文/住浙网 艾维

拱墅区申花板块的融创宜和园，在知名豪宅榜上有它名字。昨天，一套建面约138方的高层住宅（带一个车位）通过法拍，以1145.9万成功找到下家。算下来，低于评估价182.2万元，折合单价约8.29万元/方。（如果去除车位价值45万，单价约7.98万元/方）

在二手行情向淡的背景下，这个入手价，算不算捡漏?

手边买房的数据显示，今年三四月时，宜和园的成交较活跃，撇开故意做低的不谈，实际成交价维持在8万+以上。相较于196方这样的经典大户型，138方户型的改善舒适度、市场竞争力相对差一点，所以这次的法拍成交单价接近8万/方，已经不算便宜，更何况这套房子尚未办理产权证，买家需要二次过户，又得增加税费开支。

PART 1

宜和园法拍，是一个有故事的boy。

去年2月21，宜和园一套建筑面积217.45㎡的中式合院被司法拍卖，当时，这套上下共5层、带院落和双车位的合院，经过203轮激战，最终以4000万元成交，折合成交单价约18.4万元，不但远超二手房市场价，也是杭州历年单套法拍房成交单价第二高，仅次于西湖边的徐青甫故居。

消息轰动一时。而法拍房体现出来的狂热情绪，引发了随后杭州法拍房限购新政的出台。 

5月20日，风云突变。这套宜和园合院再度出现在阿里法拍的官网上，起拍价和评估价较一拍都没有变化，定于6月20日早10点开拍；这也预示着，首轮买主悔拍了！高达450万元的保证金打了水漂。  

2021年6月21日12时28分，经历284轮竞价后融创宜和园8幢34号二拍以3650万元总价成交，折合单价约16.78万元/㎡，相较于一拍差了约1.61万元/㎡。

昨天的法拍房，是宜和园首套高层住宅法拍房。根据拍卖公告，这套房源为2幢2单元1802室，为二梯二户的西边套，户型现为三室（一室含衣帽间）两厅两卫。从房源照片来看，内部为精装修交付，尚无居住使用痕迹。据物业介绍，原房东尚欠物业费、能源费共1.5万余元。

Part 2

有人觉得便宜，是看到法拍上限的参照系。

今年2月，首开杭州金茂府6幢10楼的一套房源，建筑面积125.87㎡，法拍成交总价1172.5万元，比评估价高出39.61万，折合单价约9.3万元/㎡

在二手房市场，今年3月前后板块内的首开金茂府、锦绣之城分别出现过9万元/㎡和9.3万元/㎡的成交。

这半年中，发生了太多变化，不能在市场河流中“刻舟求剑”。

即便是金茂府法拍，也不全是上限。去年10月，同样是一套建筑面积约125方的四楼房源，成交总价不过870万元，折合单价仅约6.9万元/㎡。 

同样，看看宜和园这半年来的二手房成交，也能感悟市场冷暖：“5.17”新政后，仅网签了一套187方房源，和几个月前形成鲜明反差。 

PART 3

法拍竞价时情绪激动，难免做出“上头”的决定，何况当时还不需要房票，参拍者各色人等都有。

  2020年6月，西湖边一套栖霞岭的老房子吸引了31人竞拍，经过253轮激烈厮杀，最终拍出了573万元，折合单价超11.66万元/㎡。没过多久，买家即后悔了，一时的冲动，让他损失了50万元保证金。

当年8月，桂花城紫云苑8幢别墅也因为买家悔拍，面临着410万保证金被没收的窘境。半个月后，这套再次挂牌的别墅被买走了，最终成交价3250.4万元（折合单价约9.3万元/㎡）。

悔拍带来冲动的惩罚，竞买者少则几十万、多则数百万元的保证金不予退还，损失惨重。

8月杭州法拍房源推荐

1

坤和西溪里珺园2幢2单元05室（含家用电器），是一幢主城区难得一见的排屋，建筑面积：292.75平方米（不包含地下一层及地下两个车位面积），还包含数件家用电器。

2

杭州市上城区金都华府花园12幢3单元902室房产。房屋建筑面积为274.85㎡，房龄较老，是2003年开发的。

3

杭州市拱墅区碧玺轩12幢1单元901、902室，建面分别约85方、80方。

特别提醒：两套房产室内已连通使用，无法单独分割，分别独立登记，需两本房产证。买家需具备一次性过户两套住宅房产资格，或买家为2人以上联合竞拍及设定为共同或按约定分别拥有的，需在开拍前以书面形式提交相关协议，办理委托手续。

4

滨江区浦沿街道巧圆公寓3幢2单元502室房产。房屋建筑面积为135.44㎡。2011年的次新房源，登记日期为2017年2月。 特别提醒：该房产已与楼下层打通整体使用，买受人需自行修复。