文/住浙网研究员 华静 

转眼，三月已告别。在数据面前，“小阳春”化为泡影。

据手边买房数据显示，3月杭州二手房市场共计成交房源为4377套，仅为去年同期的三分之一左右。 

早在半个月前，研究员曾就本月二手房成交趋势做过分析，预测“5000+”的成交量级较难实现，果不其然，最终成交套数与5000套还存有一定距离。 

随着3月的结束，杭州二手房2022年第一季度总成交也摆上台面。

 1月，3717套；2月，1981套；3月4377套，合计共10075套。

 2021年第一季度的数据却迥然不同。其中，2021年1月为11726套，2月为4925套，3月为15344套，合计共31995套。

 换言之，今年第一季度二手房成交量合计同比去年第一季度，还不到1/3。二手市场的低迷程度，或比多数人想象的还要严峻几分。

Part1

观察上述“2021-2022杭州的二手房成交明细图”不难发现，2022年第一季度的低迷状态，其实并非刚刚发生。从去年下半年到现在，杭州的二手房成交行情便一直不太乐观，一路下探，于今年2月份降至“冰点”。 

虽然3月的整体成交量不高，但对比长达半年多的低迷期，多少有些“起势”，至少带看量有所复苏，只不过后劲显得不够足。当月成交套数排行榜上，没有一个楼盘成交为2位数，新明半岛、彩虹城、保利湾等成交了7套，排在第一位。

数据来源：手边找房

来看3月杭州卖得价格最高的二手楼盘，据手边找房数据，仅有2个楼盘成交价超过10万元/㎡，分别是南星板块的金色海岸和翡翠海岸，成交量各为1套。其它的像热门学区房求智巷小区、文二新村、文鼎苑等，保持在8万+。

数据来源：手边找房

与此同时，杭州二手房挂牌量虽有所回落，但仍处于历史高位。换言之，踩踏、内卷仍要持续，二手市场的“拉锯期”还将持续。

 据透明售房网数据显示，目前杭州住宅（含富阳、临安，下同）二手房总挂牌为130390套，相较于3月初有明显回落。3月初，杭州二手房整体挂牌量超23万套，其中住宅房源为170500套。

急剧减少了约4万套的挂牌量，不知是何原因。

Part2 

面对如此“窘境”，其实不论是政策端还是金融端，救市意味其实挺明显的。

目前，全国范围内郑州、哈尔滨、福州、秦皇岛等已经放松了限购等政策，但效果有待观察。此外，今年以来多地房贷利率创近三年新低，其中不乏广州、南京、杭州、苏州等一二线城市，个别城市甚至出现了“零加点”的“贴地飞行”状态。例如苏州，首套房贷款利率最低4.75%，而苏州房贷利率的巅峰在2020年初，为6.12%。

就杭州来说，从去年10月底到现在，利率也是进行了跳跃式的“三连跌”。从首套6.3%、二套6.4%到首套5.9%、二套6.0%，到首套5.65%，二套5.85%，再到现在首套最低5.1%，二套5.2%，短短几个月，房贷利率的降幅已经大道可以省出一套“刚需房首付”的程度，且房贷放款提速明显，贷款额度也相当充足。

除此之外，政策面为地产行业纾难的信号也愈发明显。

 从去年9月27日，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会召开，明确“坚持稳中求进工作总基调，稳字当头”，“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益”；到两天后，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作会议，要求围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度。 

这被各方视为市场转向的标志。此后，降准、放贷、降息等一系列政策陆续出台。近期福州的“限售”松绑更是激起各方讨论，数十支地产股应声大涨，杭州是不是也在酝酿“大招”？市场在等，购房者也在等。

 除了福州以外，今年3月以来，全国便有多个城市放松了楼市调控，比如郑州放宽了限购，取消认房又认贷，哈尔滨废除了限售，青岛等地近期还出台了公积金首付比例降低等措施。

 在市场面整体向好的情况来看，取消限购、限贷等政策，在杭州出台的概率不太大。

 Part3

 从结果来看，虽杭州二手市场本月总成交量相较2月、1月是有所回暖的，但总成交依旧不好看，这是为什么呢？此前研究员也做了分析。

总而言之，信心没了，是很可怕的事情。面对信贷环境的改善，以及楼市利好政策持续不断，购房者心态虽然有所改变，但不稳定因素，还是对整个市场面有着天然的冲击。

“今年以来信贷环境和需求端的支持政策带来了市场修复，但2月居民新增中长期贷款出现了负值”，这也意味着需求端的信心仍未完全修复。且基于当前各地疫情蔓延，国际局势动荡不安，部分互联网大厂裁人等因素下，短期内楼市信心修复仍尚待时间。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐对此分析。

可以说，当下面对信贷环境的改善，以及楼市利好政策持续不断，购房者心态有待恢复，但政策落地与市场恢复之间显然存在一条“反射弧”，助推杭州二手楼市“转折点”的到来也还是缺一股力量。