文/住浙网 艾维

经过了半个多月的勾地，杭州第三批集中出让地块（以下简称“三批地”）名单今天正式公布。三批地共有35宗涉宅地挂牌，其中涵盖了申地、桥西、牛田、杭腾未来社区等公认的优质地块。

根据出让文件，杭州第三批集中出让地块将于12月21日正式出让。

1，取消竞品质，35宗全部执行“定品质”

在土拍政策方面，本次地块采取“定品质”出让，各宗地的建筑品质标准详见各地块《建设用地规划条件》和《建设条件须知》。

杭州二批地中拿出了10宗地块试点“竞品质”，要求高、方案时间紧、利润微薄，还需要现房销售，这是房企用脚投票的主要原因。

于是，三批地中“竞品质”变成了“定品质”，是继成都、南京、宁波等城市后，又一个加入“定品质”行列的城市。

此次涉宅地中也没有明文要求现房销售。

“定品质”中的品质标准由政府发布，相当于命题作文，指向性明确，而不必再像“竞品质”那样需要田忌赛马,各显神通，各房企挖空心思去组织竞品质方案书。

研究员看到，此次“定品质”主要体现在，a，明确建筑本体要求 

明确要求住宅外墙及卫生间墙面应采取墙面整体连续防水措施；建筑外立面应使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质材料，建筑底部应采用干挂石材或金属幕墙饰面；外墙门窗需采用隔热金属型材多腔密封窗框中空玻璃窗，满足抗风压、气密、水密、保温隔热、隔声、采光、防雷、耐火等性能；地下车库地坪不得使用低品质水泥砂浆面层。 

b. 优化无障碍环境 

当住宅地下室功能为机动车库时，住宅单元内所有电梯均应通达至本单元对应的每层地下车库，且地下室电梯厅地面建筑标高宜与地下车库地面标高一致。

当条件限制确有高差时，高度不应大于300mm，且应用坡度不大于1：12的无障碍坡道连接。

 c.提高公共配套标准

地块配建的社区配套用房、居家养老服务用房、婴幼儿照护服务设施，在现有规定明确的应配建指标要求基础上，各增加5%面积。

鼓励打造小区级公共服务中心。还要求住宅小区内应同步设计、同步建设智能快递柜或预留建设场地。

另外，延长物业保修时间2年。 

2，部分地块起拍价下调，溢价上限由15%降至10% 

此次出让的笕桥地块曾在二批地竞品质中出现，当时起拍价定为22.03亿元，三批地挂牌时起拍价调至20.25亿元，下调幅度为8.07%。

备受瞩目的杭腾未来社区起拍价从93.06亿元，降至88.24亿，降幅5.18%。这宗巨无霸的挂牌，明示了有房企勾地了，坊间传言是一家综合体表现优秀的开发商。

杭腾未来社区全域效果图 

降幅最大的是东湖新城，从原来的8.31亿元起价降至6.93亿，下调幅度为16.6%。

此次出让的土地上限溢价率不高于10%，未达到上限价格时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到上限价格时，采取线下公开摇号的方式确定竞得人。 

  3. 商业最小分割单元面积由300方提高至800方 

  公告中也提到，土地开发利用应严格按照规划用途实施。

为防止“大平层”“商墅”等类住宅，使商服用地回归产业属性，本次集中出让明确规定商住混合用地中的商服部分不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能的用房，且最小分割单元从原先的300平方米调整为800平方米，并要求属地区政府落实履约监管责任。

去年以来，打擦边球的300方商业大平层赶上了一轮风口，一些项目销售火爆，总价2000万的大平层居然一房难求，需要托关系买房。

观云钱塘成为现象级热销

此次将300方提高至800方，预计商业产品这块将迎来不小的挑战，有可能变成更小众的一个产品。估算下来，总价4000万以上的产品，受众面可想而知，这个细分市场的逻辑难以成立。

另外，此前关注的板块限价上调也得到确认，譬如大江东核心区，由19800元/㎡上调至21300元/㎡。

》》附公告原文