文/住浙网研究员 华静  

曾经炙手可热的杭州“学区房”神话，呈现崩塌之势。 

刚刚，一套顶着滨江区江南实验学区房头衔的钱塘春晓法拍房，仅拍出约3.5万元/㎡的价格（总建面约168.34㎡，最终以600万元成交），一算房价直接跌回5年前。

无独有偶，这个周末，西湖区学军小学求智巷校区的一套学区房——崇文公寓，二拍同样低调收场，总建面为246.04㎡，以1581.4万元总价成交，折合单价约6.42万/㎡！

从报名和竞价来看，这两套房源的关注度及参与度不算低：钱塘春晓报名人数高达19人，竞价轮次为112轮；崇文公寓报名人数为3人，竞价轮次为251轮。可惜的是，最终的价格依然没法给市场打强心针。 

两套“头部学区房”近乎腰斩的价格，是“捡漏”还是价值回归？ 

Part 1

这套钱塘春晓花园20幢101室房产，总建面为168.34 ㎡，为四室两厅两卫格局。起拍价1元，评估价为966万元，评估单价约5.7万元/㎡。 

虽然有19位报名者参与竞价，但这套1元起拍的特价房源，最终仅拍出了600万零1元的价格，折合单价仅约3.5万元/㎡，和约5.7万元/㎡的评估价相差甚远。 

从标的来看，不论是小区环境还是房源情况都不错。目前，屋内已腾空，装修虽然比较普通单整体保存较为良好，整体空间宽阔，只不过房源位于1楼，在采光上会逊色几分。

据好找房查询，目前该小区二手房挂牌均价约为5.3万元/㎡。 

和这套法拍房源相同户型房源的，挂价多在5.6-5.8万元/㎡，和评估价接近。

在翻看该小区此前几年的法拍记录后，发现其实该小区的成交情况一直还算不错，且多以高出评估价的价格成交。 

另外，研究员发现，早在法拍热度不高的2017年，一套145.65㎡的三室房源，起拍价为357万元，评估价为510万元，最终成交价为539.5万元。就是说，该小区的法拍成交单价4年前就超过3.7万元/㎡。 

今天这套法拍房源3.5万元/㎡的成交价格，真的是击穿“地板”。 

Part 2 

大约半个月前，这套崇文公寓7幢2单元602室就曾挂牌出让。 

彼时，房源的起拍价为1658万元，无奈的是，虽然围观人数超万人，但直至竞价期满，该房源都无人报名参与竞价，最终尴尬流拍。 

二拍中，该房源的起拍价下调至1326.4万元，约为一拍起拍价的8折，折合单价仅5.3万元/㎡，约为2210万元房源评估价的6折。 

这史无前例的劲爆价格也吸引了3位购房者，并因此展开激烈的争夺，最终竞价轮次达到了251轮，不过每轮的加价幅度不高，最终结果也相对理性。 

这套崇文公寓7幢2单元602室，总建筑面积246.04平方米，最终成交价1581.4万元，成交总价并未超过一拍起拍价。成交单价约6.42万元/㎡，相较于约8.98万元/㎡的房源评估价低了约2.56万元/㎡。 

事实上，地段对口学区为学军小学（求智校区）+十三中，居住环境良好，房源较为优质的崇文公寓，曾一度是杭州学区房中的“灯塔”房源，平均二手房挂价也多在11.2万元/㎡以上。 

在法拍市场也是极为耀眼的存在，今年1月的一套法拍房就拍出了11.9万元/㎡的高价（崇文公寓5幢1单元701室：总建筑面积106.57㎡，起拍价700万元，吸引了20人报名，在历经了277轮的激烈竞价后才最终成交，成交价为1271万元。） 

11.9万元/㎡VS 6.42万元/㎡，5万元/㎡的差价，不过短短10个月的时间。 

出于该套房源面积大，总价高加之学区房市场走弱的考量，没有出现再次流拍的状况也算是个不错的结果。 

但不论是钱塘春晓还是崇文公寓，这些老牌学区房抄底价的出现，对本就处于“寒冬”的学区二手市场无异于负向信号，雪上加霜。 

让人忧虑的是，因为打破了“买涨不买跌”的预期，这或许是“多米诺骨牌”倒下的开始。