成交均价降5000元/㎡!新盘等不到,抄底闲林二手房?

文/住浙网研究员 蔡骏

杭州二手房行情,闲情是个风向标。

闲林板块,新房供应较少,二手房倒是成交榜前十的常客。2021年同样如此,新西湖小镇、盛世嘉园、绿城桃源小镇等均在TOP10。

板块在售新房目前只有两个项目,悦青蓝和东海闲湖城的玉屏蓝湾组团,都是几年前开过盘,之后就悄然无息,一直捂盘唯一悬念就是什么时候开盘?

东海闲湖城2个全新组团有望今年面市

东海闲湖城为超级大盘,占地1200亩,由别墅、排屋、高层等多种产品组成,同时带有7万㎡商业配套和3万㎡教育体系。

东海闲湖城沙盘图

目前,山景湾、华景湾、印象湾、红树湾、月亮湾等多个组团已交付,剩余玉屏蓝湾、新组团锦绣湾、琥珀湾待售。

其中玉屏蓝湾组团,早在2017年,4-6#楼已经卖完,剩余1-3#,300余套房源全部沿湖,户型91-169㎡,捂盘至今。

2个全新组团中,锦绣湾规划了6幢高层,户型面积共三档,103㎡(中间套)、137㎡(边套)和170㎡,还未首开;琥珀湾为排屋,户型面积相对较大,户型面积240-390㎡。

据置业顾问介绍:“项目今年有开盘打算,锦绣湾和琥珀湾会先开,预计在下半年首开,而玉屏蓝湾的三幢高层还要再等等。”

锦绣湾实景图

从现场来看,琥珀湾大部分已结顶,锦绣湾的6幢高层也全部达到了领证要求。

在价格方面,置业顾问表示:“按照板块最近开盘价格,项目大概高层毛坯均价2万/㎡左右,我们也希望突破限价,一切都得等领证后才知道。”

悦青蓝+悦汀兰继续躺平,今年依然没开盘计划

悦青蓝和悦汀蓝是杭州万胜房产开发的不同的组团。

悦青蓝是许多人翘首以盼的“遗珠”,2017年9月的推盘之后,就再也没有动静。悦汀兰为全新组团,还未首开。

研究员绕着楼盘转了一圈后,才发现名叫“闲林新街租售中心”就是悦青蓝和悦汀兰的售楼处。

悦汀兰售楼处

北区悦青蓝共4幢高层,上一次开盘是在2017年,当时分两次推出了1、3、4#,均价约15000元/㎡,目前已交付入住,仅剩2号楼待售,户型面积约88-135㎡。

南区悦汀蓝是全新的组团,共有7幢高层,户型面积65-128㎡,以刚需小户型为主,共计528套。

悦青蓝、悦汀蓝沙盘图

售楼处现场,一位负责商铺招商工作人员介绍:“我们住宅项目都是现房了,但今年应该没有面市的节奏,现在主要商铺在招商。”

从现场看,悦青蓝和悦汀蓝已是现房状态,若是按照上次加推15000元/㎡的均价,88㎡的绝版三房,总价只需130万,首付不到40万,难怪刚需都非常关注。

二手房去年犹如过山车,7个月降价5200元

和捂盘许久、库存又少的新房相比,二手房挂牌量居高不下,成交价格也“很香”,将闲林买成杭州二手房成交最活跃的板块。

作为未来科技城的外溢板块,刚需购房者的价格洼地,闲林自然不愁热度,成绩喜人,在2021年二手房前15名成交量排行中,闲林的楼盘占据了7个席位。

“去年上半年住宅成交量可以,8月新政后就比较冷清了,到现在还没缓过来,上半年成交房源集中在高层,下半年排屋别墅成交比较好,光11月就成交了5套。价格方面,闲林板块的二手房差异比较大,被高架分成南北两片,北面的西溪海、翡翠城的均价已经冲到4万/㎡,南面的桃源小镇、雅居乐国际花园停留在3万元/㎡上下。”德祐的房产经纪人小陈介绍。

数据来源:手边买房

从手边买房的数据来看,也佐证了他的说法,1-6月的月成交量都保持在200套以上,就连淡季2月都有130套的成绩,8月过后断崖式下降,最高的月份是78套,价格也从最高的3.3万/㎡降到了如今的2.8万元/㎡,7个月的时间,每平米降价5000元。

绿城置换的房产经纪人小黄告诉研究员,桃源小镇为何成交亮眼,第一是绿城品质,第二是桃源小镇体量非常大,共计8000多户,第三是公立学校禹航实验学校九年制的投入使用,第四是小区产品丰富加上环境好,刚需两房三房、改善四房五房、叠排、合院、联排、独栋都有。

绿城桃源小镇隐庐组团实景图

一个有意思的现象是,小镇的业主很多都是同小区置换,2房换3房,3房换4-5房,4-5房换排屋、独栋,而城西这边的终极改善更多偏向于独栋。

看房回暖,中介预测亚运会前行情将好转 

去年8月5日新政之后,直到今年过年前,杭州二手房市场整体行情都在下行,库存量本就较高的闲林板块更是如此,挂牌量激增,成交价量均有所下降,原因有三:①新政让许多购房者失去了购房资格;②银行贷款收紧,放款速度变慢;③ “房地产税试点”的消息,让部分买家观望,部分卖家赶紧挂牌。

据德祐的房产经纪人小陈介绍:“元宵过后,看房量开始回暖,多数是线上流量和老客户介绍,周末人均可以接待2-3组,可成交量依然不多。从目前接待的客户需求来看,多数都是置换型客户,换成大户型或者排屋别墅等低密产品。”

对于接下来闲林二手房的走势,两位房产经纪人的观点还挺一致:接下来到亚运会之前会有一波回暖行情。一来,各地都在挺楼市,金融贷款方面也变得宽松,加上闲林板块的新房库存多是捂盘状态,未来科技城的新房供应量少难摇,外溢出来的城西购房力对闲林的二手房成交来说有促进作用。唯一有影响的,应该是华润杭珹未来中心的开盘。