1145万,比评估价低182万!法拍的这套宜和园算捡漏吗?

文/住浙网 艾维

拱墅区申花板块的融创宜和园,在知名豪宅榜上有它名字。昨天,一套建面约138方的高层住宅(带一个车位)通过法拍,以1145.9万成功找到下家。算下来,低于评估价182.2万元,折合单价约8.29万元/方。(如果去除车位价值45万,单价约7.98万元/方)

在二手行情向淡的背景下,这个入手价,算不算捡漏?

手边买房的数据显示,今年三四月时,宜和园的成交较活跃,撇开故意做低的不谈,实际成交价维持在8万+以上。相较于196方这样的经典大户型,138方户型的改善舒适度、市场竞争力相对差一点,所以这次的法拍成交单价接近8万/方,已经不算便宜,更何况这套房子尚未办理产权证,买家需要二次过户,又得增加税费开支。

PART 1

宜和园法拍,是一个有故事的boy。

去年2月21,宜和园一套建筑面积217.45㎡的中式合院被司法拍卖,当时,这套上下共5层、带院落和双车位的合院,经过203轮激战,最终以4000万元成交,折合成交单价约18.4万元,不但远超二手房市场价,也是杭州历年单套法拍房成交单价第二高,仅次于西湖边的徐青甫故居。

消息轰动一时。而法拍房体现出来的狂热情绪,引发了随后杭州法拍房限购新政的出台。 

5月20日,风云突变。这套宜和园合院再度出现在阿里法拍的官网上,起拍价和评估价较一拍都没有变化,定于6月20日早10点开拍;这也预示着,首轮买主悔拍了!高达450万元的保证金打了水漂。  

2021年6月21日12时28分,经历284轮竞价后融创宜和园8幢34号二拍以3650万元总价成交,折合单价约16.78万元/㎡,相较于一拍差了约1.61万元/㎡。

昨天的法拍房,是宜和园首套高层住宅法拍房。根据拍卖公告,这套房源为2幢2单元1802室,为二梯二户的西边套,户型现为三室(一室含衣帽间)两厅两卫。从房源照片来看,内部为精装修交付,尚无居住使用痕迹。据物业介绍,原房东尚欠物业费、能源费共1.5万余元。

Part 2

有人觉得便宜,是看到法拍上限的参照系。

今年2月,首开杭州金茂府6幢10楼的一套房源,建筑面积125.87㎡,法拍成交总价1172.5万元,比评估价高出39.61万,折合单价约9.3万元/㎡

在二手房市场,今年3月前后板块内的首开金茂府、锦绣之城分别出现过9万元/㎡和9.3万元/㎡的成交。

这半年中,发生了太多变化,不能在市场河流中“刻舟求剑”。

即便是金茂府法拍,也不全是上限。去年10月,同样是一套建筑面积约125方的四楼房源,成交总价不过870万元,折合单价仅约6.9万元/㎡。 

同样,看看宜和园这半年来的二手房成交,也能感悟市场冷暖:“5.17”新政后,仅网签了一套187方房源,和几个月前形成鲜明反差。 

PART 3

法拍竞价时情绪激动,难免做出“上头”的决定,何况当时还不需要房票,参拍者各色人等都有。

  2020年6月,西湖边一套栖霞岭的老房子吸引了31人竞拍,经过253轮激烈厮杀,最终拍出了573万元,折合单价超11.66万元/㎡。没过多久,买家即后悔了,一时的冲动,让他损失了50万元保证金。

当年8月,桂花城紫云苑8幢别墅也因为买家悔拍,面临着410万保证金被没收的窘境。半个月后,这套再次挂牌的别墅被买走了,最终成交价3250.4万元(折合单价约9.3万元/㎡)。

悔拍带来冲动的惩罚,竞买者少则几十万、多则数百万元的保证金不予退还,损失惨重。


8月杭州法拍房源推荐

1

坤和西溪里珺园2幢2单元05室(含家用电器),是一幢主城区难得一见的排屋,建筑面积:292.75平方米(不包含地下一层及地下两个车位面积),还包含数件家用电器。

2

杭州市上城区金都华府花园12幢3单元902室房产。房屋建筑面积为274.85㎡,房龄较老,是2003年开发的。

3

杭州市拱墅区碧玺轩12幢1单元901、902室,建面分别约85方、80方。

特别提醒:两套房产室内已连通使用,无法单独分割,分别独立登记,需两本房产证。买家需具备一次性过户两套住宅房产资格,或买家为2人以上联合竞拍及设定为共同或按约定分别拥有的,需在开拍前以书面形式提交相关协议,办理委托手续。

4

滨江区浦沿街道巧圆公寓3幢2单元502室房产。房屋建筑面积为135.44㎡。2011年的次新房源,登记日期为2017年2月。 特别提醒:该房产已与楼下层打通整体使用,买受人需自行修复。