文/住浙网 艾维

9月的后半个月，杭州新房供应“井喷”，有近7000套房源入市。但是去化率却一言难尽，不光续销盘，首开楼盘也难逃“流摇”。

节前，之江双浦板块内的仅有新供——浙旅投·洺川名著集中签约了。在刚结束的摇号中，115套房源，共有157组有效登记，平均中签率73.3%，有房户中签率超过60%。让人大跌眼镜。

大江东的青西铭府作为“鸽盘”，既是现房，又有石材干挂的卖点，近地铁的位置，结果没摇起来；另一个“鸽盘”是朝闻天下，它的低密组团找了绿城管理合作，改名字叫“春江潮鸣”，主打排屋类产品，均价3.5万元/㎡，虽然流摇，好歹去化了10多套。

好案名不等于好去化，龙坞板块的中港·`龙井院子首开104套，流摇+1，去化率1/3。

眼下，就连月映星语这样的粉盘也走不动了，青西铭府首开只卖了20来套房，最惨淡的丽云府首开只卖了10套房子。

PART 1

昨天，研究员跑盘洺川名著，项目位于之江新城云浦街和铜鉴湖路交叉口。本来，这个盘红盘算不上，粉盘肯定没得跑。谁能想到，首开摇号的表现让人一声叹息。

看限价：双浦的新房限价2.82万元/㎡，理论上，倒挂足够丰厚。

周边的回迁安置房不算，次新二手有钱江彩虹府、祥生云浦新语，近期的成交价均在4万元/㎡左右，只不过成交套数并不多，这1万多的倒挂要随着二手房供应量的“洪峰”打个折扣，但安全边际还挺高。

看规划、配套：项目东北面是这几年特别火的云栖小镇，西湖大学校区也在此，西北面是新城着力打造的铜鉴湖公园，南面是建设中的国科大杭州分校。地铁临近有双浦站，往面一站地，还将规划双浦车辆段上盖TOD；西投银泰城、金街美地确保购物、逛街。

周边学校9年学制一应俱全，现在看起来名气不大，名校集团化的绿灯一亮，保不定有名校加持。医院则有浙大一院之江院区。

此外，中国美院、浙江音乐学院等一系列高校投入使用，让之江的生活氛围和人文氛围如画龙点睛，充满活力。

看竞品：目前，随着祥生项目的清盘，绿城项目暂还未跟上，目前双浦板块只有这么一个新盘在售。板块内就没有竞品。

洺川名著部分楼幢建到10层以上了

放在去年上半年行情热火时，洺川名著“两三千人摇”估计会轻松达成，甚至吸引更多的房票。现在仅“百人摇”，够惨淡的。置业顾问表示，登记意向接近200人，但资格审核刷掉了二三十，最后157组有效客户。

什么原因？

大环境是要放在首位的，二手房行情寒气阵阵，倒挂越来越薄，摇号人心涣散，投资客攥紧房票不出手。勾庄的持续分流，也不可小觑。

加上项目定位纯改善，仅有两个面积段：建面约155方、215方，后者也四房户型，总价过600万，对于当地的大家庭而言，4个房间有点少；对于云栖小镇、滨江刚需外溢而言，门槛又有点高。

买得起的不出手，想买的又被拦出，于是就拿出了不咸不淡的成绩单。国庆节后洺川名著要加推，看“二番战”的表现。

PART 2

大江东是有名的“万人摇”板块，热闹时，这里出过3个万人摇盘。

这也是一个盛产“鸽子盘”的板块，譬如青西铭府。这个项目原是人才房，位于位于东沙湖北岸，北侧挨着琅琴湾，东侧是钱塘区政府，南侧是曾经的“当红炸子鸡”星央悦府，后者5次开盘中签率均在6%以内。    准现房、石材干挂、地铁7号线旁，2万出头的均价，这几个元素凑一起，放在牛市直接是3000人起摇，如今竟然流摇！

青西铭府冤不冤？确实有一点，但要看到，小区的体量太小，配套跟不上，户型太老、得房率普通，加上装修让人看了真心无语，在比拼产品力的今天，确实没有话语权。

卫生间用的是地砖

何况，大江东纯新盘湖境观岚湾是滨江、兴濯打造的，限价21300元/㎡，即便这样也只勉摇，83%的中签率。所以青西铭府跌落凡尘不足为奇。

过去两年，大江东投资客扎堆，搅活了这个板块，但真正的地缘客群、自住需求无法撑起这块市场。如今投资客星散，板块价差收窄，青西铭府这样产品力不够的“鸽盘”被市场冷落，恐怕不会是孤例。

这一来，大江东的其它鸽盘更不敢冒险了。

PART 3

几个去化较好的，像东南钱江蓝湾是老盘新开，现房品质，价位合适，得到了本地客群的追捧。

紫阅云宸里长假前打了个“翻身仗”，加推的100套基本卖光；丁桥的湖境天宸、笕桥的春宸上府也都有不错的去化，卖掉了7成以上。

节前，萧山、余杭、钱塘各区出了新政，从长假案场反馈来看，人气有所反弹，成交数据同比大涨。来自好房研究院的数据，长假新房认购量同比增长了83%，也是一种体现。

富阳新政后的效应越来越稀松，保亿丽云府、江语云城、首望澜翠府的去化率在提醒上述出新政几个区的新盘，一定要趁热打铁。