文/住浙网研究员 华静

“10万+梦”碎了……泰禾杭州院子的业主们此时的心情，多半是想哭吧。

新房市场上“顶豪”热度居高不下，然而，作为未来科技城昔日“地王”，泰禾杭州院子竟是“一把好牌打得稀烂”。

这两天，这个纠纷不断的项目，又因首套网签价的出现成为楼市议论的焦点。

这是一套户型为239.15㎡户型的房源，网签单价55948元/㎡，这样的价格几乎和新房售价持平。

烂尾了多年，经过业主抱团努力，终于迎来交付。然而，二手市场的现实相当骨感。这位业主离场时不知是何心态，是没赚钱的不甘，还是“终于解脱了”的如释重负。

Part 1

泰禾杭州院子的“前世今生”

2015年7月7日，经过38轮的鏖战，泰禾以8.82亿元的总价拿下未来科技城85号地块，楼面价12504元/㎡，溢价率达到了70%，成为彼时的余杭“地王”。

1.02的容积率，简直就是为泰禾院子系量身定制，作为国内豪宅的代表产品之一，杭州院子的出现也让业内拉满了期待值。

项目开盘后，确实是一房难求。想看一眼杭州院子的样板间，也得先拿出100万元的资金证明。

在2017年1月到2018年8月之间，杭州院子陆续领出12张预售证，新房均价约在5-7万元/㎡，总价多在千万级以上。在当时，想要选到心仪房源，客户可能还得托关系、买车位、支付额外的庭院改造费等等，可以说，当时能买此院子的“非富即贵”。

作为一个纯院墅产品，毛坯新房售价又高达5万+，这个项目，泰禾应该是赚得盆满钵满，但奈何，闽系房企的激进扩张导致资金链断裂，拖累了杭州院子，一度停工，业主们也走上了艰难的维权之路。

经过业主的努力自救，延期近3年（原计划于2018年底到2019年6月交付）的杭州院子终于在去年11月迎来交付，只是风波并未停歇。

Part2

过场式交付下，纷争不断

今年2月，一纸来自余杭区综合行政执法局的《行政处罚决定书》更是将其再次推上风口浪尖。

该《行政处罚决定书》其中表述：项目1-30幢外侧搭建的砖混结构围墙、门楼、电梯井，内侧搭建的阳台、下沉式庭院等均属违章建筑，需在规定的15天时间内自行拆除。

在咨询了小区相关的工作人员后，他们表示，针对通知中的违建部分目前并未接到具体的拆除通知，后续将如何进行处理他们现在也不太了解。

杭州院子的一名业主对此十分不满：“烂尾了这么长时间，好不容易交付了，本来都计划进场装修了，现在不知道具体执法尺度，万一要拆，那岂不是花了冤枉钱？卖也不是，住也不是，真是烂摊子！”

虽然该事件将如何进展尚无最终定论，但事实层面上，杭州院子的产权面积等恐在后期还会面临纠纷。这对于项目的二手交易而言，也是负面的。“杭州院子，没有院子”也让吃瓜群众们看了个笑话。

除此之外，杭州院子“半吊子”的交付品质，恐也是网签价格不给力背后的一大诱因。住浙网也曾前往实地查探，总得可以用“金玉其外，败絮其中”这句俗语来形容。

立面是浅色大理石干挂+深褐色的铝板的组合，加之金色的栏杆和红色的柱条装饰，给外立面增色不少，整体看着华丽金贵又不失气派；但走入内部，粗糙、赶工的迹象都十分明显。

很多的楼幢阳台栏杆上的玻璃都还没有安装，只剩下孤零零的几根钢架矗立在那，房顶上亦是一个个水泥墩子胡乱排列着；房子内部四面都是大白墙，当年开发商承诺“后期改造”的精装修庭院，也基本上都在裸奔，有的甚至已经是杂草丛生。

新房时期宣传的低容积率也不见了，院墅之间的楼间距相当稠密，加上树木遮挡视线，感受不到中式合院的通透和轩阔，而是扑面而来的逼仄感。

 这一点，从杭州院子那张广为流传的航拍图便可窥见，有网友笑称，“这就是几千万的豪宅？不如我家新农村”。

Part3

网签“标杆”落地，幸耶？不幸耶？

此情此景，这样的交付品质，二手房多少价格是合理阈值？

业界认为在6万-7万之间，但苦等多年的业主们还是满怀期待。

从挂牌情况来看，目前小区整体的挂牌数量在22套，挂牌均价高达10.3万元/㎡，其中最高的一套挂牌均价约为11.8万元/㎡，最低的一套也约8.2万元/㎡。

挂牌背后的心理价与实际网签价相比，存在巨大落差；而5万+网签价的落地，或将杭州院子的成交价较长一段时间“铆牢”。

不过，据未科中介小吴打探，5.65万/㎡的成交单价有做低嫌疑，据他了解，实际成交单价在7万+/㎡，和购入价相比，业主应该没有亏本。（但愿吧……）

“虽然现在小区挂牌数量不多，但不少业主都有挂牌倾向，只是公区还在整改，又苦于卖不上价格，所以准备暂时拿在手里，这套业主急着套现，比较诚心卖的，所以价格不高。品质一般、拆除政令等各类因素的影响，小区目前的整体带看量也很一般，一个月也就个位数，没有大华西溪风情等项目吃香。”小吴介绍。

通过透明售房网一房一价备案信息，此次成交的239㎡户型房源，新房备案价为56260元/㎡，总价约1345万。如果能以7.5万/㎡的价格成交，总价会比新房买入价高出400万左右。

这区区400万浮赢，是否跑赢这么多年的资金沉淀？如果按照2017年1月的预售证算起，1345万锁定了差不多5年，按每年8个点的资金成本来计算，应该是亏损的。如果是自有资金还好一点，起码躲掉了股市这几年的深跌。

究竟是5万+还是7万+，也难定论。对于麻烦不断的杭州院子来说，能网签出货，也称得上是桩幸事吧。