为了降低热度，毕竟之前已有楼盘将交付时间定在2026年。江荣府对自身热度估计错误，交付时间定得太长，因而造成了舆论风波。    

随后江荣府项目快速反应，公开道歉并调整了交付时间，承诺销售过程中不绑定车位，也绝不会让一次性付款的购房者优先选房，一套“组合拳”下来，可谓诚意满满。    

尽管入杭已经有3年时间，如果不是因为这次风波，杭州绝大多数购房者都不知道荣盛这个品牌。   算是“不打不成交”。

江荣府外立面效果图

江荣府位于滨江浦沿板块，距离4号线浦沿站直线距离约500米，是比较纯的地铁盘，售价38000元/㎡。 眼下，“国际滨”新房价格已经突破5万+，还闹“房荒”，在保利天汇、滨耀学府清盘后，算上江荣府，只有2个新盘在售。

浦沿次新二手房不多，6号线西浦路站附近的万科璞悦湾、钱塘玫瑰湾近期成交价在5万元/㎡上下，但以此来说江荣府的一二手房倒挂，不算有说服力。一看楼盘的质量，二看板块的规划，这是自住为主的次新升值的底气。    

荣盛这家房企对于产品力的营造，倾注了不少心血。                      

细翻荣盛的产品营造手册，有两个细节给笔者的印象深刻：

其一，外墙淋水试验，很多购房者可能并不知道这个试验的作用。对于房屋的防雨防漏，这是很重要的一环，打个不恰当的比方，有点类似于汽车出厂前的“防撞试验”。

目前，国家对于淋水试验的要求一般只应用于门窗，但荣盛的强制性做法要求东西外墙也进行淋水。而且，荣盛内部规定每户业主的每扇外窗都会进行不少于30分钟外窗淋水，以此来查找问题，降低渗漏风险。

其二，电动车不能上电梯。电动车自燃事件越来越多，成为小区一大安全隐患。2020年，荣盛在慈溪的御湖天境设置了防电动车进入模式，摄像头扫到电动车进入电梯之后，电梯会自动停下来，通过这道关卡，把电动车“请”出高楼层，更好保障业主的人身安全。据了解，这样一部装置的成本要好几千块。

叁 | PART 3

创智街和明德路交界，小桥、流水、绿树、红花掩映中，呈现一个巨大透明玻璃盒子，这就是江荣府展示中心。

前天下午，研究员实测了一下，从4号线浦沿站A口出来，经汤吴家路转到创智街上的展示中心，普通的步行速度也就七八分钟。地铁盘的头衔，江荣府还是配得上的。

在江荣府项目现场，研究员看到首开6幢均已完成结顶，楼顶上部挂着“封顶大吉”字样的大红横幅。据介绍，江荣府用7个月的时间，就达到了10层以上的预售条件。 

江荣府实景

江荣府是个超大型社区，总建筑面积约28.6万㎡，由16幢高层组成，分东西两区。

外立面是眼下流行的窄细边框+大窗墙比产品。拆细了看，深灰色格栅、灰白色调的涂料和大面积LOW-E玻璃的杂糅、碰撞，组成荣盛府系独特的建筑立面。

江荣府在设计上花了不少心思，有一个细节可见：楼幢檐口特别采用了西兴、浦沿一带灰瓦白墙的老式民居风，用建筑延续城市感情。    

技术工艺上，双层中空LOW-E玻璃、断桥铝合金及墙体砌块外保温做法（保温层不计入面积，提升得房率），3万+住宅少见的地暖加持，北方的寒流南下，室内温暖如春。在家中泡杯咖啡，坐在飘窗前，拿着木心的《哥伦比亚的倒影》阅读，等待冬天的第一片雪花。    

整盘只有约119㎡和129㎡两个户型，得房率让人满意，全部做到了四房，在不能“偷面积”的今天已属难得。

江荣府建筑面积约119㎡户型示意图

总价450万的地铁改善盘，是目前滨江区新房“上车”最低的门槛。而且，意外“流摇”后，反倒扫清了不确定性，看了满意了就能成为业主。不过，这段“捡漏期”估计不长，得抓紧喽。

在案场，研究员看到好几桌正在洽谈，中间有年轻、俊朗的面孔，专注的眼神。问过置业顾问，果然是就业于滨江区互联网公司的青年才俊。

滨江区引进35岁以下人才落户数占据杭州前列，此地互联网经济的风力强劲，从生物医药到数字金融，再到眼下的直播带货高地，每年都涌进源源不断的新鲜“血液”。

滨江区高楼林立

滨江区的新房供应量稀缺，少到只有2个在售楼盘和2个未售楼盘。即便算上本周挂出的第三批拟出让的西兴、襄七房地块，满打满算就增加两个项目。滨江区和周边的改善依然不解渴。

这么一分析，购房者心里敞亮，江荣府值得出手。

如果没有风波，想摇到江荣府不会容易。塞翁失马。至少这两天来选房的客户从容啊，奔着这波“不摇号红利”来的。

肆| PART 4

风物长宜放眼量。浦沿的将来时，恰是长板。

一年前，杭州启动建设湘湖和三江汇流未来城市实践区，这是杭州拥江发展的浓墨重彩一笔，也是点睛之笔。

在这个核心区块中，滨江区的定位是数字金融研发区，藏锋了10多年的浦沿，则是江南岸的未来数字产业中心。

三江汇核心区功能布局图

在滨江设区后的20载，西兴、长河与奥体，已经精耕细作地开发了一遍，浦沿作为腹地，又有“双创”的良好基础，没有理由不往纵深发展。毕竟，滨江区面积不大，土地资源金贵，甚至不得不到富春湾新城寻觅产城“飞地”。

浦沿，寄托了滨江区新一轮发展的机会。

作为滨江的“西大门”，这里将打造一个千亿级高科技产业园区——智慧新天地，占地5.6平方公里，与江荣府只隔一条浦沿路。

智慧新天地规划布局图

对照三江汇和滨江区的规划图，可以读出这几点：

1、滨江区在浦沿规划了更高能级、面向未来的数字产业中心。这将是滨江区的产城融合的全新试点。买房子“既要看地段，也要有规划”。

2、位于三江汇和CBD之间的浦沿，其实也没有多少宅地规划。现有的项目清盘一个少一个，卖一套少一套。

3、浦沿站边上，目前能被叫作地铁盘的，只有江荣府。或许以后也寥寥无几。

4、新一批次的土地出让中，或涉及萧山几个板块的限价小幅上调。江荣府的性价比，未来将一直被念叨。

藏锋的浦沿和低调做事的荣盛，气质上真挺般配的。未来城市实践区把浦沿推向风口，刚从“风口浪尖”安全撤退的荣盛端出了性价比好房，改善们，行动哟。