文/住浙网 艾维

研究员去御潮府之前，查了一下御品的二手房成交情况，这个红盘近3个月没有网签纪录，很冷！最近的交易纪录停留在了今年8月6号。

属于同一板块，刚交付的御潮府，会不会有点小小的紧迫感？

御潮府西门实景图（文内图均为住浙网摄）

在朋友圈刷出了一波美图后，刚交付的御潮府二手房表现将会如何？上周五，住浙网借帮助业主验房的机会，走进了杭源御潮府。

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杭州上城区望江路与始版桥直街交界，下了望江立交，御潮府迎面而来，11幢灰色的现代高层气场强大，不怒自威。在寸土寸金的望江板块，还藏着2幢叠排。

项目顶着“杭州最贵地块”的头衔：2019年4月，滨江集团以45325元/㎡+自持22%拿下望江08地块，核算下来实际楼面价可谓杭州最贵地块，加上69800元/㎡均价，算上大户型的加价，御潮府至今仍是杭州最贵的新房。

御潮府由融创、滨江两大实力品牌联袂打造，整体采用冷灰色现代派格调，室内软装有高级灰、卡地亚等滨江风格，总建筑面积约17万㎡。其中高层建面约123-195㎡，叠排建筑面积约290-495㎡。2020年上半年御潮府首开，引发了城中热潮。

在始版桥直街西门处，一块红色的展板很是显眼，上面写着“圆满‘御’见  美好归家”的字，提醒着这里有一场盛大交付。走进御潮府，高级灰的外立面、滨江式园景让人忍不住赞叹。

怎能少！具有辨识度的蓝宝石泳池。

本次验房的房源位于12幢，是一套低区的140方。业主郭先生的摇号手气相当不错，首开时竞争如此激烈，中签率仅5.6%，御潮府当时创千万豪宅的中签率新低。

郭先生幸运地摇到了46号，在中高区的大户型被挑完后，他选了这套房子。

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和验房师王工进入房间，开始验房。

这套房子是卡地亚风格，客厅、4个房间有一种优雅的美感，从入户门的厚重质感，到大理石地板、墙面和移门，妥妥的滨江风，是那种“遇见了对的人”感觉。

但验房看的是细节，从餐客厅的柜门、墙壁空鼓、地板缝隙，到阳台的下水，以及专业的阻火圈，王工耐心地按流程，一一检查过，有瑕疵的地方用黄色胶布标示出来。

验房师检查阳台地漏下水口

检查下来，小毛小病在所难免，王工列了个清单，给在场的物业人员，方便整改。

在这里列举部分——

客厅：地砖划痕一处，东南角吊顶线条涂料转角开裂；

东南次卧：门扇下方密封条下压失灵，房间地板踩踏浮动破角两处，阳台门玻璃有划痕；

南阳台：排水沟东侧地砖破损；

厨房：抽屉隔板安放不到位，窗户右下角打胶粗糙；

东北书房：地板拼接缝隙大，门扇下方密封条失灵；

洗手盆下方底板泡水的痕迹仍在

一番检查下来，以往验房常见的空鼓都没发现，这要点个赞。但比较醒目的是客卫洗手盆下方底板泡水（上图），这的确不应该出现，在场的物业人员也有点意外。

王工介绍，和他前一天验的另一套御潮府房源相比，那套有木饰面翘边、地漏下水口有水泥砂浆堵塞等问题，相比之下，这套的整体表现更过硬，可打8.5分。

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对于御潮府的业主来说，验房是道“开胃菜”，大家对滨江的产品力还是心里有数，没谱的是二手房价，御潮府的精装高层能不能卖到10万+，甚至12万+？

眼下的二手行情可以说“凉凉”，10月份杭州九区成交了3600多套，比9月的4000套还要低。行情不逆转的前提下，短期来看，御潮府要上12万+有难度，个案除外——不排除有人特别喜欢御潮府的某套房源，非它莫“娶”。

研究员走访了海潮路上的我爱我家门店，一位代姓中介建议，御潮府刚交付，朋友圈、自媒体都在刷，最好趁着这波热度走走掉，不然的话，就是一场持久战，就像同板块的御品那样。

手边买房的数据显示，交付半年多了，御品的网签纪录仍然只有2套，真实成交价在10万左右。目前，业主不打算“以价换量”，但接盘侠对于11.5万元/㎡的挂牌均价有保留想法以，双方产生了分歧。

与此同时，南星桥的仁恒滨江园表现强势，目前实际成交价在15-17万元/㎡，且非一两套的个案。说到这里，中介认为，南星桥与望江新城虽然挨着，还是有区别，目前，城中顶豪对前者的认可度更高一些，相比御品，壹品、滨江园的表现更突出。

目前仁恒滨江园的实际成交价高企，创下杭州单个楼盘的新高，除了体量小供应少之外，168方起的大户型体现出了优势，尤其是251方的住宅大平层，是眼下市场的宠儿。

此外，壹品、滨江园的学区也有优势，御潮府因为刚交付，学区暂未划定，但要说有惊喜，中介轻轻叹了口气。

因此，偏投资的想落袋为安，抓紧这波热度，据我爱我家的数据，御潮府目前的挂牌量还是个位数，与之相比，御品的挂牌量在30套左右。