文/住浙网 艾维
上周写到最近交付的杭州壹号院二期密集网签，在短短半月内成交10套，而且都是171方以上的大户型，实际成交价11万+。更夸张的是，大部分买家是全款。
回顾》》上周三稿链接
PART 1
当天，微信留言区和住浙网后台有网友提到：这是“代持转正”，明显有违常理。但也有不同声音：所谓“正主”露面，不必集中在刚交付后，引起外界关注；还通过二手成交，白白被中介赚了一笔不菲费用。
刚巧，研究员有认识的人出掉了一套壹号院二期222方的，实际成交价12.5万元/方，这可是纯“野生”的二手房。有网友指点，全款付清是为了二次抵押贷款，那时的资金成本最低，而且放款快。
奥邸国际的大门
孰是孰非，还有待观察。当然，本文并非讨论所谓的“代持转正”，也不是羡慕摇中壹号院两年，就能净赚1500来万。此处想关注壹号院的邻居——奥邸国际，那里的房东相当幸福。据了解一套216方的四室月租金能到4.7万元，这已经租掉了的，这个租金在奥邸只是平均水平。
还有更夸张的，租金报价5.3万，有没有租掉就不知道了。
PART 2
从博奥隧道一出来，就能看到几幢香槟色铝板线条+大玻璃组合，极具现代感的超高层，直冲云霄的霸气，让人不由侧目。
住浙网 摄
奥邸T4和T5是唯二的住宅，其中，T4于去年11月交付，T5今年4月交付。能够享受CBD一线江景、把莲花碗随时框进手机取景框的，终究是少数人，这是支撑租金飙升的最大逻辑。
奥邸外立面，并未沿用传统住宅的直角设计，而是增加了波浪的形制，与钱塘江潮相呼应，添了几分灵动；门头同样采用弧线形设计，顶部的类帆船设计也相当圆润别致。
第一观感，几桩超高层相当气派，但挨得较近。商业部分目前入驻率不高，有较大的提升空间。
住浙网 摄
走进T5，高速电梯直达30层以上。电梯间相当豪华，金色的拼接马赛克。作为48楼的超高层，电梯运行一趟的时间大概在40-50秒之间。
这次到朋友的家中，感受下一线江景的通透与壮阔。这是一套186方的中间套，在中高区，尚未配软装。原本打算放着，看到出租的行情不错，他有点心动。问他想要租多少，回复是“期望值是每个月4万”。
苏东坡说：江山风月，本无常主，闲者便是主人。
但如今一线城市里，江景、湖景都是有成本的，而且获取的代价相当高。像奥邸国际的开盘均价约45000元/㎡，含精装标准7000元/㎡。186方户型总价超过800万了，216方更是千万级豪宅。即便如此，当时的摇号中签率仅11.49%，需要财力，更需要运气。
放几张无敌江景图，还有大莲花、小莲花的“靓照”，抓紧看，这个可是免费的。
（可左右划动
奥邸业主提供
PART 3
奥邸国际的租金回报率怎样？算不算高？
以216方的边套来算，购房总价按照1000万来算，如每月租金有5万元，一年就是60万，租金回报率每年有6%，这个回报率相当不错，至少可以跑赢现在的理财水平以及CPI。
奥邸国际室内图
如果用租售比来算的话，20年内能够通过租金把购房款赚回来，肯定是好买卖。国内和国外的情况不同，租售比多少才合理，目前尚有争议。研究员根据实际情况，认为80倍至100倍较符合，你一套千万豪宅年租金连10万都不稳定，这价格多半是有水分，被炒高的。
何况，还有静态和动态的区别。因为限价的存在，奥邸新房均价在45000元/㎡，但需要经市场“标尺”的衡量，按照目前实际成交价10万元/㎡来算（挂牌价肯定不止这个数），一套216方的总价2200万上下。这样算下来，租售比是1：37，也是值得的。
奥邸国际，绝对是杭州租房领域的“霸王花”了。
PART 4
那么哪些人在租奥邸？很多第一反应是想到网红。既是工作室，又是休息区，又是储物间，外面的江景闲暇时刷个抖音、小红书，包装人设，一石三鸟，一带N便，把写字楼租金和房租加一起，5万的租金还真可以承受。
不过，去年薇娅光环黯淡之后，网红的收入也进入下降通道，300方大平层销售差，从侧面反映网红盛况难在，直播带货已碰到“天花板”。连带着，像奥邸国际的租金市场也在下行，186方的中间套月租报价3.5万，你就能拿下。目前的新宠是仁恒滨江园和澄品，但还赶不上奥邸的租金水平。
差不多的租金，与其租户型勉强的商业平层，还不如选住宅的大气、方正。网红对于新楼盘的热度，是最在意的。
澄品实景图
买不到，还租不起么？
除了网红，还有一些是“享受人生”型的，想想能随时把无敌江景、莲花碗的演唱会放到朋友圈、小红书，这个感觉倍儿爽！花3000万买套房力有未逮，但四五万租的实力还是有的。
有这么个例子，M姐不光以高价租住奥邸，还会以每月1000块的价格向邻居租用闲置的车位？她光跑车就有3辆，还不包括老公的商务车。看她的小红书，也不是走网红这一挂的，追求的是生活质量。
外企高管虽不是主流，但3万的租金还是能够承受的，随着钱江世纪城的商业氛围越来越浓，他们会更多地出现在高端租贷市场。