雪崩!塔尖学区房崇文公寓“滑坠”5万元/㎡

/住浙网研究员 华静  

曾经炙手可热的杭州“学区房”神话,呈现崩塌之势。 

刚刚,一套顶着滨江区江南实验学区房头衔的钱塘春晓法拍房,仅拍出约3.5万元/㎡的价格(总建面约168.34㎡,最终以600万元成交),一算房价直接跌回5年前。

 

无独有偶,这个周末,西湖区学军小学求智巷校区的一套学区房——崇文公寓,二拍同样低调收场,总建面为246.04㎡,以1581.4万元总价成交,折合单价约6.42万/㎡!

  

从报名和竞价来看,这两套房源的关注度及参与度不算低:钱塘春晓报名人数高达19人,竞价轮次为112轮;崇文公寓报名人数为3人,竞价轮次为251轮。可惜的是,最终的价格依然没法给市场打强心针。 

两套“头部学区房”近乎腰斩的价格,是“捡漏”还是价值回归? 

Part 1

这套钱塘春晓花园20101室房产,总建面为168.34 ㎡,为四室两厅两卫格局。起拍价1元,评估价为966万元,评估单价约5.7万元/㎡。 

虽然有19位报名者参与竞价,但这套1元起拍的特价房源,最终仅拍出了600万零1元的价格,折合单价仅约3.5万元/㎡,和约5.7万元/㎡的评估价相差甚远。 

  

从标的来看,不论是小区环境还是房源情况都不错。目前,屋内已腾空,装修虽然比较普通单整体保存较为良好,整体空间宽阔,只不过房源位于1楼,在采光上会逊色几分。

  

据好找房查询,目前该小区二手房挂牌均价约为5.3万元/㎡。 

  

和这套法拍房源相同户型房源的,挂价多在5.6-5.8万元/㎡,和评估价接近。

 

在翻看该小区此前几年的法拍记录后,发现其实该小区的成交情况一直还算不错,且多以高出评估价的价格成交。 

另外,研究员发现,早在法拍热度不高的2017年,一套145.65㎡的三室房源,起拍价为357万元,评估价为510万元,最终成交价为539.5万元。就是说,该小区的法拍成交单价4年前就超过3.7万元/㎡。 

今天这套法拍房源3.5万元/㎡的成交价格,真的是击穿“地板”。 

  

Part 2 

大约半个月前,这套崇文公寓7幢2单元602室就曾挂牌出让。 

彼时,房源的起拍价为1658万元,无奈的是,虽然围观人数超万人,但直至竞价期满,该房源都无人报名参与竞价,最终尴尬流拍。 

二拍中,该房源的起拍价下调至1326.4万元,约为一拍起拍价的8折,折合单价仅5.3万元/㎡,约为2210万元房源评估价的6折。 

这史无前例的劲爆价格也吸引了3位购房者,并因此展开激烈的争夺,最终竞价轮次达到了251轮,不过每轮的加价幅度不高,最终结果也相对理性。 

这套崇文公寓7幢2单元602室,总建筑面积246.04平方米,最终成交价1581.4万元,成交总价并未超过一拍起拍价。成交单价约6.42万元/㎡,相较于约8.98万元/㎡的房源评估价低了约2.56万元/㎡。 

 

事实上,地段对口学区为学军小学(求智校区)+十三中,居住环境良好,房源较为优质的崇文公寓,曾一度是杭州学区房中的“灯塔”房源,平均二手房挂价也多在11.2万元/㎡以上。 

  

在法拍市场也是极为耀眼的存在,今年1月的一套法拍房就拍出了11.9万元/㎡的高价(崇文公寓5幢1单元701室:总建筑面积106.57㎡,起拍价700万元,吸引了20人报名,在历经了277轮的激烈竞价后才最终成交,成交价为1271万元。) 

 

11.9万元/㎡VS 6.42万元/㎡,5万元/㎡的差价,不过短短10个月的时间。 

出于该套房源面积大,总价高加之学区房市场走弱的考量,没有出现再次流拍的状况也算是个不错的结果。 

但不论是钱塘春晓还是崇文公寓,这些老牌学区房抄底价的出现,对本就处于“寒冬”的学区二手市场无异于负向信号,雪上加霜。 

让人忧虑的是,因为打破了“买涨不买跌”的预期,这或许是“多米诺骨牌”倒下的开始。