文/住浙网研究员 华静

俗话说，天上不会掉馅饼。

但遇到买房这件事，毕竟动辄几十、上百万的价差实在是太诱人了。

虽然在市场下行阶段，“低价捡漏”好房子并非完全不可能的事，但大多都藏着这也或那样的“坑”。

譬如，有房子在买家不知情的情况早已签了长达数十年的租期，房款付清收房时才发现没权利赶走租客；为孩子上学买的学区房，但原房东户口不肯迁出；还有租客以租代售，直到警方找上门，自己才发现付出的定金覆水难收……

费尽心力掏空了“六个钱包”幻想的美好新家，若是等交易完成再去后悔，恐怕将无济于事。

房产交易“深坑”关键词一：恶意租赁

去年年末，杭州市中心一套刷出超低价成交的绿城兰园法拍房就引发了不小的讨论。

这是一套面积为205.96㎡的大平层，乍一看房源本身无论是位置、小区环境、楼层、内部装修等均没有硬伤，但直到竞价结束前几分钟才有买家姗姗来迟，一锤定音。最终以980万的底价成交，折合单价仅约4.76万/㎡。

这样的价格与小区历史成交价对比来看，可谓断崖式下跌。据具体的成交数据显示，该小区的大户型在二手房成交价格上还是较为坚挺的，170㎡以上户型成交单价多在7万元/㎡以上；200㎡以上户型更吃香，无论是挂牌价还是成交价都在小区中处于头部地位，成交价多在8万元/㎡以上，挂牌价近10万/㎡。

而这套法拍房源直降4万/㎡成交的背后，与一份超长租期相关。该租赁合约的租期从2016年到2036年，且租客已经缴纳了全部租金。买卖不破租赁。买家即便拍下这套房子，依旧得继续履行剩下15年左右的租期。

如果买家想要破除这一租赁合约，就需要赔付100万的违约金，才能提前解禁此房源。可见，买家在未来，想要顺利住进这套房子，并不容易。

无独有偶。2019年7月，四川的杨先生花了68万元在购置了一套法拍房后，准备入住时才发现房源还有长达17年的租赁合同，被房东承租给了房东的母亲。

虽然这份合同看似不合理，但在法律程序上来说并没有问题，杨先生只能若继续履行这份合约，而若是全部租期履行完，房子产权只剩下17年。这样的长租赁对于新业主而言，显然很烦恼。

好在这套房源的总价不高，即使毁拍，代价也不会太大，但若换成千万级豪宅，哪怕是参拍保证金，就高达上百万。

房产交易“深坑”关键词二：产权纠纷

在二手房交易中，产权纠纷类的问题还是比较常见的，多牵扯到产证、落户等。

此前有媒体报道，杭州的周先生夫妻俩在未委托第三方，以低价（与小区同面积段房源价差约1万/m2）同房东协商后购置了一套西湖区的小户型公寓，在过户过程中才发现这套房子已被法院查封。这也意味着，房子已经进入司法拍卖程序，原房东不再具备房屋出售权，也无法将这套房子过户。

可以说，周先生夫妻犯了一个重大失误，既然没有第三方保障的前提下，周先生夫妻理应在签订居间协议前向房管部门查询房屋的权属情况，是否存在争议，是否被法院查封等事宜，以确保房子产权在交易过程中不会产生纠纷。

同属无产权，更为玄幻的案例要数“租房骗售”了。

去年年中，在家休息的李先生突然收到中介推送的一条微信，有房屋出售，性价比高。说是回迁房，一个月内可以办证，房子是崇贤街道的回迁小区，85方，单价14500元/㎡，还是精装修。

李先生看价格便宜，而且房源位置不错，于是心动了，在第二天便去找中介交了15万定金，签订了购房协议。

签合约时中介说了，房产证还没有办下来，要跟他们签购房协议，真正的交易得等业主拿到不动产证。但进一步办理手续的过程中，才发现对方可能不是房东。

安置或者回迁小区在房产交易时涉及到的问题本就比较复杂，加上“房东”原是租客，李先生这是直接踩“坑”了。

另外，还有一种较为常见的是，家长奔着学区买房，买完房才发现原房东的户口并未迁出，学籍的坑也还被占着。

房产交易“深坑”关键词三：低价凶宅

近两年，市面上还有这样一种低价房，那便是令人闻之色变的“凶宅”（指发生过不正常死亡事件的房屋）。

“穷都不怕，还怕个鬼啊？”如网友神评，超低的价格是可谓是凶宅吸引买家的最佳利器。在法拍场上，这样的房子往往都会有较为清晰的标注，成交的案例也不少见。

2018年，南京一栋400平方米独栋别墅，以原价1200万打三折出售的低价，被放到了拍卖网站上。究其原因，是因为这栋别墅发生过极其恶劣的“碎尸案”。但即使是这样一栋 “凶宅”， 在开拍后仍有14人报名竞拍，最终被一位神秘买家以786万的价格竞拍成功。

但在二手市场上，却不太相同。因为买家获取房产信息的条件所限，买方或能直观的看见一套房源价格低及屋内好坏，但是中介、买家不一定“知无不言”，对于一些不好的信息，也会回避。

据报道，2017年广东的王某通过某地产咨询中心花了300多万元，购置了李某名下的一处房产，在依约交易后，王某于2017年底取得房屋《房地产权证》。

但一个偶然的机会，王某从其他渠道获悉该房屋曾发生非正常死亡案件，于是将卖家与中介机构一同上诉至了法院。

好在，关于房屋的信息“知情权”受到法律的保护，最终院审理后作出判决，撤销该案涉《房屋买卖合同》；王某将房屋交还给李某，李某卖向王某返还定金与购房款，支付赔偿损失、中介服务费等。

近日，杭州二手市场上也有一则“凶宅”房源信息在朋友圈中流传。

根据挂牌详情显示，这套房源位于通盛嘉苑，距离西湖文化广场仅200米，房源面积120.99m2，总价525万，挂牌单价43393元/m2，东边套三房两卫，两房朝南一房朝北，采光无遮挡，房子装修很新，整体无硬伤。相较于小区的历史最高成交单价，有超5000元/m2的价差。

据中介小哥介绍，房东表示价格还可以谈，最低的底价可以谈到500万元左右。这套“凶宅”能否成功卖出？住浙网也将持续关注。

Part4

房产交易“深坑”关键词四：限定购买

位于绍兴上虞的俪晶湾，整个小区有300多户。这个楼盘2016年预售，2018年7月交房，本来开发商承诺，2018年年底办理房产证，但超2年后，该小区的房产证也迟迟办不下来。

原来是因为这个小区实为“人才公寓”。作为人才公寓，跟普通商品房的最大区别在于价格，人才公寓享受政府补贴，价格便宜很多，但有限售5年的规定。

据业主陈女士介绍在购置新房时，开发商并未告知，如今要求补交学历证书，不少业主根本无法符合条件，也无法获得产证，这就导致孩子无法落户，也无法进行二手房交易。

这样的购房“限定条件”也有出现在杭州的集中供地之中，譬如三批地中的双桥单元的XH0201-08A地块，这宗地块颇特殊，位于西湖区双桥单元，未来商品房毛坯限价25000元/㎡。

之所以特殊，在于该地块的出让文件中明确要求，“地块所建人才商品房销售对象为西湖大学人才，自购房（网签备案）后10年内不得上市交易；换言之，双桥地块项目建成后面向西湖大学的人才定向销售，且限售十年，普通人无法购买。

看完以上这些案例，是不是更加能体会“买房有风险”这五个字，特别是面对低价房，大家更要擦亮眼睛。