核心提要：

1、从7月到12月，为何延迟半年开盘?

2、从3.5万/㎡到3.1万/㎡，为何降低首开价格？

3、业内专家：前有狼后有虎 再不开盘就晚了

文/ 住浙网研究员 倪陈露

延迟近半年之后，江南御府终于迎来了确定开盘的日期。“我们项目已经确定在12月28日首开，起价26500元/㎡。”江南御府的置业顾问告诉住浙网研究员。

据悉，江南御府28号将首开的房源是1号楼的90方和180方的拼接户型，以及2号楼的240方户型，共计98套房源，预计均价在3.1万/㎡左右。

透明售房网显示，江南御府1、2号楼总计281套房源。据了解，此次首开房源，为1号楼14楼以下房源和2号楼整幢房源。其中，1号楼整幢高31层，从3层开始为出售房源。

在推迟了半年，预期均价降低了4000元/平方米，首开房源量缩水三分之二后，江南御府终于要开盘了。

江南御府大部分房源已经接顶，却迟迟未能开盘（摄影 倪陈露）

从7月到12月，为何延迟半年开盘?

本网研究员查阅了住浙网的每月购房指南，发现早在6月份的时候，江南御府就表示7月份将要首开。此后，开盘时间一再延迟，如今，终于迎来了确定的开盘时间了。

那么，是什么原因，让江南御府迟迟不开盘？

“市场原因占多数，之前我们蓄客没满，现在蓄得差不多了。”这是江南御府置业顾问的回答。

江南御府相关负责人表示，项目一直没开出来，是由于预售证迟迟领不出的原因。“预售证现在才拿到，所以现在才开盘。”她说。

据透明售房网显示，江南御府的预售证是在本月14日核发的。

从3.5万/㎡到3.1万/㎡，为何降低首开价格？

江南御府此前对外宣布首开均价在3.5万/㎡左右，从10月开始，开始对外宣布3.2万/㎡的均价。现在，公开对外表示“起价2.65万/㎡，均价3.1万/㎡”。

也就是说，半年过去了，该盘的预期售价调低了整整4000元/平方米。那么，是什么原因，让江南御府调低了首开价格？

该盘相关负责人表示：“价格也是跟市场走的，我们现在定出3.1万/平方米的均价，也是根据现在的市场情况来定。”

另外，她表示，这个均价也仅仅是针对首开的这部分房源。据她介绍，本次首开，江南御府仅推出1、2号楼中低楼层的房源，高层房源不推。而根据以往经验，高层房源的价格一般都比低层房源价格要高。

专家：前有狼后有虎 再不开盘就晚了

“尽管置业顾问宣称现在蓄客差不多了，但从这次只选择推出部分房源，总推盘量不足百套来看，蓄客显然还是不足的。”某不愿意透露姓名的业内专家认为，江南御府之所以此时着急推出来，实有不得已之苦衷。

前有万科大家钱塘府，后有中海御道路一号，夹在两大房企巨头之间的江南御府，再不开盘就晚了。

江南御府首先面临的挑战来自钱塘府。据悉，钱塘府将于月底首开，推出1、6号楼装修成品房源，户型89-139平方米，楼盘起价300万元/套。也就是说，钱塘府与江南御府几乎将同时开盘。因为两盘同属城东区域，面积和价格均具有可比性，客群部分重合，以万科的操盘和营销能力，如果江南御府再晚于钱塘府开盘，其半年多所蓄客户，很可能相当一部分将流向钱塘府。

前有钱塘府，后面还有中海御道路一号。据悉，中海御道路一号计划明年三月开盘。江南御府如果晚于钱塘府开盘，马上就要面临御道路一号的抢客竞争。

面对钱塘府和御道路一号的竞争压力，在品牌、影响力以及营销方面都劣势明显的江南御府，已经无法再度拖延开盘时间，并不得不大幅调低预期售价以挽留客户。

江南御府、万科大家钱塘府、御道路一号楼盘分布图