文/住浙网 艾维

11月行情尘埃落定。

在众人灰心沮丧的时候，二手房却飙了一把——数据显示，当月杭九区（下同）成交5346套，相较10月的3733套，环比大涨43.2%。如按照杭十区的成交数据（5752套vs.4360套），环比涨幅约32%。

“双11”那天出的信贷宽松政策——认房不认贷、二套首付四成添了把火。

住浙网 摄

行情冷暖不一，并不是所有的板块、楼盘“雨露均沾”。上周，听说奥体的二手房情依然不乐观，“三兄弟”之一的创世纪小户型挂7万元/㎡都走不掉，是真的吗？住浙网进行实地调查。

PART 1

近期保利澄品、御虹府先后交付，对于融信保利创世纪的二手房成交带来一定的冲击。

不过，创世纪本身的光环仍然存在，交付品质值得肯定，户型优势明显，赠送面积充足，得房率较高。这样的尺度在“限价时代”较难重现，在市场上也被高看一眼。 

在澄品的一波成交渐渐平息之后，风向逐渐转回创世纪，从10月中旬到现在，这个奥体红盘已经网签9套，以89方户型为主。看上去，以价换量的对策渐渐发挥作用，价格到位了，部分偏投资的客群也会来“淘宝”——总价可控的650万上下，关注度高，奥体的流量，有的因“认房不认贷”解放了首套，当投资品“逢低吸纳”一套，毕竟首付三成就可以入手。

“创世纪89方户型，而且楼层不错，挂7万元/㎡都走不动”，这个说法，在我爱我家龙湖天璞店并没有得到印证。中介表示，前几天刚刚成交了一套，不含车位，价格在7.3万元/㎡上下，“房东诚心卖7万的话，只要楼层不是太低，应该能卖得掉。”

据介绍，目前创世纪89方的“满2”挂710万（可以谈到690万，带车位），“不满2”的话大概670万，40万的差额就是用来“补偿”增值税的。

PART 2

研究员是在工作日到访的，门店并不是很忙，在大半个小时里总共就来了2组客人。

在中介的带客下，顺便看了一套89方的和139方的，前者在1幢，后者在15幢。

小区里植被浓密、绿意葱茏，在冬天里显得尤为难得，这个园林养护是要加分的。

89方这套房源是装修过的，地板重新铺了，卧室飘窗加装台柜，卫生间也做过，据说房东原本打算自住的，由于公司经营不善，需要变现来渡过难关。

据中介讲，这套房子挂710万（带车位），他觉得可以谈下来20万。

一套139方的房源位于12楼，由于得房率高，北面的设备阳台包进来，多出一个房间，居住的舒适度会更高。房东养了一个直播团队，曾经拿来作办公用。如今公司入驻了园区，这套房以1100万的总价挂出来了。

从创世纪30楼远眺，中间空地为SKP

从置业顾问这里了解到，之所以八九月成交平淡，除了市场原因，也有买家卖家协议网签后置的因素。创世纪是2020年10月底交付的，算上办证时间，眼下正是“满2”的节骨眼。

5.17新政税费“满2唯一”能让部分次新房交易省下了5.3%的增值税，如果以创世纪139方总价1100万来算，这笔税费将近60万，是一笔不小的开支，能省下来对于买家当然有利了。

PART 3

杭州贝壳研究院的月报显示，11月成交5700余套二手房，超过8月，成为2022年目前为止成交量第三高的月份，仅次于6、7两个月。

杭州贝壳研究院认为，11月楼市调控政策继续优化，积极用好政策工具箱，采用了放松限贷（降利率、降首付、取消认房又认贷）、放松区域限购、带押过户等措施，提振市场预期，支持刚性和改善性住房需求。这一组政策组合拳，让年末市场出现了翘尾行情。

保利澄品、杭州壹号院、西溪公馆（天空之城）、翡翠城，在这一轮的翘尾行情中成交活跃。

像今年年中交付的保利澄品，是板块内当前成交活跃度较高的。保利澄品10月网签10套、11月14套，不仅问鼎奥体榜首，在全杭州小区成交榜上位列前排。

能有如此傲人成绩，更多是“以价换量”的结果。从成交房源来看，以140多方的四房户型为主，网签价从5万+到7万+不等（据悉，7万以下的不排除做低）。从中介得到的信息，澄品能被买家们喜欢，除了房子新、房源量多，议价空间也大，像其接触过的一个房东两三个月挂牌价降了近300万。

目前，杭州二手房挂牌量超过了19万套，彼此之间“卷”得很，以价换量还会持续下去。刚刚听说，城北万象城幸福里的挂牌价又创新低了，一套106方房源总价370万……

噱头也好，割肉“抢跑”也罢，时不时的用降价来刺激购房者，如同超市里的大大的“SALE”，会越来越常见。