坚守突围，穿越平庸！浙江房地产产品力高峰论坛上的那些干货

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住浙网执行总编----望闻问切，把脉好房

艾维 2023-01-10 12:38 0

文/住浙网艾维

雷声隆隆、“三支箭”、救市十六条、被定性为国民经济支柱产业……刚刚过去的2022年，堪称房地产的巨变之年。在杭州，拿地成本明显下降，住宅项目以房地比测算，普遍有了8%以上的利润率，一些有责任心、有想法的房企开始练内功，专心打造产品力。

在一个常态化的市场，产品力和利润率哪个才是王道？城市更新项目类项目，杭州有没有代表性的作品？房企如果参与这类项目的开发与建设，需要具备哪些开发能力？

1月9日下午，由住浙网、好房研究院、杭州城市品牌促进会、杭州国际城市学研究中心（省城市治理研究中心）共同主办，以“坚守与突围”为主题的第二届浙江房地产产品力高峰论坛在杭举行。考虑到眼下的疫情形势，论坛以“线上直播+现场嘉宾演讲讨论”的方式举办。

作为聚焦产品力的房地产高峰论坛，这是一场有内容、有深度、有趣味、有温度的思想盛会。现场干货满满，本文择一些干货中的精品予以介绍。

PART 1

今年的产品力高峰论坛，致敬了“逆行者”。

他们顶住市场下行期的困难和压力，没有选择躺平，相反，用创新设计、良工实材，来穿越产品力的“平庸时代”。他们坚守产品的良心与底线，他们在重重难关下奋力突围，内心坚毅、砥砺前行，掌声当之无愧。

和上半年的“雷声”隆隆相比，从2022年下半年起，政策持续宽松。陆续射出了支持发债融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资等“三支箭”；进入9月，宏观调控政策有所缓和，坚守中的房企迎来了重大利好，央行和银保监会发布积极做好受困房地产企业风险处置、加大住房租赁金融支持力度等方面的16项举措，被行业称为“救市16条”。

政策一出，兢兢业业打磨产品的房企，迎来了脱颖而出的良机。杭州的申花、奥体、钱二、望江新城板块的红盘，摇号热度上升，再现顶格社保和限售。

PART 2

在主题分享环节，好地网浙江区域总经理、好地研究院院长朱祖渊先带来了题为《2022年楼市总结：行业分析报告》的分享演讲。

他通过土地、商品房成交等宏观的市场数据、开发企业原有的高周转的产品模式以及房地产政策松绑下的购房需求变化，对2023年浙江房地产市场进行了专业研判并就 “产品力”发展变革脉络进行了梳理，以进一步阐述了”产品力“之于开发企业及浙江楼市的重要意义。

对于2023年的市场展望，朱院长有4点预判：

1、疫情放开，经历阵痛期后复苏加速；

2、政策持续宽松，房地产限制性政策继续退出；

3、市场总体向上恢复，但购买力修复、信心修复需要时间；

4、市场持续分化，优质板块、优质房企、优质项目将成为市场追逐的热点。”

住浙网总编辑潘浩分享了对于2022年产品力新趋势的观察，他用拼音“Li”中的汉字——立、丽、骊、励、厉、礼、砺、离、粒，阐述了产品力不同维度——由外而内的张力、宋韵、大户型、又快又好、提前交付、读懂购房者、房企服务，用生动、详实的案例，展现了住浙网、好房研究院“产品力评测体系”。

“绿城不仅仅是单纯的快，还要在创新设计、提升产品品质的初心下，不断推进产品迭代创新。典型的例子就是创下一系列纪录的海棠三子。”

“2022年一头一尾，滨江带动了两次城中热潮，原因都是因为——大户型，大尺度。4月初的海潮望月起步270方，在望江新城带来围观效应；年底的揽奥望座，更是主打300方起步的住宅，还配有800方的商业大平层。

但在限价4万7的武林新城，芳翠锦绣府的起步户型降到124方，滨江读懂了片区改善的诉求。生于斯长于斯，不少老东新人还想住回到这里，如果门槛定在168方甚至更高，是他们难以企及的，而124方让更多的‘老东新’有了留下来的机会。从这里，读出了滨江的良苦用心。”

“绿城吉祥里是个城市更新项目，这里的历史建筑，如曾经的茧丝集中收购场所“茧行”和祥符粮仓，承载了无数人的记忆。未来，他们将被赋予新的功能，或是咖啡馆或是书店，成为人与人友好互动的精神共享场所，与现代化都市生活美好共生。”

浙江东南建筑设计规划院院长洪田芬在主题为《“后未来社区”时代的城市更新方向》的演讲中，聚焦温州集新社区、杭州采荷未来社区的空中连廊、丽水灵山社区的绿植露台，介绍杭州红梅社区、衢州白云社区的邻里中心，如何在“房住不炒”背景下房地产回归居住本质，诗意栖居，引发更多的个性化居住思考。

她以翔实的案例，阐述了在城市更新项目的打造上，房企的能力诉求——创新的技术开发能力、创新的设计手法，自持资产长效运营能力、与智慧化融合的服务能力。

Part 3

论坛最后，在题为“逆势而上产品突围”圆桌论坛环节，规划专家、房产业内人士及行业代表们进行了一场头脑风暴，再一次为行业的发展提出了新的思考、积蓄了新的力量。

“在当前的市场环境之下，重提产品力是否是好的时机？” 好地网浙江区域总经理、好地研究院院长朱祖渊认为，长期而言，粗放型的高周转模式将不再适应市场，产品品质力的提升会成为房企的生存根本。如果说，以前由于拿地成本、资金成本等原因，束缚了房企的手脚，如今杭州的新项目平均利润在10个点左右，房企具备了把重心放到产品力上的前提条件。

“2022年房企在产品打造有哪些新的趋势值得关注？”杭州同瀚建筑科技设计院院长檀坤华认为，首先，产品有属性化的趋势，一个好产品只有了解受众的需求才能卖得好，比如东新板块的芳翠锦绣府，就是基于区域购房者的需求进行户型的规划设计；其次，户型设计上也有创新，比如客厅多功能化，可以进行更多的活动，像是“刘畊宏女孩们”能拥有更多活动空间等；还有建筑立面，逐渐公建化、简约化，外观更加整洁美观。

檀坤华参与圆桌讨论

“在当前市场之下，开发商想要提升产品力需要在哪些方面下功夫？”杭州市装饰装修商会副秘书长蒋波认为，房企在“必修课”和“选修课”上都要下功夫。目前，在产品品质、装修质量这类“必修课”，各个房企已经下足了功夫，那么未来在个性需求这类“选修课”上则应有更多的考量，譬如眼下改善户型的餐客厅越来越大，功能越来越齐全，但怎样放好一张餐桌，尤其是三代齐聚一堂时的圆桌，还真不是个简单问题。

蒋波参与圆桌讨论

会上，各位专家还就“城市更新”方面进行了探讨，面对“房企如果参与城市有机更新项目的开发与建设，需要具备哪些开发能力”，杭州国际城市学研究中心（省城市治理研究中心）智慧城市研究院副院长邵莹认为，在建设规划前应投入更多的研究时间，比如项目周边联动内容需要调查与研究，更考验房企的还是长线运营能力。

他表示，杭州目前的城市更新项目体量都不大，成功运营的案例也不多，缺少像福州烟台山仓前九里、成都猛追湾这样的标杆，空间还比较大。