文/住浙网研究员 蔡骏

杭州二手房行情，闲情是个风向标。

闲林板块，新房供应较少，二手房倒是成交榜前十的常客。2021年同样如此，新西湖小镇、盛世嘉园、绿城桃源小镇等均在TOP10。

板块在售新房目前只有两个项目，悦青蓝和东海闲湖城的玉屏蓝湾组团，都是几年前开过盘，之后就悄然无息，一直捂盘唯一悬念就是什么时候开盘？

东海闲湖城2个全新组团有望今年面市

东海闲湖城为超级大盘，占地1200亩，由别墅、排屋、高层等多种产品组成，同时带有7万㎡商业配套和3万㎡教育体系。

东海闲湖城沙盘图

目前，山景湾、华景湾、印象湾、红树湾、月亮湾等多个组团已交付，剩余玉屏蓝湾、新组团锦绣湾、琥珀湾待售。

其中玉屏蓝湾组团，早在2017年，4-6#楼已经卖完，剩余1-3#，300余套房源全部沿湖，户型91-169㎡，捂盘至今。

2个全新组团中，锦绣湾规划了6幢高层，户型面积共三档，103㎡（中间套）、137㎡（边套）和170㎡，还未首开；琥珀湾为排屋，户型面积相对较大，户型面积240-390㎡。

据置业顾问介绍：“项目今年有开盘打算，锦绣湾和琥珀湾会先开，预计在下半年首开，而玉屏蓝湾的三幢高层还要再等等。”

锦绣湾实景图

从现场来看，琥珀湾大部分已结顶，锦绣湾的6幢高层也全部达到了领证要求。

在价格方面，置业顾问表示：“按照板块最近开盘价格，项目大概高层毛坯均价2万/㎡左右，我们也希望突破限价，一切都得等领证后才知道。”

悦青蓝+悦汀兰继续躺平，今年依然没开盘计划

悦青蓝和悦汀蓝是杭州万胜房产开发的不同的组团。

悦青蓝是许多人翘首以盼的“遗珠”，2017年9月的推盘之后，就再也没有动静。悦汀兰为全新组团，还未首开。

研究员绕着楼盘转了一圈后，才发现名叫“闲林新街租售中心”就是悦青蓝和悦汀兰的售楼处。

悦汀兰售楼处

北区悦青蓝共4幢高层，上一次开盘是在2017年，当时分两次推出了1、3、4#，均价约15000元/㎡，目前已交付入住，仅剩2号楼待售，户型面积约88-135㎡。

南区悦汀蓝是全新的组团，共有7幢高层，户型面积65-128㎡，以刚需小户型为主，共计528套。

悦青蓝、悦汀蓝沙盘图

售楼处现场，一位负责商铺招商工作人员介绍：“我们住宅项目都是现房了，但今年应该没有面市的节奏，现在主要商铺在招商。”

从现场看，悦青蓝和悦汀蓝已是现房状态，若是按照上次加推15000元/㎡的均价，88㎡的绝版三房，总价只需130万，首付不到40万，难怪刚需都非常关注。

二手房去年犹如过山车，7个月降价5200元

和捂盘许久、库存又少的新房相比，二手房挂牌量居高不下，成交价格也“很香”，将闲林买成杭州二手房成交最活跃的板块。

作为未来科技城的外溢板块，刚需购房者的价格洼地，闲林自然不愁热度，成绩喜人，在2021年二手房前15名成交量排行中，闲林的楼盘占据了7个席位。

“去年上半年住宅成交量可以，8月新政后就比较冷清了，到现在还没缓过来，上半年成交房源集中在高层，下半年排屋别墅成交比较好，光11月就成交了5套。价格方面，闲林板块的二手房差异比较大，被高架分成南北两片，北面的西溪海、翡翠城的均价已经冲到4万/㎡，南面的桃源小镇、雅居乐国际花园停留在3万元/㎡上下。”德祐的房产经纪人小陈介绍。

数据来源：手边买房

从手边买房的数据来看，也佐证了他的说法，1-6月的月成交量都保持在200套以上，就连淡季2月都有130套的成绩，8月过后断崖式下降，最高的月份是78套，价格也从最高的3.3万/㎡降到了如今的2.8万元/㎡，7个月的时间，每平米降价5000元。

绿城置换的房产经纪人小黄告诉研究员，桃源小镇为何成交亮眼，第一是绿城品质，第二是桃源小镇体量非常大，共计8000多户，第三是公立学校禹航实验学校九年制的投入使用，第四是小区产品丰富加上环境好，刚需两房三房、改善四房五房、叠排、合院、联排、独栋都有。

绿城桃源小镇隐庐组团实景图

一个有意思的现象是，小镇的业主很多都是同小区置换，2房换3房，3房换4-5房，4-5房换排屋、独栋，而城西这边的终极改善更多偏向于独栋。

看房回暖，中介预测亚运会前行情将好转 

去年8月5日新政之后，直到今年过年前，杭州二手房市场整体行情都在下行，库存量本就较高的闲林板块更是如此，挂牌量激增，成交价量均有所下降，原因有三：①新政让许多购房者失去了购房资格；②银行贷款收紧，放款速度变慢；③ “房地产税试点”的消息，让部分买家观望，部分卖家赶紧挂牌。

据德祐的房产经纪人小陈介绍：“元宵过后，看房量开始回暖，多数是线上流量和老客户介绍，周末人均可以接待2-3组，可成交量依然不多。从目前接待的客户需求来看，多数都是置换型客户，换成大户型或者排屋别墅等低密产品。”

对于接下来闲林二手房的走势，两位房产经纪人的观点还挺一致：接下来到亚运会之前会有一波回暖行情。一来，各地都在挺楼市，金融贷款方面也变得宽松，加上闲林板块的新房库存多是捂盘状态，未来科技城的新房供应量少难摇，外溢出来的城西购房力对闲林的二手房成交来说有促进作用。唯一有影响的，应该是华润杭珹未来中心的开盘。