文/住浙网 艾维

编者按

2022年的上半年已经翻篇，站在7月的头一天，回望过去的这半年楼市，有哪些值得回顾并加以点评呢。

譬如政策的“U型转变”，据好房研究院不完全统计，全国超过200座城市，上半年出台了超460次政策，当然全部是调控放松方向的。

住浙网从楼市政策、摇号新变化、二手房成交、交付等几个维度，给出一组半年度楼市报告。今天先从“政策密集的180天”说起。

一，200城，出台新政超460次

先从货币政策说起，因为要说房地产，必须溯源到金融。

去年三季度、四季度全国GDP同比增幅为4.9%和4%，经济下行压力逐渐加大。去年12月经济工作会议上判断：宏观经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力。 

在此背景下，今年1月18日的发布会上，央行副行长的告白相当直接，差不多就是直接捅破窗户纸了。

住浙网的这张图，建议保存。央行的这个定调，相当重要和及时，将贯穿影响2022年全年。潜台词有2点：我们有足够的货币工具，而且货币工具箱要开得更大一些。

如果要评上半年的关键词，研究员觉得，货币工具箱应该入选。

话音刚落，央行透过MLF（中期借贷便利）变相“降息”，当月的LPR五年期报价虽然未动，但在3月的窗口期，五年期LPR报价降了5个bp，为4.6%。

两个月后的“5.20”，“友爱的一天”。

当天，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR为4.45%。与房贷“捆绑”的5年期LPR上期为4.6%，降了15bp。

同时，央行、银保监会发布通知称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

换句话讲，4.45%的基准利率，可以下浮到4.25%。

杭州的房贷利率应声而降，目前主流银行的首套房贷利率维持在4.8-4.9%的水平。而去年此时，杭州执行的是6.3%的房贷利率，额度还不足，要看银行的脸色。

4.25%vs6.3%，“峰谷息”相差有多大？

用住浙摇号小程序里的“房贷计算器”算了笔账，以购买首套房纯商业贷款300万元、等额本息30年还贷为例。按照去年峰值6.3%的房贷利率，购房者还款总额668.49万元，总利息368.49万元，月供18596元。如果按4.25%来算，购房者的还款总额达到531.3万元，总利息231.3万元，月供14758元，相当于总利息少了约137万元，每个月按揭少还3838元。 

二，各地宽松政策此起彼伏

上半年，楼市调控放松是主基调。仅“五一”小长假后的10天时间里，好房研究院不完全统计，全国有18个城市出台楼市宽松政策，自4月29日会议提出“支持各地从实际出发完善房地产政策”后，已有22个城市在“因城施策”上有所动作。

上半年部分限购限售政策放宽的城市

短短几个月，楼市政策变脸快，从去年中风刀霜剑、人人喊打的局面，变成如今的暖风频吹、呵护不断。  

政策效果？“操作猛如虎，结果跌成土”。

两三个月过去了，全国楼市似乎并没有多大的起色，如果除去小阳春因素，整个市场只能用波澜不惊四个字来形容。  

以调控最早、力度最大的郑州市场为例，在19条措施的加持之下，虽然迎来了一波短暂的购房小热潮，但这波热潮很快退去。据公开数据，郑州3月集中开盘成交额同比下滑85%，新房销量同比下降36%；4月新房销量同比下降63%。

个别月份的成交量还不如政策出台之前的水平。当然，这是部分城市的市场表现，不能“一刀切”，也有打了小小翻身仗的。

三，杭州的“应手棋”

相比其它城市的动作，杭州上半年整体比较安静，没有“大拆大建”。一来土拍市场表现给力，二来“顶格社保+限售”套餐的红盘出现了数次，摇号的活跃度整体良性。

3月起，局势市场的调整先行，富阳区、钱塘区、临平区推出“差异化购房”，主要是对于区内F类人才放松限购；但被评价为“仅湿了点地皮”。

随后是相对重量级的“5.17新政”，放水“养鱼”二手房房票，同时，进一步完善税收调节政策。对本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。俗称的“满2唯一”“5改2”。

对于符合条件的三孩家庭，在杭州限购范围内限购的住房套数增加1套；二是符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。

“5.17”新政被视作对于二手房友好的政策，出必点更多是刺激二手房市场，增加流动性。

果然，成交量萎靡了半年多、就连“金三银四”也没有起色的二手房市场，在新政的刺激下，5月杭九区（不含临安）当月成交量4857套，6月更是突破6700套。

陈明泉 制图

但是，市场仍在等待利好新房的政策，迟迟不见踪影。

6月27日，杭州市人民政府门户网站发布重磅消息：毕业2年内全日制本科、硕士、2017年后录取的非全日制研究生可享受“先落户后就业政策”。    也就是说，这些群体不用缴纳社保就能申请落户杭州！    通读该文件，研究员认为，这是新形势下吸纳人才、促进实体经济的一记妙招，出发点为稳企业、稳增长，很接地气。人才落户政策的放宽，对楼市实属利好。近期新房市场眼巴巴盼着新政，这算是三伏天的第一道“甘霖”。

亚运会延期，也是一件大事。

5月6日，亚奥理事会决定杭州亚运会延期举行，具体日期择期再宣布。这对于杭州，充满了不确定性的因素，对于楼市来说，多少松了口气：至少今年不再有停工，充分保证了施工质量，让房企有充足时间打磨产品力。

眼下，敢拿地的房企成了香饽饽，如同人才和大企业一样，需要争抢。在抢人大战之后，各地要进行“抢房企”“抢投资”。

4月份的首批地出让，杭州独领风骚，赚了大把印象分。这里头，杭州市降了地价，给项目带来更乐观的利润空间，加上楼市新盘能做到快周转，给了很多房企信心。

昨天的二批地出让，环比首批地尽管热度有所下降，但以滨江为代表的本土房企大包大揽，颇有2014、2015年“王者归来”的气象。

同时，在“抢人大战”中，杭州没有随波逐流，在保持了原先政策优势的同时，也在对落户政策进行微调，效果或慢慢显现。