文/住浙网 艾维
9月的后半个月，杭州新房供应“井喷”，有近7000套房源入市。但是去化率却一言难尽，不光续销盘，首开楼盘也难逃“流摇”。
节前，之江双浦板块内的仅有新供——浙旅投·洺川名著集中签约了。在刚结束的摇号中，115套房源，共有157组有效登记，平均中签率73.3%，有房户中签率超过60%。让人大跌眼镜。
大江东的青西铭府作为“鸽盘”，既是现房，又有石材干挂的卖点，近地铁的位置，结果没摇起来；另一个“鸽盘”潮闻天下，它的低密组团找了绿城管理合作，改名字叫“春江潮鸣”，主打排屋类产品，均价3.5万元/㎡，虽然流摇，好歹去化了10多套。
好案名不等于好去化，龙坞板块的中港·`龙井院子首开104套，流摇+1，去化率1/3。
眼下，就连月映星语这样的粉盘也走不动了，青西铭府首开只卖了20来套房，最惨淡的丽云府首开只卖了10套房子。
PART 1
昨天，研究员跑盘洺川名著，项目位于之江新城云浦街和铜鉴湖路交叉口。本来，这个盘即便红盘挨不上，粉盘没得跑。谁能想到，首开摇号的表现让人一声叹息。
让人大跌眼镜。
看限价：双浦的新房限价2.82万元/㎡，理论上，倒挂足够丰厚。
周边的回迁安置房不算，次新二手有钱江彩虹府、祥生云浦新语，近期的成交价均在4万元/㎡左右，只不过成交套数并不多，这1万多的倒挂要随着二手房供应量的“洪峰”打个折扣，但安全边际还挺高。
看规划、配套：项目东北面是这几年特别火的云栖小镇，西湖大学校区也在此，西北面是新城着力打造的铜鉴湖公园，南面是建设中的国科大杭州分校。地铁临近有双浦站，往面一站地，还将规划双浦车辆段上盖TOD；西投银泰城、金街美地确保购物、逛街。
周边学校9年学制一应俱全，现在看起来名气不大，名校集团化的绿灯一亮，保不定有名校加持。医院则有浙大一院之江院区。
此外，中国美院、浙江音乐学院等一系列高校投入使用，让之江的生活氛围和人文氛围如画龙点睛，充满活力。
看竞品：目前，随着祥生项目的清盘，绿城项目暂还未跟上，目前双浦板块只有这么一个新盘在售。板块内就没有竞品。
洺川名著部分楼幢建到10层以上了
放在去年上半年行情热火时，洺川名著“两三千人摇”估计会轻松达成，甚至吸引更多的房票。现在仅“百人摇”，够惨淡的。置业顾问表示，登记意向接近200人，但资格审核刷掉了二三十，最后157组有效客户。
住浙点评：
大环境是要放在首位的，二手房行情寒气阵阵，倒挂越来越薄，摇号人心涣散，投资客攥紧房票不出手。勾庄的持续分流，也不可小觑。
加上项目定位纯改善，仅有两个面积段：建面约155方、215方，后者也四房户型，总价过600万，对于当地的大家庭而言，4个房间有点少；对于云栖小镇、滨江刚需外溢而言，门槛又有点高。
买得起的不出手，想买的又被拦出，于是表现不咸不淡。国庆节后，洺川名著加推，看“二番战”的表现。
PART 2
大江东是有名的“万人摇”板块，热闹时，这里出过3个“万人摇”盘，加起来共有5次。
这也是一个盛产“鸽子盘”的板块，譬如青西铭府。这个项目原是人才房，位于位于东沙湖北岸，北侧挨着琅琴湾，东侧是钱塘区政府，南侧是曾经的“当红炸子鸡”星央悦府，后者5次开盘中签率均在6%以内。
准现房、石材干挂、地铁7号线旁，2万出头的均价，这几个元素凑一起，放在牛市直接是3000人起摇，如今竟然首开只去化30套！
青西铭府冤不冤？确实有一点，但要看到，小区的体量太小，配套跟不上，户型太老、得房率普通，加上装修让人看了真心无语，在比拼产品力的今天，确实没有话语权。
青西铭府卫生间用的是地砖
何况，大江东纯新盘湖境观岚湾是滨江、兴濯打造的，限价21300元/㎡，即便这样也只勉摇，83%的中签率。
点评
过去两年，大江东投资客扎堆，搅活了这个板块，但真正的地缘客群、自住需求无法撑起这块市场。如今投资客星散，板块价差收窄，青西铭府这样产品力不够的现房光环减弱，被市场冷落，在眼下不会是孤例。
另一头的东海闲湖城，鸽了几年后回归，江湖已不是那个江湖。一口气推740套，中签率41.3%面上还过得去，但选房被各种嫌弃，从早上9点开始，到第二天凌晨都未选完。
这一来，其它鸽盘大约更不敢冒险了。不涨价心有不甘，一涨又怕跌落凡尘。
PART 3
长假里，有几个盘去化喜忧参半，略加分析。
紫阅云宸里（三墩板块）》》》
此次加推100套，198户报名，开盘当天累计去化94套，去化率94%。
此前2次加推表现平平，这回打了个“翻身仗”——加推的100套开盘当天基本卖光。还是那个限价，周边配套也依旧。大概率是板块受到周边新政刺激，抄底客开始增多。阿里云搬家也增厚了本地客群。
春宸上府（笕桥）》》》
开盘共50套，75户报名，开盘当天累计去化38套，去化率76%。因加推量较小，没有流摇。
项目位于上城区笕桥板块，7-11层的洋房、小高层，客群以刚改为主。板块限价对刚需人群价格偏高，改善人群对板块内机场等不利因素抗性较大。
湖境天宸（丁桥）》》》
此次加推共116套，255户登记，中签率45.49%，开盘当天累计去化108套，去化率93%。
项目位于丁桥，主城300万级刚需板块，生活配套完善，板块供应量较小。丁桥去年新房热度高，沐春明月首开要拼社保，客群基础扎实，尽管面对勾庄的虹吸，湖境天宸守住基本盘。但板块从“千人摇”变“百人摇”，热度下降较快。
春江潮鸣（空港新城）》》
前身是“鸽盘”潮闻天下，开发商找了绿城管理合作，组团名字改叫“春江潮鸣”，主打排屋类产品，均价3.5万元/㎡。此次推50套，户型面积约300、340、870方（8房8卫），后者总价直冲三千万。
区位多少是短板，空港新城缺乏低密改善客群，首日也去化了10多套。
节前，萧山、余杭、钱塘等区出了新政，从长假案场反馈来看，人气有所反弹，成交数据同比大涨。来自好房研究院的数据，长假新房认购量同比增长了83%。
但新政后的边际效应会越来越稀松，保亿丽云府、江语云城、首望澜翠府的去化率在提醒上述出新政几个区的新盘，一定要趁热打铁。