文/住浙网艾维

距城北万象城幸福里交付过去半月了，网签记录仍然为零（网签或有滞后），也可以理解。咱也不装外宾，这个4次万人摇的红盘充斥着投资客，也是不争的事实。

刚刚，住浙网了解到，已有业主将幸福里二手房挂牌价调低至3.61万元/㎡，夺路而走的架势。敲黑板！还不是被垢病的只有一个卫生间的89方，而是133方户型。

PART 1

城北万象城是地标型建筑，位于勾庄板块核心，高达50多层，目前仍是在建状态。据悉要到2024年才会投入使用。

出了杭行路站地铁口，一抬头，就能看到高耸入云的该建筑。

幸福里是双地铁（4、10号线）TOD大盘，自带万象城商业。住宅部分由14幢高层、超高层组成，共1948户，户型建面89-148㎡，精装均价26500元/㎡。

让人印象深刻的是：2019年11月至2020年6月，万象城幸福里4次开盘均为“万人摇”，而且连续两次达到“2万人摇”，这在“千人摇”都少见的今天堪称神话。

开发商华润置地对于产品力的自信是有的，提前2个月交付，呈现状态相当不错。

图片左右滑动》》

住浙网  摄

作为现象级红盘，幸福里的“二手房价竞猜”成为了朋友圈、群聊的话题。有人说能卖6万甚至7万，有人说“别做梦了！看西溪公馆的遭遇，能卖到4.5万+就谢天谢地了”，差距还是有点大的。

其实，这就是“要不要以价换量”的问题，如果你能耗得起，等到城北CBD、万象城的魅力徐徐展开，在新的一轮牛市里，品质拔群的幸福里稳定在5万+不是梦。但眼下，二手房市场持续低迷，有限的接盘侠更看中成熟商圈、学区，幸福里的处境不容乐观。

更何况，在城北万象城开业前后，陆续有8000套的新房扎堆入市，本地有那么多的接盘侠吗？

PART 2

显然，部分投资客等不及了。

坊间议论：交付还在进行中，产证还没办出，在某中介平台的内网就已挂出100多套房源！最低一套挂牌4.5万/㎡。研究员在线下探访时，数量没有那么多，但二三十套挂出来是有的。更多的投资客一听价格远低于期望值，就连挂的兴趣都没有了，转而问起租金情况。

中介小李说，根据勾庄目前的市场表现，预测幸福里的成交区间大概率在4.3-4.8万/㎡左右,当然，不排除个别楼层低的、房东急售的房源会挂出惊喜价。

目前，一路之隔的万科杭宸，成交价稳定在4-4.3万/㎡，一套89方的房源至少挂360万，如果有车位，还得加20万。

照理说，幸福里的产品品质和热度，比2017年的杭宸，怎么说也该有个大几千的溢价。于是，房东摒得牢，买家更不着急。

前天，研究员跟着中介，看了2套房，分别是89方和108方。幸福里89方户型最明显的短板——只有一个卫生间，跟眼下“89方三房两厅两卫”的标配比，有点“淘气”。这不仅影响了二手房的成交价，就连出租也要比杭宸的89方便宜500块/月。108方也是三房，但客厅、厨房和房间的尺度要阔一些，这回是2个卫生间了。房东的挂价是480万（带一个车位），扣除车位后的单价约4.23万元/㎡，而且，价格还能谈一谈。

次日，中介又发来一条信息：

幸福里房东直降3.6万价格133方480万

小区：幸福里

建筑年代：2022年

价格：480万

面积：133㎡

133方户型只挂480万，单价不到3.61万元/㎡，真的吗？电话回过去一问，有噱头成分，这套中区的133方房东的心理底线是515万，折合约3.8万元/㎡。

PART 3

据中介讲，这两天幸福里有1套签约，但产证没下来，网签还做不了。

城中上一个“内卷盘”西溪公馆，因为投资客相互“踩踏”，导致成交价始终起不来，在3.5-4.2万元/㎡之间振荡，或多或少拖累了整个未科板块。

回顾》》9月19日的西溪公馆稿子

西溪公馆挂牌居高不下，一直在200套上下徘徊，与之对比的良渚新城的和光尘樾目前挂牌在102套（好找房数据）。万象城幸福里的挂牌量有待观察，按中介内网的百来套算，“踩踏”程度应该没有那么夸张。良好的交付呈现，也给幸福里二手房打了针“鸡血”，增加了业主的底气，再不济，以租代售换取时间。如今，在贝壳上，幸福里的出租房源已有四五十套，租金89方4800元/月，148方户型月租金8000元。

尽管没有4.5万+，房东获利也相当丰厚。

如按38000元/㎡成交，跟新房的毛坯均价约26500元/㎡相比，估算有11500元/㎡的红利。放进财务成本，譬如一套133方房源，如果352万打新房款全款自有资金，现在出手约有150万的获利，而财务成本大抵是3年的理财收入，按3%计算就是31.5万元，加上购房的税费，净利约115万元。折算下来，年化收益率11%左右，在A股下行的反衬下，这投资回报率杠杠的。