文/住浙网研究员 张伟博

杭州九堡的开发早于未来科技城、奥体等热点板块，但一直不温不火，十多年来，配套和界面没有明显起色。

2021年，终于等来了龙湖天街落子，弥补了商业空缺，为板块注入了新的活力。

龙湖天瑄城沙盘

近日，龙湖丰收湖TOD项目——天瑄城售楼处开放，研究员去现场跑了盘，收集了一些项目信息，供大家参考。

预计首开热度会比较高，感兴趣的不妨多关注。

楼盘名称：龙湖天瑄城

板块：上城区丰收湖（九乔商贸城）

楼盘位置：上城区九堡街道三胜街与九环路交叉口

均价：高层限价33400元/㎡（精装标准3500元/㎡）

户型：住宅98、128㎡、商业大平层约308㎡

套数：预计3月首开约300套

交付时间：预计2025年底

01日照分析

综合来看，B区日照情况优于c区。其中，B区1-4#采光是最好的，日照时长基本都在5小时及以上，在小区中间的5-7幢楼受遮挡相对更多；C区中间的两幢2、5#采光受周边楼幢遮挡影响最大,日照条件最不理想，楼层9-10层以上每日的日照时长才能高于四小时。

02一二手倒挂

板块周边品质次新房不多，以10年左右房龄的小区为主，比如万科魅力之城、天阳九筑、大家多立方、九润公寓等等。

从二手房成交价格来看，板块内价格最高的为最新交付金地玖峰汇，项目的品质、外立面、户型等，都在区域内占据优势，部分较好楼层成交价可以达到4万/㎡左右。

交付10年左右的小区，均价则普遍在3-3.3万左右，与龙湖天瑄城项目33400元/㎡的限价相比，基本无倒挂。

因此可以判断，项目将以自住需求为主，投资客并不多。

03首开户型

项目住宅部分仅规划2种户型，分别为98㎡（三房两卫）和128㎡（四房两卫）。

天瑄城98㎡户型

98㎡户型为目前最常规的三房两卫户型，南向三开间，次卧客厅连体双阳台，布局合理，中规中矩。

天瑄城128㎡户型

128㎡户型客餐厅空间较大，并配备大飘窗，采光较好。两个卧室朝南，并配备双阳台，面宽偏窄，整体布局紧凑，无明显浪费空间。

另外，项目规划了约308㎡商业大平层，预计总价在800-1000万级别，有特殊爱好的土豪们，也可以关注。

04项目规划

龙湖天瑄城鸟瞰图

地块总共分为4宗子地块，包括3宗商住和1宗纯商业，并配建公租房1.7万方，天街商业11万方，酒店2万方。

项目地块组成

其中01地块为商业+自持，无可售住宅；02地块为7幢可售住宅+1幢自持+3幢商业；03地块为6幢可售住宅+3幢公租房+3幢商业；05地块为龙湖天街+酒店+商业街区。

体量虽大，但可售住宅仅13幢，占比较低，因此居住属性并不纯粹，较考验后期物业对小区的运营情况。

05周边配套

交通方面：距离9号线乔司南站直线约1300米，1号线客运中心站约2200米；周边德胜快速路、东湖快速路可快速通达城区；

学校方面：紧邻新建杭州师范大学东城实验学校(东润校区)；

商业方面：自带龙湖天街，距离宜家约1400米；

医院方面：距离浙医二院城东院区约6公里；

其他：南面紧邻丰收湖公园；

不利因素：无。

06板块中签率及后续供应

板块近期开盘中签率情况

去年下半年，板块平均中签率在50%左右，热度不算很高，但开盘后基本能售罄。

自敏捷源著天樾府清盘后，区域已断供，龙湖天瑄城为短期唯一待售项目，由于项目自持比例较高（19%），住宅可售套数仅约785套，考虑到龙湖天街加持，以及乔司启动全域拆迁，首开预计仍要拼手气。

总的来说，项目33400元/㎡的限价比较合理，98和128方户型实在好用，加上龙湖品质和天街加持，的确是城东一带自住的好选择。项目体量虽大，但住宅套数不到800套，喜欢的朋友还是要盯牢。