文/住浙网研究员 徐创

最近，许多鸽盘项目有了新动作！

前有江东锦苑这种捂盘界“大佬”，后有时代天境、合生创展名邸等的首开，就连水岸莲花这样的“鸽神”也传出了要开盘的消息。

不过，或许另一个“鸽王”就要入市，它就是位于西湖边的定福阁。

一、拿地20年，终于要首开？

说起定福阁，那可是杭州“鸽盘”界的定海神针。

项目位于西湖大道与中河中路交叉口，涌金立交桥的西南侧。项目所在的西湖大道11号地块于2002年就以协议出让的形式，受让于杭州新城房产，算起来至今已近20年。

2016年5月，滨江集团发布公告宣布，收购地块项目公司75%股权，成为控股股东。后来股份占比下降到了70%，但仍为大股东，定案名为“滨江·定安府”，后又更名为“滨江·定福阁”。 

地块规划图

最近，定福阁传出要开盘的消息。

研究员向一位置业顾问求证，对方表示定福阁预计于本月底或下月初首开。如果真能如愿开盘，那么定福阁波折的命运将画上句号。

其实，项目在去年11月就领出预售证，预售范围是定福阁1-44号。

换句话说，定福阁是一次性推出了所有的房源，其中可售的仅43套，户型面积为约194-340方，再加上地上三层、地下两层结构，实际使用面积可以达到400-500方。 

截图自杭州住保房管局

二、均价预计20万元/㎡，杭城史上最贵

由于定福阁是商业项目，不受住宅限价的约束。那么，中式合院的高端产品以及西湖边的核心地段，究竟将卖到怎样的价格？

置业顾问透露预计会在20万元/平米左右，如此算来，一套房子总价至少要3000万以上，妥妥的“壕”。

如果以20万元/平米的均价出售，那么定福阁也将成为整个杭州最贵的房子之一。要知道，同是商业性质，同是合院产品，就在定福阁北面隔着一条西湖大道的元福里也没有卖到这么高的价格。

根据住浙网数据，元福里成交的49套新房，均价约71000元/平米，其中有一套曾于2013年卖出过160310元/平米的天价。

三、实景现房，西湖边的诗意栖居

滨江·定福阁是上城区首个历史地段保护改造试点项目——元福巷历史地段的南段。因此，在开发过程中受制于许多的条条框框。

在杭州市政府对地块保护规划实施方案（优化）的批复就明确提出“以历史地段传统居民建筑风貌与环境的营造为基础进行定位、构思……复原传统建筑形式，再现原有建筑风貌，恢复传统街巷肌理。”

滨江·定福阁实景图，摄于20220年11月

项目整体由GAD设计，正是因为历史风貌保护的原因，在设计中考虑恢复本地块民居的原始肌理，建筑立面延续清末民初民居的建筑形态。

去年11月，研究员曾到访项目，当时整个工地都还在施工当中，所有楼幢都已结顶。目前，定福阁已经实景呈现。

一片粉墙黛瓦、飞檐翘角、亭台叠石，如此诗意，和西湖边的地段特质、人文底蕴合拍。 

滨江·定福阁实景图

不过，项目的东面紧邻中河高架，这可能是一个槽点。

四、盘点杭州楼盘中的“塔尖产品”

除了即将首开的定福阁，其他主城区的中式合院项目还有几个，它们近期有开盘的打算吗？

西子杭州御园，位于馒头山下，项目规划有10幢建筑，含49套中式排屋及1幢会所。其中主力户型面积约380方和440方，还有少量房源面积为约800方。

地块拿地有近12年，2019年上半年项目曾经放出即将首开的信息，但之后便没了下文。如今，项目已经实景呈现，但何时开盘依然是个谜。

据了解，该项目均价同样想卖到20万，但考虑到这是一个住宅项目，如此高的价格应该是不太可能了。 

杭州御园实景图

另外杭州地王绿城建发·凤起潮鸣，还有33套中式合院待售，户型面积约260-500方。关于它的售价也一直引发人们的无限猜想，是15万一平还是20万一平？但是无论价格怎样，想要和购房者见面同样不那么容易。 

凤起潮鸣合院实景图

湘湖边的滨江·湘湖里，规划有290套中式合院，可以说是主城区内户数最多、面积最大的纯中式项目。

主力户型建面约240-380方，放风价10万/平米，预计总价约2400万至4000万级，但是开盘时间待定。 

湘湖里实景图

位于钱江新城二期的德信·钱塘云庄，还有13席新中式合院，建筑面积约240-260方，目前已经“捂”成了现房。

限价是其迟迟未开的原因。在第一批集中供地中，钱江新城二期的两宗地限价分别是67500元/平米与66000元/平米。但是这两宗地离钱塘云庄都较远，不一定有参考性。

在第三批土地预公告中，钱塘云庄旁挂牌了一宗宅地，但是一宗租赁住房用地，限价仍为明确。究竟能卖多少钱，是大家心里一个大大的问号。

钱塘云庄合院样板区实景图

在“鸽盘”纷纷重启的背景下，我们能否见证这些“神盘”的入市，一起拭目以待吧！此外，像融创宜和园、融信远洋厘望NEO1等已经入市的合院，均价都在9字头。这些待售的住宅合院项目，能否突破均价10万的大关，值得关注。