文/住浙网 艾维
天有时，地有气，材有美，工有巧，合此四者，然后可以为良。
——《考工记》
对住宅品质的把控，最早可以追述到先秦时期的《考工记》。上述这句，更是中国古代这本工艺技术规范著作的名句。
翻译过来，就是要得天时、地利、美材、巧工这四者，方能制作精良的器物、精美的宫室。这套先秦时期的产品力评测体系，对于2000多年后的房地产业提高产品力，仍有启发。
2天后，住浙网、好房研究院与杭州市品牌促进会、杭州国际城市化研究中心将将开启“房地产产品力高峰论坛”，我们想到了《考工记》，想到中小学课本中的赵州桥、滕王阁和岳阳楼，屹立千年。古代建筑自有其方圆。
PART 1 赵州桥、滕王阁屹立千年
层峦耸翠，上出重霄；飞阁流丹，下临无地。鹤汀凫渚，穷岛屿之萦回；桂殿兰宫，即冈峦之体势。——王勃 《滕王阁序》
滕王阁
予观夫巴陵胜状，在洞庭一湖。衔远山，吞长江，浩浩荡荡，横无际涯。朝晖夕阴，气象万千，此则岳阳楼之大观也。前人之述备矣。——范仲淹《岳阳楼记》
河北省赵县的洨（xiáo）河上，有一座世界闻名的石拱桥，叫安济桥，又叫赵州桥。它是隋朝的石匠李春设计和参加建造的，已经有一千四百多年了。
赵州桥非常雄伟。桥长五十多米，有九米多宽，中间行车马，两旁走人。这么长的桥，全部用石头砌成，下面没有桥礅，只有一个拱形的大桥洞，横跨在三十七米多宽的河面上。……这种设计，在建桥史上是一个创举，既减轻了流水对桥身的冲击力，使桥不容易被大水冲毁，又减轻了桥身的重量，节省了石料。
——人教版语文课文《赵州桥》
这些或华丽或朴实的描述，留存下了千年的档案，告诉我们中国建筑史上有过不少的高光时刻。这些代表作，激励着一代代的工匠精神薪火相传。
PART 2 杭州土拍全部执行“定品质”
在《杭州争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例的行动计划》中，杭州将加快构建“一核九星、双网融合、三江绿楔”城市新型空间格局，持续放大部分行政区划优化调整的综合效应，率先探索破解新时代社会主要矛盾的有效途径，率先形成推动共同富裕的体制机制，高水平打造“数智杭州·宜居天堂”。
在这个过程中，“安居”将是市民重要的获得感之一，住宅产品力和交付品质是达到这一目标的通关密码。
2021年11月21日，杭州第三批集中供地35宗涉宅地挂牌，全部执行“定品质”。 “定品质”的品质标准由政府发布，相当于命题作文，主要体现在：
a，明确建筑本体要求
明确要求住宅外墙及卫生间墙面应采取墙面整体连续防水措施；建筑外立面应使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质材料，建筑底部应采用干挂石材或金属幕墙饰面；外墙门窗需采用隔热金属型材多腔密封窗框中空玻璃窗，满足抗风压、气密、水密、保温隔热、隔声、采光、防雷、耐火等性能；地下车库地坪不得使用低品质水泥砂浆面层。
b. 优化无障碍环境
要求住宅单元内所有电梯均应通达地下车库，且地下室电梯厅地面建筑标高宜与地下车库地面标高一致。如有落差，不大于0.3米，且用坡度不大于1：12的无障碍坡道连接。
c.提高公共配套标准
地块配建的社区配套用房、居家养老服务用房、婴幼儿照护服务设施，在现有规定明确的应配建指标要求基础上，各增加5%面积。
鼓励打造小区级公共服务中心。还要求住宅小区内同步设计、建设智能快递柜或预留建设场地。
另外，延长物业保修时间2年。
之所以列举了“定品质”的细项，在一堆的标准阐述和建筑用语里，能够感受到上上下下对于“产品力回归”的急切心态。
这让研究员想到了3年前的那句“大实话”——
2018年的博鳌房地产论坛上，绿城管理集团有限公司董事长、总经理李军表示，他一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。
李军的这番“惊人”言语，戳破了一个行业的尴尬现状，其实行业内很多人多在“裸泳”，只不过潮水还没退而已……果然，这3年各地的维权事件明显增多，这当然有部分“房闹”的因素，但是交付质量下降是主因。
今年起，土地市场对于政府下调地价、房企执行竞品质、定品质正形成共识，也就是说，从2022年开始建造的住宅，品质会画出一个触底反弹的U形曲线。
PART 3 三圈环绕的产品力评测体系
为更好地衡量住宅产品力，在参考各地执行的定品质细则，以及未来社区的“三化九场景”，住浙网、好房研究院推出住宅产品力评测体系。
这套产品力评测体系，是一个“三圈环绕”：
最核心层是产品力；中间一圈分别为 建筑品质、房企服务力、品牌美誉度、业内认可度、项目溢价力、获奖与认证，构成了评测的主要组成部分，我们称之为“六要素”；外圈是相对应的评测小点，也就是支撑“六要素”的细节。
陈明泉 制图
住宅产品力评测体系（好房研究院）
好房研究院的版本是“三圈环绕”体系
最核心层是产品力；中间分别为 建筑品质、房企服务力、品牌美誉度、业内认可度、项目溢价力、获奖与认证；即突出产品品质、服务力、品牌美誉度的三昧“真火”。
一，建筑品质（占比60分）：
1. 建筑本体30分——
a.外立面（用材、设计、美感）
b. 建筑底部、外墙门窗
c．楼间距、光照
d．地下车库配比、地坪用材
e．无障碍设施
2. 小区公共配套 15分
社区公共服务中心（如果是未来社区的邻里中心可加分）
居家养老服务用房、婴幼儿照护服务设施
底商能否满足日常生活需要
智能快递柜、进出智能门等
3. 小区园林 15分
整体设计感、品种、美观度、归家路线与绿化的布局
二，房企服务力（占比20分）
物业服务是否规范、周到，收费合理；对于物业维修基金的管理是否到位
三，品牌美誉度、业内认可度 （占比10分）
交付期间没有发生大规模维权、房闹，没有被媒体曝光；业内对项目的评价较高
四，项目溢价力 （占比8分）
根据一二手房的增值、溢价情况适当打分
五，获奖与认证 （占比2分）
纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。
上周，住浙网、好房研究院组织规划、设计、装修等领域的专家，赴实地对参评项目进行品鉴、打分。实地测评增添了获奖的含金量。
2021年，房地产遇到了前所未有的挑战。但是困难是暂时的。可以预见，接下来的很长一段时间里，房地产竞争从粗放型“拼规模“逐渐升级为精细化“拼产品”阶段，产品力将成为房企未来发展重点和核心竞争力。
2022年1月6日，以“居浙，共美好”为主题的浙江房地产产品力高峰论坛将在杭州启幕。期待你的参与，可扫描下方二维码报名。