租金飙到每月4.7万,谁在租奥邸国际?

文/住浙网 艾维

上周写到最近交付的杭州壹号院二期密集网签,在短短半月内成交10套,而且都是171方以上的大户型,实际成交价11万+。更夸张的是,大部分买家是全款。

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PART 1

当天,微信留言区和住浙网后台有网友提到:这是“代持转正”,明显有违常理。但也有不同声音:所谓“正主”露面,不必集中在刚交付后,引起外界关注;还通过二手成交,白白被中介赚了一笔不菲费用。

刚巧,研究员有认识的人出掉了一套壹号院二期222方的,实际成交价12.5万元/方,这可是纯“野生”的二手房。有网友指点,全款付清是为了二次抵押贷款,那时的资金成本最低,而且放款快。

奥邸国际的大门

孰是孰非,还有待观察。当然,本文并非讨论所谓的“代持转正”,也不是羡慕摇中壹号院两年,就能净赚1500来万。此处想关注壹号院的邻居——奥邸国际,那里的房东相当幸福。据了解一套216方的四室月租金能到4.7万元,这已经租掉了的,这个租金在奥邸只是平均水平。

还有更夸张的,租金报价5.3万,有没有租掉就不知道了。

PART 2

从博奥隧道一出来,就能看到几幢香槟色铝板线条+大玻璃组合,极具现代感的超高层,直冲云霄的霸气,让人不由侧目。

住浙网 摄

奥邸T4和T5是唯二的住宅,其中,T4于去年11月交付,T5今年4月交付。能够享受CBD一线江景、把莲花碗随时框进手机取景框的,终究是少数人,这是支撑租金飙升的最大逻辑。

奥邸外立面,并未沿用传统住宅的直角设计,而是增加了波浪的形制,与钱塘江潮相呼应,添了几分灵动;门头同样采用弧线形设计,顶部的类帆船设计也相当圆润别致。

第一观感,几桩超高层相当气派,但挨得较近。商业部分目前入驻率不高,有较大的提升空间。

住浙网 摄

走进T5,高速电梯直达30层以上。电梯间相当豪华,金色的拼接马赛克。作为48楼的超高层,电梯运行一趟的时间大概在40-50秒之间。

这次到朋友的家中,感受下一线江景的通透与壮阔。这是一套186方的中间套,在中高区,尚未配软装。原本打算放着,看到出租的行情不错,他有点心动。问他想要租多少,回复是“期望值是每个月4万”。

苏东坡说:江山风月,本无常主,闲者便是主人。

但如今一线城市里,江景、湖景都是有成本的,而且获取的代价相当高。像奥邸国际的开盘均价约45000元/㎡,含精装标准7000元/㎡。186方户型总价超过800万了,216方更是千万级豪宅。即便如此,当时的摇号中签率仅11.49%,需要财力,更需要运气。

放几张无敌江景图,还有大莲花、小莲花的“靓照”,抓紧看,这个可是免费的。

(可左右划动

 奥邸业主提供

PART 3

奥邸国际的租金回报率怎样?算不算高?

以216方的边套来算,购房总价按照1000万来算,如每月租金有5万元,一年就是60万,租金回报率每年有6%,这个回报率相当不错,至少可以跑赢现在的理财水平以及CPI。

奥邸国际室内图

如果用租售比来算的话,20年内能够通过租金把购房款赚回来,肯定是好买卖。国内和国外的情况不同,租售比多少才合理,目前尚有争议。研究员根据实际情况,认为80倍至100倍较符合,你一套千万豪宅年租金连10万都不稳定,这价格多半是有水分,被炒高的。

何况,还有静态和动态的区别。因为限价的存在,奥邸新房均价在45000元/㎡,但需要经市场“标尺”的衡量,按照目前实际成交价10万元/㎡来算(挂牌价肯定不止这个数),一套216方的总价2200万上下。这样算下来,租售比是1:37,也是值得的。

奥邸国际,绝对是杭州租房领域的“霸王花”了。

PART 4

那么哪些人在租奥邸?很多第一反应是想到网红。既是工作室,又是休息区,又是储物间,外面的江景闲暇时刷个抖音、小红书,包装人设,一石三鸟,一带N便,把写字楼租金和房租加一起,5万的租金还真可以承受。

不过,去年薇娅光环黯淡之后,网红的收入也进入下降通道,300方大平层销售差,从侧面反映网红盛况难在,直播带货已碰到“天花板”。连带着,像奥邸国际的租金市场也在下行,186方的中间套月租报价3.5万,你就能拿下。目前的新宠是仁恒滨江园和澄品,但还赶不上奥邸的租金水平。

差不多的租金,与其租户型勉强的商业平层,还不如选住宅的大气、方正。网红对于新楼盘的热度,是最在意的。

澄品实景图

买不到,还租不起么?

除了网红,还有一些是“享受人生”型的,想想能随时把无敌江景、莲花碗的演唱会放到朋友圈、小红书,这个感觉倍儿爽!花3000万买套房力有未逮,但四五万租的实力还是有的。

有这么个例子,M姐不光以高价租住奥邸,还会以每月1000块的价格向邻居租用闲置的车位?她光跑车就有3辆,还不包括老公的商务车。看她的小红书,也不是走网红这一挂的,追求的是生活质量。

外企高管虽不是主流,但3万的租金还是能够承受的,随着钱江世纪城的商业氛围越来越浓,他们会更多地出现在高端租贷市场。