文/住浙网 艾维

捂盘多年的项目，总让买房人牵挂着。一来是准现房状态，所见即所得，得房率还有惊喜；二来希望预售证的均价会有惊喜，给个捡漏（广东话叫“笋盘”）的机会。

前者的代表是大江东的金色和庄。后者可看未来科技城的西溪公馆，当然一批投资客不认为是享受了惊喜，反而有被套牢的烦恼。炒房有风险，谁让你们不听呢……

今天，研究员去余杭闲林板块跑盘。捂盘许久的悦青蓝玉轩有动静了，一边在发预备开盘的海报，现场的置业顾问也明确说：四季度有开盘计划。

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PART 1

上次跑盘是今年2月底，隔了大半年，连大门上的名称都换过了。当时叫“闲林新街租售中心”，最近改为“万租房产营销招商中心”，看起来，开盘确有动静。

住浙网 摄 于2022年2月

住浙网 摄 于2022年9月

悦青蓝和悦汀蓝是杭州万胜房产开发的不同的组团，或可称“姊妹盘”。

悦青蓝成了许多人翘首以盼的“遗珠”，2017年9月首开，剩下一幢2号楼，再也没有动静。悦汀蓝为全新组团，将在今年首开。

沙盘上，更靠近的就是悦汀蓝的7幢楼

置业顾问介绍，北区悦青蓝共4幢高层，上一次开盘是在2017年，当时分两次推出了1、3、4#，均价约15000元/㎡，目前已交付入住，仅剩2号楼户型面积约88-135㎡。

南区悦汀蓝是全新组团，共有7幢高层，户型面积65-128㎡，以刚需小户型为主，共计528套。至于开盘时间、推盘节奏、一房一价，他表示无法透露，都要以预售证信息为准。

好在，闲林有可以参考的新盘——未珂宸铭府即将首开，高层精装限价为24110元/㎡，含装标3000元/㎡。

也就是说，毛坯交付的悦汀蓝均价不会超过板块限价21110元/㎡。有没有惊喜？到时等预售证信息。

PART 2

即使是参考21110元/㎡，悦汀蓝包含了眼下稀缺的约87、89㎡三房户型，算上赠送面积，得房率超过85%。而且，总价妥妥的控制在180万左右，三成首付约55万就能置业杭州。

悦汀蓝还有更刚需的约65、67㎡毛坯，虽然选房实战看得出：眼下这类两房户型不会抢手，但它把总价门槛拉低到130万，也是事实。

目前，悦汀蓝尚无户型图流出，参考悦青蓝的87方效果图。

悦青蓝保留了“那个年代”特有的阳台变卧室的“偷面积”。虽然户型设计略有些落后于时代，但是拓宽了实用空间，算是实打实的“福利”。

作为南区组团，悦汀蓝也是在2017年设计、开建，2019年建成，有没有姊妹盘那样的操作，不妨留个念想。

至于杭州人心心念念的外立面，两个组团是一样的——真石漆用料，作为刚需产品也没啥好多说的。不过，网上有图显示，悦青蓝北区外立面的真石漆存在大面积脱落现象，作为新建楼幢，希望悦汀蓝的表现能够硬核一些。

图源网络

PART 3

上午跑盘时，还碰到富阳银湖的客户跑过来看房的，一问，果然关心的是价格，还有学区。

虽然期房没有学区这一说，但“姊姊”悦青蓝对口的是闲林中心小学闲林校区，悦汀蓝交付后的学区大方向是有的。

说到闲林中心小学，最近的这条消息颇引人关注——

据钱报升学宝，近日，杭州城西科创大走廊与杭州市教育局携手发布发展规划和行动计划，计划今年完成组建30个义务教育名校集团，24个学前教育名园集团；大走廊区域内2022年后新建的基础教育学校全部纳入名校集团化办学，支持名校领办、托管大走廊学校。

这次亮相的有杭州崇文实验学校、杭州学军小学等名校，和闲林中心小学对口签约的正是学军小学。

也就是说，闲林中心小学将由学军小学领办，纳入“学军系”。眼下二手房虽反应平静，但也“暗流涌动”。

如果是2.1万元/㎡，悦汀蓝的倒挂如何？可以参考毗邻的悦青蓝二手房表现。

手边买房的数据显示，“姊姊”悦青蓝的二手房成交不算活跃，即便是“5.17”新政后，仅仅成交了3套89方的（说明自住多、锁定性好），最近2套的成交价均有3万+，参考闲湖城、雅居乐的成交，3万+较接近眼下的行情。

要在二手房“熊市”里拔高价格，难！毕竟，闲林人民苦盼的地铁，仍然没有落地。最接近的是5号线绿汀路站，约3.5公里，开车10分钟。

除了周边的西溪欢乐城、七彩商业中心，今后的华润万象城，能提升闲林人民的购物体验感。

至于学军小学的利好，啥时能兑现？建议就当是个“彩蛋”吧，毕竟，闲林中心小学有2个校区，覆盖的小区有点多。

闲林街道2022年秋季公办小学学区范围